«Защита прав покупателя - анализ предварительного договора купли-продажи и рекомендации по дополнительным пунктам»

199₽ VIP

Никакой предварительный договор не может защищать права покупателя, поскольку строго говоря покупателем в рамках предварительного договора Вы не стали (ст. 429 ГК РФ). Не думаю, что заключение предварительного договора в Ваших интересах, поскольку у него есть вполне конкретный срок действия, по истечение которого обязанности сторон прекратятся.

На документы обращайте внимание в первую очередь. Наличие свидетельства или выписки из ЕГРП. Наличие обременений посмотрите, уточните есть ли арест, залог. Ст.429 ГК. Запросите расширенную выписку из ЕГРП.

Из предварительного договора должно однозначно следовать, что его стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи конкретной квартиры или дома на условиях, прописанных в предварительном договоре (ст. 554 ГК РФ).

При заключении договора тщательно сверьте сведения, указанные в правоустанавливающих документах на квартиру, с данными в договоре. Это позволит избежать проблем с последующей перерегистрацией права собственности на квартиру или дом, а также существенно уменьшит риск заключения договора с мошенниками.

В предварительном договоре должны быть четко прописаны права и обязанности его сторон, а также сроки их выполнения. Так, нужно указать подробный порядок передачи квартиры покупателю. Это позволит исключить ситуации, когда продавец затягивает сроки ее передачи.

В настоящее время пункт о задатке в предварительном договоре нежелателен. Лучшим вариантом для обеспечения обязательств станет неустойка – пени или штраф. В предварительном договоре должны быть указаны санкции за неисполнение обязательства одной из сторон. Например, можно осветить варианты разрешения ситуаций, когда сторона уклоняется или задерживает документы, нужные для заключения договора. Намного проще взыскать штраф, указанный в предварительном договоре, нежели доказывать и взыскивать убытки, понесенные при его неисполнении.

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Удачи Вам!

Договор будет трактоваться по правилам ст 431 ГК РФ и должен соответствовать ст 420-422 ГК РФ

Должен быть предмет договора, срок исполнения каждой из сторон и порядок оплаты и цена договора

Задаток не возвращается.

Здравствуйте.

Согласно ст. 431 ГК РФ условия договора толкуются буквально.

Несмотря на то, что этот договор формально называется предварительным, по своей сути он является договором купли-продажи будущей вещи. В договоре определены существенные условия - предмет и цена. В своем роде определен даже срок передачи объекта - 180 дней. (ст. 454 Гражданского кодекса РФ содержит общее понятие договора купли-продажи По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).)

Есть устоявшаяся судебная практика на эту тему, поскольку практика продажи квартир в обход 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" очень распространена.

В том случае, если по какой-либо причине Продавец отказывается заключать с Вами основной договор купли-продажи, который, как известно является основанием для регистрации права собственности (ст. 223 ГК РФ), то можно обратиться в суд с иском о признании права собственности на созданный объект. Необходимое условие - объект должен физически существовать. Если дом введен в эксплуатации, квартиры прошли технический и кадастровый учет - еще лучше. Следовательно с точки зрения Покупателя такой договор вполне может быть заключен.

Подводные камни:

по сути - на данном этапе заключения договора невозможно проверить заключены ли еще аналогичные договоры на этот же объект, проблематично проверить документы, на основании которых возникает право собственности продавца. Продавец - юридическое лицо, которое может быть создано для этих целей.

Если есть твердое намерение приобрести объект, рекомендую проверить на сайте nalog.ru вкладка проверь себя и контрагента историю и дату создания юридического лица, доверенность лица, которое подписывает договор от имени организации и полномочия лица выдавшего доверенность. Далее - запросите документы на основании которых эти квартиры поступят в собственность организации. Предполагаю, что это инвестиционный договор, либо договор о совместной деятельности с застройщиком, либо иной аналогичный договор. Проверьте наличие разрешения на строительство и документы на предоставление земельного участка под строительство дома. Уточните подписан ли акт о реализации инвестиционного договора / проекта, переданы ли квартиры организации и на какой стадии оформления эти документы. Имеет смысл попросить документы, подтверждающие подачу пакета документов на регистрацию права собствености продавца (расписка росреестра). Кроме того, уточните была ли МВК которая осуществляет ввод дома в эксплуатацию (по старому - госприемку.).

С уважением.

Чтобы не было споров кто что недопонял, кто что думал - предварительный договор в идеале следует составить в форме основного договора, отличие лишь во вступлении - указывается, что договор предварительный. Также стоит указать что вы имеете интерес к данному договору в связи с тем-то и тем-то, чтобы в случае необходимости развернуть все вспять.

Здравствуйте!

Приведенный Вами проект предварительного договора в целом соответствует требованиям статьи 429 Гражданского кодекса РФ.

Он гарантирует в целом, что в срок, указанный в нём застройщик обязан будет заключить с Вами основной договор купли-продажи на условиях, которые указаны в предварительном договоре.

Если застройщик дома будет уклоняться от этого, то в судебном порядке Вы вправе будете потребовать заключения основного договора.

Но дело не в этом.

Дело в том, что в настоящее время право собственности на квартиру за застройщиком (продавцом) не зарегистрировано. Это следует из пункта 1.2 проекта предварительного договора.

Поэтому проверять регистрацию права путем запроса сведений из ЕГРП (как советуют некоторые коллеги) в настоящее время бессмысленно.

В отличие от договора долевого участия в строительстве (который должен заключаться на период строительства дома и квартиры), предварительный договор не подлежит гос. регистрации. Поэтому ничего не мешает застройщику (продавцу) продать ту же самую квартиру другому лицу (или лицам), и отследить это практически невозможно.

Такие мошеннические схемы давно известны. Этим и рискован предварительный договор купли-продажи (в отличие от договора участия в долевом строительстве - ДДУ).

Но и заключить с Вами сейчас ДДУ продавец не может, поскольку дом уже сдан в эксплуатацию.

Поэтому требуйте от продавца дополнительных гарантий. Например, путем предоставления Вам возможности начать делать ремонт в квартире через составление акта предварительной передачи квартиры для ремонта. Тем самым, Вы хотя бы сможете избежать возможной продажи квартиры другим лицам, т.к. будете фактически находиться в квартире.