Вопрос о составлении нового договора при покупке каркасного жилья - можно ли продавцу оформить новый договор на эту квартиру?

Нет, вам просто банк не позволит это сделать.

Добрый день! Если покупаете в ипотеку то никак не избежать.

Сможете оформить квартиру на маму только после полного погашения долга перед банком.

Сделка сама по себе рискована (ст. 170 ГК РФ). Если в договоре по улучшениям будет привзяка к основной сделке (ст. 421 ГК РФ), То деньги вернут. Но лучше не рисковать. Потому как может быть и решение суда, а фактически исполнить его будет невозможно.

Нет здесь риска, если два договора.

Сумма-то одинакова для покупки Вами квартиры.

Главное, оформить всё в письменном виде.

Ибо ст. 71 ГПК РФ указывает:

"Письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры".

Т. е. суд будет смотреть на то, что указано в бумагах.

Здравствуйте!

Вам необходимо в договоре купли-продажи неотделимых улучшений указать, что в случае расторжения договора купли-продажи квартиры или признания по каким-либо причинам его недействительным продавец обязуется расторгнуть и договор купли-продажи неотделимых улучшений и вернуть уплаченную по нему денежную сумму.

Такое вполне допускается по соглашению сторон договора и широко применяется на практике (ст. 421 Гражданского кодекса РФ).

В судебной практике были попытки оспорить, но суд не усмотрел оснований. Вот одно из решений:

.

Дело № 2- 254/14

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 февраля 2014 года Суд Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону

в составе:

председательствующего Пономаренко Д.Ф.

при секретаре Бадмаеве И.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Носова И.Е. к Пашишинской О.Г. о признании сделки, оформленной распиской, недействительной

У с т а н о в и л:

Носов И.Е. обратился в суд с иском к Пащишинской О.Г. о признании сделки, оформленной распиской, недействительной, мотивируя тем, что между Пащишинской О.Г. (продавец), Носовым И.Е. и ФИО7 ( покупатели) была заключена сделка купли-продажи однокомнатной квартиры по цене 1070 000 руб. Покупатели согласились выплатить наличными деньгами всю стоимость квартиры. Продавец сообщила, что помимо указанной стоимости квартиры желает получить наличными деньгами 450000 руб которые будут включены в договор купли-продажи. Сделка будет оформлена в простой письменной форме за производство работ по улучшению качественных характеристик квартиры. Покупатели были введены в заблуждение продавцом. Договор купли-продажи квартиры был заключен ДД.ММ.ГГГГ года. Сделка на сумму 450000 руб. была оформлена в виде расписки от ДД.ММ.ГГГГ года. В расписке ответчица употребляет термин неотделимые улучшения, не раскрывая что это за улучшения, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в продаваемой квартире никаких улучшений качественных характеристик квартиры ответчица не производила. Расписка содержит паспортные данные истца, но не содержит его подписи, удостоверяющей согласование того, что неотделимые улучшения выполнены продавцом. Не соблюдены требования к нотариальной форме сделки, имеется дефект содержания и формы, сделка характеризуется невозможностью достижения юридических последствий договора.

Носов И.Е. просил вынести решение, которым признать сделку оформленную. В виде расписки на сумму 450000 руб. незаключенной, а также взыскать с ответчицы судебные расходы.

Истец в судебное заседание явился, уточнил исковые требования и просил признать недействительной ничтожной с момента ее совершения одностороннюю возмездную сделку по неотделимым улучшениям в квартире № дома № по. оформленную в виде расписки на сумму 450000 руб. взыскать с ответчицы судебные расходы. ( л.д. 19).

Представитель ответчицы Пащишинской О.Г. по доверенности Богущавский Д.С. в судебное заседание явился, просил в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на то, что квартира принадлежала истице на праве собственности, в ней она произвела неотделимые улучшения в виде второго уровня, однако изменения в техпаспорт внесены не были, затем квартира была продана истцу за 1520000 руб, стоимость квартиры в договоре была указана 1070000 руб, получение оставшейся суммы оформлено распиской. Квартира продавалась в том состоянии, в котором была принята покупателями и никаких обязательств о производстве «неотделимых» улучшений ответчица не давала.

