Как защитить свои интересы при отказе продавца после оформления документов на сделку купли-продажи квартиры?
₽ VIP
У нотариуса была оформлена сделка купли-продажи московской квартиры. Квартира свободна, никто не прописан. Деньги уже заложены в ячейку, документы сданы на регистрацию. Внезапно продавец заявляет, что передумал и хочет остановить сделку. Уважаемые Юристы, подскажите: есть ли у покупателя реальная возможность добиться совершения сделки, даже если продавец передумал?
Отменить регистрацию сделки продавец уже не сможет. Он будет вынужден обратиться с иском в суд об оспаривании сделки. Если он совершал ее по доброй воле, находясь в трезвом уме, здравой памяти, особенно если сделка заверена нотариусом, то шансв выиграть у него дело очень немного.
Спросить
Я не согласна с мнением коллеги.
Статья 20 пункт 4 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ":
"4. До внесения в Единый государственный реестр прав записи о сделке, о праве или об ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе в государственной регистрации права рассмотрение заявления (заявлений) о государственной регистрации права и иных представленных на государственную регистрацию прав документов может быть прекращено на основании заявлений сторон договора. Государственный регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителей о прекращении государственной регистрации права с указанием даты принятия решения о прекращении государственной регистрации права. В случае, если государственная регистрация прав проводится судебным приставом-исполнителем на основании судебного акта, она может быть прекращена только на основании судебного акта. В случае, если государственная регистрация прав проводится по требованию судебного пристава-исполнителя, она может быть прекращена только по требованию судебного пристава-исполнителя.
(п. 4 введен Федеральным законом от 09.06.2003 N 69-ФЗ, в ред. Федеральных законов от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 02.10.2007 N 225-ФЗ)"
Сделка между Вами и продавцом заключена не была, так как юридическую силу сделка о продаже недвижимого имущества имеет только с момента ее государственной регистрации.
Статья 165 ГК РФ. Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и
требования о ее регистрации:
"1. Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных
законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее
недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
2. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку,
требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от
такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку
стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее
нотариальное удостоверение сделки не требуется.
3. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в
надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд
вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
4. В случаях, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи,
сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или
государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне
убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки."
Продавцу обращаться в суд не за чем, он продолжает быть собственником своей квартиры. А вот Вы можете предъявить иск о понуждении продавца к государственной регистрации сделки, но я бы не советовала Вам обращаться в суд, не получив подробную очную консультацию адвоката (можно и у меня).
Спросить
Александр!
К сожалению у покупателя этого права нет 
и у него отсутствует реальная возможность добиться совершения сделки, даже если продавец передумал
АБ
PS ( краткие объяснение по существу вопроса)
Согласно действующему законодательству нотариальная форма для совершения сделок по купле-продаже не требуется, но может производиться по желанию сторон, если содержание договора не противоречит законодательству.
Статья 20. Основания для отказа в государственной регистрации прав. Прекращение государственной регистрации прав
(в ред. Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ)
............................До внесения в Единый государственный реестр прав записи о сделке, о праве или об ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе в государственной регистрации права рассмотрение заявления (заявлений) о государственной регистрации права и иных представленных на государственную регистрацию прав документов может быть прекращено на основании заявлений сторон договора.
Т.е. Правообладатель вправе на любой стадии государственной регистрации (до принятия решения учреждением юстиции по регистрации прав) отказаться от совершения регистрационных действий и забрать представленные на регистрацию документы.
Согласно п. 2 ст. 8 ГК подлежащие государственной регистрации права возникают с момента государственной регистрации права, если иное не установлено законом. Государственная регистрация - юридический акт подтверждения государством права. Правовые последствия считаются наступившими со дня внесения записи о праве в ЕГРП (п. 7 ст. 16 Закона о регистрации прав).
Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав (п. 7 ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Договор купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации права, если иное не установлено федеральным законом.
В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав.
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС Северо-Кавказского округа от 23.10.2007 N Ф08-6907/07
Суд не удовлетворил требование индивидуального предпринимателя о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, указав, что основания для регистрации за индивидуальным предпринимателем права собственности отсутствуют, так как договор купли-продажи жилого помещения является незаключенным в силу статьи 558 ГК РФ, поскольку не проведена его государственная регистрация.
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС Волго-Вятского округа от 06.07.2007 N А82-2082/2006-45
Суд отказал организации в признании права собственности за ней на объект недвижимости, указав, что в части 2 статьи 558 ГК РФ установлено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Суду не представлено доказательств осуществления государственной регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости.
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС Московского округа от 16.04.2007 N КГ-А40/1050-07
Суд отказал организации в удовлетворении требования о взыскании с Минобороны РФ стоимости квартиры, переданной ей на основании договора купли-продажи, указав, что в соответствии со статьей 558 ГК РФ предусматривается государственная регистрация договоров о продаже жилых помещений. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. По мнению суда, договор в установленном законом порядке зарегистрирован не был, следовательно, нет оснований для применения последствий незаключения договора, так как незаключенный договор не порождает возникновения обязательств по нему.
