Квартира в собственности у продавца всего полтора года - как защитить себя от возможных притязаний старой владелицы?

398₽ VIP

Нет смысла. А квартиру у Вас никто не заберет, поскольку действует ст. 302 ГК РФ. Вы добросовестные приобретатели. Забрать могут только в том случае, если выясниться, что квартира была похищена путем мошеннических действий, например, у первоначального собственника.

Не стоит не чего подписывать кроме договора купли-продажи ст. 421 ГК РФ. Вы добросовестный приобретатель. Отменить сделку могут только если она не соответствует закону.

Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 9] [Статья 168]

1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Для дальнейшего обращения в суд, как письменное доказательство.

В договоре купли-продажи можете прописать.

ГК РФ Статья 421. Свобода договора

Позиции высших судов по ст. 421 ГК РФ >>>

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

КонсультантПлюс: примечание.

Об условиях договоров, заключенных на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя до дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, см. статью 21 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Здравствуйте, ответственность продавца перед вами будет прописана непосредственно в договоре купли продажи квартиры в соответствии со ст.549 ГК РФ, в котором должно быть указано, что продавец гарантирует, что квартира не находится в залоге, обременение, на неё не претендуют третьи лица. Вы можете себя обезопасить и добавить пункт непосредственно в договор, не составляя при этом какое либо гарантийное письмо.

Да, можно указать подобное.

Ст. 421 ГК РФ позволяет.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Тогда продавец будет Вам должен, если будут проблемы.

Никакое гарантийное письмо не поможет и не какой юридической ответственности это не предполагает. Поэтому ничего иного кроме договора купли продажи подписывать не нужно. В договоре и должно быть отображены все моменты и условия приобретения жилья. Статья 421 ГК РФ.

Вы же покупаете не у бабушки, а уже другого собственника, потому претензии по сделке бабушки ее родственники могут предъявить только ее стороне, которой вы не являетесь. Вам же предъявить уже не смогут, потому как вы полностью соблюли законодательство при совершении своей сделки с теми кто приобрел у бабушки, потому забрать квартиру у вас нем могут, родственники могут только предъявить претензии по возмещению убытков к тем кто приобрел у бабушки.

Да и вообще вы никаких оснований не предъявили, что бы волноваться.

ГК РФ Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Нотариальное удостоверение Договора купли-продажи квартиры позволит официально засвидетельствовать, что Продавец действует по доброй воле, что он понимает значение своих действий, а также находится в здравом уме и твердой памяти. Ведь в обязанности Нотариуса входит разъяснение сторонам всех последствий сделки, а также оценка адекватности (вменяемости) сторон.

Согласно ст.163 ГК РФ -

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности

Вправе оформить такое обязательство. Ст. 421,461 гк рф. При этом 3 лицо может вернуть квартиру, только если докажет либо, что Вы - недобросовестные приобретатели (а это нет так, и цена рыночная) либо, что бабушка не выражала волю продать квартиру - напр. В момент подписания договора не понимала сути сделки, не могла руководить своими действиями. Ст. 177 гк рф, 302 гк рф.

[/quote]Имеет ли смысл подписывать у продавца квартиры некое гарантийное письмо об обязательствах покрыть убытки в случае если появится какое нибудь третье лицо и вернет себе через суд?[quote]

Смысла особого нет так как право на возмещение убытков вам предоставлено ст 15 ГК РФ. А размер убытков вам в любом случае (есть или нет гарантийное обязательство) на основании ст 56 ГПК РФ придется доказывать в суде.

Согласно части 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Вместе с тем гражданское законодательство Российской Федерации не содержит норм, обязывающих продавца при заключении договора купли-продажи недвижимости представлять свидетельство о праве собственности или документы, подтверждающие отсутствие обременений на недвижимое имущество.

Фактическую передачу недвижимости от продавца к покупателю следует оформить отдельным актом либо указать в договоре, что сам договор является одновременно и актом приема-передачи недвижимости (ст. 556 ГК РФ).

Гражданско-правовая сделка купли-продажи недвижимости, соответствующая закону, это не имеющая порока, предусмотренного ст. 168 ГК РФ:

- совершается продавцом и покупателем своей волей и в своем интересе;

- направлена на прекращение права собственности на недвижимое имущество у продавца и возникновение его у покупателя;

- не нарушает права и интересы третьих лиц.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества (ст. 557 ГК РФ). Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

- соразмерного уменьшения покупной цены;

- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (п. 1 ст. 475 ГК РФ).

В случае существенного нарушения требований к качеству недвижимости покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

К существенным нарушениям относятся неустранимые недостатки, а также недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени либо выявляются неоднократно, проявляются вновь после их устранения и др. (п. 2 ст. 475 ГК РФ).