Заслушав в судебном заседании истца, представителя ответчицы, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям:

Пащишинская О.Г. являлась собственницей квартиры № по общей площадью 22.8 кв.м. в на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ года.

В квартире Пащишинская О.Г. выполнила второй уровень путем устройства подиума, однако изменения в техническую документацию – кадастровый и технический паспорт не вносила.

ДД.ММ.ГГГГ между Пащишинской О.Г. (продавец), Носовым И.Е. и ФИО7 ( покупатели) заключен договор купли-продажи по которому продавец продала, а покупатели купили в долях квартиру № общей площадью 22.8 кв.м. по адресу .

В соответствии с п. 3 Договора квартиру по взаимному соглашению сторон продавец продал покупателям за 1070000 руб. Денежные средства в размере 1070000 руб. продавцом получены.

В соответствии с п. 5 Договора указанная квартира продана как двухуровневый строительный вариант, имеет застекленное витражное окно, выгородку совмещенного санузла, подиум второго уровня с одномаршевой лестницей, не имеет чистовой отделки стен. Коммуникации: подвод водяного отопления, щиток подвода электроэнергии.

Отчуждаемая квартира принята покупателями, находится в их владении и считается переданной с момента подписания договора. ( л.д. 7)

ДД.ММ.ГГГГ Пащишинской О.Г. была выдана расписка о получении от Носова И.Е. денежной суммы в размере 450000 руб. за неотделимые улучшения произведенные в квартире № расположенной по. ( л.д. 6).

Из пояснений представителя истца и свидетеля ФИО9, который присутствовал при заключении договора сторон, следует, что при заключении сделки стороны договорились о продаже квартиры за цену 1520000 руб, однако, по взаимной договоренности между ними в тексте договора была указана денежная сумма 1070000 руб. а оставшаяся денежная сумма 450000 руб. получена продавцом по расписке.

Указанные обстоятельства подтверждаются также договором на оказание услуг и спецификацией к договору от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенному между Пащишинской О.Г. и ООО Свое жилье, согласно которым объектом продажи является указанная квартира по цене 1520000 руб.

Таким образом, расписка ответчицы в получении денежных средств в размере 450000 руб. является подтверждением внесения истцом денежной суммы по договору купли-продажи.

В соответствии со ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п.2)

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

2. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Цена договора согласуется сторонами на основании взаимной договоренности.

О том, что денежная сумма в размере 1070000 руб и денежная сумма в размере 450000 руб. были внесены в качестве оплаты по договору купли-продажи квартиры свидетельствует составление обеих документов в один день и указание в расписке на получение продавцом денежной суммы за неотделимые улучшения в приобретаемой квартире.

О том, что денежная сумма в общем размере 1520 000 руб. являлась фактической ценой договора по взаимной обоюдной договоренности сторон свидетельствуют действия обеих сторон, из которых продавец получил от покупателей указанную денежную сумму, передал все относящиеся к договору документы, передал квартиру и выдал расписки о получении денежных средств, а покупатели оплатили указанную денежную сумму, получил указанные документы, получили квартиру и зарегистрировали договор в учреждении юстиции.

При этом, доказательств того, что первоначально был составлен письменный договор, а затем внесена дополнительная сумма по расписке, не представлено. Окончательная стоимость квартиры определена в письменном договоре с учетом внесенной по расписке денежной суммы.

Указание в договоре купли-продажи на цену договора 1070 000 руб. не противоречит ни закону, ни договору сторон, поскольку моментом заключения договора купли-продажи недвижимого имущества является момент его государственной регистрации. Денежная сумма в размере 450000 руб. была внесена в день подписания договора в счет уплаты по договору. С момента заключения договора его цена не менялась.