Примечание. Определением ВАС РФ от 22.08.2007 N 9940/07 отказано в передаче данного дела для пересмотра судебного акта.
Спросить
Если регистрация собственности не состаялась,то нет.Но деньги Вы свои вернете.
Бюро
СпроситьЕсли из-за этих отметок документы не примут на регистрацию (другой сделки), то он всегда сможет получить в УФРС дубликаты. Во всяком случае это не будет препятствием для продажи квартиры. Если Ваш продавец такой ненадежный, то лучше с ним сделку не заключать. Даже если Вы понудите его в судебном порядке к регистрации сделки, он ведь потом, уже после регистрации, может подать в суд иск о признании сделки недействительной, и будет еще долго трепать Вам нервы. Зачем Вам все это?
СпроситьСделки с недвижимым имуществом регистрируются по месту его нахождения. Так что документы по иной сделке он обязан будет подавать в тот же регистрирующий орган. На что будет получен отказ в регистрации.
СпроситьПри оформлении сделки нотариус сделал отметки на правоустанавливающих документах. Сможет ли продавец с такими документами совершать какие-либо сделки с третьим лицом, или документы придётся менять или как-то дооформлять?
Спросить
Продали квартиру в СПб, по встречной сделке купили новою, но в ленинградской обл. Первую сделку по продаже зарегистрировали в гбр быстрее, чем сделку по покупке. Один из собственников ненесовершеннолетний ребёнок. Покупатели нашей квартиры требуют, чтоб мы съехали в течении недели после регистрации сделки продажи, или они подадут в суд. Съехать в новую квартиру мы не можем, поскольку сделка ещё на регистрации. Подскажите, имеют ли право покупатели требовать съезда от нас, если встречная сделка ещё на регистрации.
Между двумя людьми была совершена притворная сделка купли-продажи участка земли в СНТ (без передачи денег) по инициативе ПРОДАВЦА. Потом этот участок был оформлен в собственность через куплю-продажу на другого человека, но это была тоже притворная сделка (без денег). И этот покупатель после покупки участка уже зарегистрировал на этом участке дом. Уже участок с домом официально. Все сделки зарегистрированы в Росреестре. По второй сделке три года от даты совершения купли-продажи еще не истекли. Все сделки были оформлены в простой письменной форме. Сейчас ПРОДАВЕЦ первой сделки хочет аннулировать свою сделку через суд и вернуть участок себе. Это всё родственники. Друг про друга всё знают. Это возможно? Спасибо!
Для совершения сдекли-купли продажи была арендована ячейка с совместным доступом покупателя и продавца. В дальнейшем сделка не состоялась. Как покупателю вернуть свои деньги при совместном доступе к ячейке если продавец не является в банк?
А одновременная сделка купли продажи будет считаться доходом? (т.е у нас была однокомнатная квартира собственники были я и трое детей, решили купить квартиру большей площадью. Опека дала разрешение только на одновременную сделку, деньги от продажи квартиры мы даже в руках не держали, т.к покупатель нашей квартиры при совершении сделки у нотариуса сразу же отдали их человеку у которого мы покупали квартиру)
Как можно отменить сделку купли продажи квартиры если покупатель отказывается ее расторгать.? сделка была оформлена правильно но я передумал продавать квартиру.
Мы купили квартиру. 11.09.2012 г была сделка, 23.10.2012 г - регистрация квартиры. В условиях договора было прописано, что покупатель освобождает квартиру до 1 ноября 2012 г. Сейчас продавец просит пожить еще месяц. Я отказала. На это продавец сказала, что пойдет и опротестует сделку. Расторгнут ли сделку? Ведь мы не нарушили ни одного условия сделки. И как происходит расторжение сделки?
Продавец и покупатель подали документы в МФЦ на регистрацию сделки купли-продажи квартиры. По определенным причинам решено сделку не совершать. Регистрация сделки еще не произошла по срокам - есть в запасе три дня. Как правильно расторгнуть сделку ДО регистрации по обоюдному согласию продавца и покупателя квартиры?
Имеется следующая проблема. Была совершена сделка купли-продажи квартиры. Для нас это был по сути обмен (продали свою, купили другую). При первоначальном осмотре квартиры было не досмотрено много нюансов. После регистрации сделки, когда приехали в уже пустую квартиру было обнаружено, что квартира находится в ужасном состоянии. Можно отменить такую сделку?
Сегодня была сорвана сделка по купле продаже квартиры. Продавец отказался регистрировать квартиру в Москве не хотел писать доверенность на регистраторов банка. Квартира покупалась по ипотеки все было одобрено назначен день сделки и в итоге сделка сорвана. Мы как покупатели понесли затраты нотариус, регистрация договора купли продажи и оценка. Как нам быть возможно ли вернуть деньги. Продавец вернул только аванс.
Совершаю сделку по купле-продаже. Я продавец квартиры. Арендовали с покупателем банковскую ячейку, сроком на 45 дней. Срок сделки задерживается. Как продлить срок аренды, если покупатель и я, не имеем возможности приехать лично ко дню окончания аренды ячейки. Сделка в Спб, он живет в Комсомольске-на-Амуре, я в Хельсинки. Спасибо!
