Судьба ипотеки при разделении нежилого помещения на две части

Если собственник заложенного нежилого здания в соответствии со Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то в ЕГРП при внесении в него записей о собственности на вновь образованные помещения также делаются записи об ипотеке этих помещений, которые осуществляются регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины ( постановления № 10).

Суть концепции ипотеки изменяющегося объекта в том, что право залога – это право не на саму вещь, а на получение удовлетворения из стоимости этой вещи (п. 1 ст. 334 ГК РФ). Проще говоря, залогодержателю обещана некая ценность. Если меняется форма, в которой эта ценность содержится, это не влияет на право залога.

Если из состава заложенного здания собственник юридически выделяет помещения как самостоятельные объекты недвижимости, то ипотека не прекращается – она будет обременять помещения. Аналогичные последствия возникают в случае, когда собственник разделяет одно помещение на несколько. Дело с такими обстоятельствами было рассмотрено Президиумом Высшего арбитражного суда в июле 2011 года (постановление от 12.07.11 № 902/11). В обеспечение обязательств по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии предприниматель передал в залог нежилое помещение. В ЕГРП была внесена запись об обременении данного объекта недвижимости ипотекой. В дальнейшем это помещение на основании заявления предпринимателя-залогодателя и с согласия банка-залогодержателя было разделено на два новых нежилых помещения. В ЕГРП было указано, что оба помещения обременены ипотекой. Через несколько месяцев предприниматель продал оба помещения одному покупателю, и обе стороны сделки подали заявление о регистрации перехода права собственности на помещения. Территориальный орган Росреестра сначала приостановил регистрацию в связи с отсутствием согласия залогодержателя на отчуждение помещений, а затем отказал в регистрации, так как это согласие так и не было представлено. Компания-покупатель обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании отказа в регистрации недействительным и об обязании территориального управления Росреестра зарегистрировать переход права собственности. Суд первой инстанции эти требования удовлетворил, полагая, что два новых помещения не были предметом залога по договору с банком, следовательно, согласия залогодержателя не требовалось. Апелляционная инстанция отменила решения суда, указав, что в результате преобразования прежнего помещения не произошло гибели предмета залога, поэтому залог не прекратился. Кассационная инстанция поддержала позицию суда первой инстанции. Президиум Высшего арбитражного суда отметил, что разделение предмета залога на части не означает его гибели, и оставил в силе постановление апелляционной инстанции.

ипотека будет на обоих помещениях

вам необходимо будет получить согласие банка, подписать доп соглашение к дог-ру ипотеки и толькоп омто делить помещения