В настоящее время сам договор купли-продажи никем не оспаривается.

Расписка, выданная ответчицей истцу не является сделкой, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Расписка ответчицы не содержит никакого волеизъявления ни сторон, ни ответчицы, на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, а служит лишь подтверждением получения денежных средств за неотделимые улучшения в квартире, которые не отражены в технической документации на квартиру.

Расписка ответчицы не может рассматриваться и как обязательство, поскольку в соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п. либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В расписке никаких обязательств ответчицы произвести какие-либо улучшения в квартире, проданной истицу, также не содержится. Наоборот, из расписки и текста договора сторон следует, что неотделимые улучшения были произведены до продажи квартиры, что также подтверждается

кадастровым паспортом на квартиру, из которого следует, что квартира имеет выгородку для санузла, но не имеет подиума второго уровня квартиры,

текстом договора купли-продажи, в котором содержится указание, что квартира имеет два уровня и подиум второго этажа с одномаршевой лестницей.

Таким образом, квартира была продана с фактически возведенным вторым уровнем несмотря на то, что по данным кадастрового паспорта на квартиру указанные изменения не внесены, с чем покупатели были согласны.

Поскольку судом установлено, что расписка, выданная истцу в получении денежных средств является подтверждением внесения денежной суммы по договору купли-продажи, который никем не оспаривается, самостоятельной сделкой расписка не является, исковые требования о признании расписки недействительной либо ничтожной удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194 -198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Носова И.Е. к Пащишинской О.Г. о признании недействительной ничтожной с момента ее совершения односторонней возмездной сделки по неотделимым улучшениям в квартире № дом. оформленной в виде расписки на сумму 450000 руб. и взыскании судебных расходов-отказать

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Ростова нД в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 17.02.14 года

Судья

Это "традиционная" схема для уклонения от уплаты налога (НДФЛ). Риск, конечно же есть. Имеется гипотетическая вероятность признания такого договора незаключенным. Однако в случае признания такого договора недействительным, незаключенным, или при его расторжении, уплаченные Вами денежные средства все же можно будет взыскать с продавца в судебном порядке, но фактическое исполнение судебного решения на 100% гарантировать невозможно. Как правильно указывают мои коллеги, все будет зависеть от точности формулировок в договорах.

очень рискована (170 ГК РФ), деньги за улучшения не вернете. Покажите договор юристу - застройщика физ лица не бывает

Это рискованно - деньги за улучшения вернете (если в договоре указано на обязанность их возврата при расторжении договора купли-продажи, иначе есть риск, что суд не усмотрит оснований возвращать), т.к. есть договор об их передаче

Также есть риск, что налоговый орган подаст иск о признании такой сделки притворной, прикрывающей условие о цене в договоре купли продаже. А значит потребует доплаты задолженности на налогу и привлечет к налоговой ответственности. ст. 170 гк рф.

Уважаемые юристы, вопрос состоит в том сможет ли продавец оспорить эту сделку и под каким предлогом, насколько я понимаю что в моём случае он сможет это сделать только если докажет что был не в адекватноом состоянии т к другие факторы типа ущемления прав третьих лиц здесь исключаются. Если удостовериться эту сделку у нотариуса, возможность признания сделки недействительной в виду неадекватности продавца можно исключить?

Здравствуйте Ольга. Вы приобретаете право требования по возмездной сделке сответственно супруга продовца не сможет опротестовать сделку, а сможет только требовать свою долю с мужа.

нужно, иначе потом будут проблемы

Заключайте договор задатка в обеспечение основного договора купли-продажи.

Посмотрите в интернете образцы соглашений о задатке и заключите такой с продавцом.

Если вам непонятно, как действовать в данной ситуации, позвоните мне: 8 (926) 580-00-50, я буду рад помочь.

Здравствуйте!

