Как выбрать способ передачи квартиры - дарение или купля-продажа? Определение налогового вычета и другие подводные камни

₽ VIP

Уважаемый Виктор!

Покупатель недвижимости – физическое лицо и сама покупка недвижимости никакими налогами не облагаются, так как предполагается, что покупатель расходует на приобретение недвижимости денежные средства, оставшиеся у покупателя после уплаты налога на доходы физических лиц (далее по тексту «подоходный налог»), а налоговое законодательство исключает двойное налогообложение одних и тех же доходов.

Более того, покупатель недвижимости имеет право на имущественный налоговый вычет, то есть право на возврат ранее уплаченного подоходного налога или на освобождение от уплаты подоходного налога в пределах, определенных налоговым законодательством.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ, покупатель недвижимости имеет право на имущественный налоговый вычет в сумме, израсходованной на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них.

Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 1 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них. То есть если стоимость квартиры составляет 1 000 000 или более рублей, то покупатель имеет право на возврат ранее уплаченного налога или на освобождение от уплаты налога в размере 130 000 рублей при ставке налога в 13%.

Для получения права на имущественный налоговый вычет и для подтверждения наличия указанного права налогоплательщик представляет в налоговую инспекцию по месту жительства:

- письменное заявление о предоставлении имущественного налогового вычета;

- налоговую декларацию по подоходному налогу (если налогоплательщик получает вычет в порядке возврата ранее уплаченного налога);

- при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строительством) или доли (долей) в нем - документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем;

- при приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме - договор о приобретении квартиры, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме, акт о передаче квартиры (доли (долей) в ней) налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру или долю (доли) в ней;

- платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Имущественный налоговый вычет не предоставляется, если недвижимость приобреталась на средства работодателя или если сделка купли-продажи недвижимости совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми (напр., близкие родственники).

Покупатель недвижимости имеет право на предоставление имущественного налогового вычета:

А) путем возврата ранее уплаченного налога при обращении в налоговую инспекцию с выше указанными документами в следующий после приобретения недвижимости календарный год или

Б) путем обращения за предоставлением налогового вычета к работодателю до окончания календарного года, в котором была приобретена недвижимость. В данном случае покупатель недвижимости должен получить от налоговой инспекции подтверждение права на имущественный налоговый вычет без подачи налоговой декларации.

Необходимо отметить, что после приобретения недвижимости покупатель, уже являясь собственником недвижимости, обязан ежегодно уплачивать налог на имущество физических лиц на основании Закона РФ от 09.12.1991 № 2003-1 (в последней редакции от 22.08.2004) «О налоге на имущество физических лиц» и соответствующего закона субъекта федерации, на территории которого находится недвижимость. Законом субъекта федерации устанавливается ставка налога. Налог исчисляется налоговыми органами, а уплата налога производится на основании платежного извещения из налоговых органов.

Добрый день, Виктор!

В случае оформления купли-продажи купленная в браке квартира будет являться совместной собственностью супругов. И в случае развода супруга может претендовать на половину. Если Ваш отец хочет, чтобы Вы были единоличным собственником, то данный вариант подходит, только когда между супругами заключен брачный договор, строго разделяющий их имущество.

Налоговый вычет в случае купли-продажи Вы, действительно, не получите, т.к. это

сделка купли-продажи совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 20 Налогового кодекса. К тому же, оформив квартиру по договору купли-продажи, Ваш отец получит доход в виде стоимости квартиры. Даже если он будет только на бумаге, у него все равно возникает обязанность заплатить налог на доходы физического лица. В соответствии с Налоговым кодексом, доходы от реализации недвижимого имущества подлежат налогообложению.

К плюсам сделки относится то, что сделка достаточно быстра в оформлении. После того как собраны все документы и поданы на государственную регистрацию, Вы станете собственником жилья через месяц.

В случае оформления договора дарения - по общему правилу, если гражданин получает в дар недвижимое имущество, то он должен заплатить налог на доходы физического лица.

Квартира, которая получена в порядке дара, также является доходом, который подлежит налогообложению по ставке 13% от дохода. Но, в соответствии со ст. 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками, в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации. Таким образом, Вы будете освобождены от уплаты налога.

Также в этом случае, в отличие от договора купли-продажи, Вы будете единоличным собственником жилой площади. Это правило вытекает из ст. 36 Семейного кодекса, в соответствии с которой имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является только его собственностью. В случае развода супруг не сможет требовать раздела квартиры. Хотя, если в период брака за счет общего имущества супругов либо труда мужа будут произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость квартиры (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие), он сможет претендовать на свою долю по суду.

Что касается порядка оформления, то здесь все так же, как и при купле-продаже. Размер государуственной пошлины за государственную регистрацию договоров купли-продажи и дарения одинаков. Комплект документов на государственную регистрацию также схож, соответственно схожи расходы на их сбор.

Поэтому, выбор за Вами.

С Уважением, Марченко Е.С.