Это будет предварительный договор с условием о задатке или авансе. Правильно заключить договор вы можете, обратившись к юристу.

Уважаемая Марина, в таком случае советую вам оформить на детей или родственников.

Доброго времени суток!

Желательно заключить ДКП непосредственно с предыдущим собственником, указанным в ПТС, а если такой возможности не имеется - в ГИБДД помимо ДКП Вашего с продавцом предоставить нужно ДКП продавца с предыдущим собственником

Всего доброго, желаю удачи!

Данный вопрос закон относит на соглашение между сторонами сделки.

Нет конечно. Это делать вовсе не обязательно.

Здравствуйте. Вам не нужно сниматься с рег учета. Вдоговоре купли продаи Вы укажите, что на рег учете в квартире состоит покупатель. Удачи.

Здравствуйте. Вам не нужно сниматься с рег учета. В договоре купли продажи Вы укажите, что на рег учете в квартире состоит покупатель. Удачи.

Сниматься с регистрации Вам не нужно, сделку купли-продажи проводите через нотариуса, передаёте деньги за квартиру, далее нотариус отправляет сам документы в Росреестр.

Нет, никакой необходимости в этом нет.

Здравствуйте, уважаемая Дарья! Предварительный договор купли-продажи (ст.429 ГК РФ) - это способ закрепления обязательств сторонами, чтобы впоследствии на условиях предварительного договора заключить основной договор. Конечно же меньше рисков, когда право собственности уже оформлено (ст.8.1 ГК РФ, Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости") и Вы точно имеете дело с реальным собственником, проверив все документы. Так что вариант с обычным ДКП более предпочтительный, если никуда не торопитесь.

Здравствуйте Дарья

При заключении предварительного договора купли продажи по ст. 429 ГК вы можете передать часть денег сразу, а остальные после регистрации на вас собственности. Риск в том, что неизвестно, когда строительство будет окончено, и вдруг застройщик обанкротится, тогда придется возвращать деньги через суд

Если дождаться окончания строительства то по дкп приобретете в собственность жилье и станете полноправным собственником ст. 209 ГК, согласно ст. 8.1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости")

Если будете передавать деньги при заключении договора, то предпочтительнее заключать договор купли-продажи. Договор подлежит обязательной государственной регистрации. Иначе право собственности к Вам не перейдет (ст. 8.1 ГК РФ).

Лучше второй вариант, тогда в сумму налогового вычета сможет включить и отделочные работы, так как квартиру покупаете в новостройке с черновой отделкой, договор, на основании которого осуществлено приобретение квартиры, комнаты или доли (долей), предусматривает приобретение не завершенных строительством квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них;

налогоплательщик должен предоставить документы, подтверждающие произведенные им расходы.

Если в квартире отделка выполнена частично (квартира сдается с черновой отделкой), то необходимо, чтобы в документах было указано, какие работы выполнены на момент передачи квартиры.

Следует отметить, что в документах речь должна идти именно об отсутствии отделки (а не ремонта) (Письмо УФНС РФ по г. Москве от 27 апреля 2009 г. N 20-14/4/041339@).

Если Ваша оплата будет после оформления на Вас или в момент сдачи документов на регистрацию, то есть по основному договору, то рисков никаких.

А вот передача денег, хоть даже получая ключи, но по предварительному, имеет определенные риски, в частности задержки оформления на Вас, смена собственника застройщика, его банкротство и даже смена руководства или война и т.д.

Предварительный договор (ст.429 ГК РФ) не желателен.

Поэтому лучший вариант заключать основной договор.

Если есть возможность оформить сразу основной договор купли-продажи, то так и поступайте. Ст.454 ГК РФ. Никаких рисков и Вы сразу станете собственником. Оформление же предварительного договора сопряжено с риском, что при неисполнении обязательство по нему Вам придется обращаться в суд и понуждать к заключению основного договора. Ст.429 ГК РФ.

Свой договор, справку об оплате по этому договору.