Продажа доли в квартире - возможные проблемы с налоговой и способы их решения

199₽ VIP

Если квартира в собственность продавца была приобретена после 1 января 2016 года, то продавец согласно ст.217.1 НК РФ должен будет уплатить налог с разницы между 0,7 кадастровой стоимости и налоговым вычетом. Особых проблем тут нет. А если в собственности квартира больше положенного срока, то вообще налог платить не будет. Ну а если доля продавалась по отдельному договору, то вычет 1 млн. перекроет доход согласно ст.220 НК РФ и продавец не будет платить налог. Так что бояться ничего не нужно.

Здравствуйте.

Никаких санкций к продавцу в данном случае не применят, кроме как уплата налогов.

НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

(введена Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ)

Путеводитель по налогам. Вопросы применения ст. 217.1 НК РФ

1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период, а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

КонсультантПлюс: примечание.

Абз. 2 п. 2 ст. 217.1 (в ред. ФЗ от 27.11.2017 N 352-ФЗ) распространяется на правоотношения, возникшие с 01.08.2017.

В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.

(абзац введен Федеральным законом от 27.11.2017 N 352-ФЗ)

КонсультантПлюс: примечание.

Абз. 3 п. 2 ст. 217.1 (в ред. ФЗ от 27.11.2017 N 352-ФЗ) распространяется на правоотношения, возникшие с 01.08.2017.

При исчислении минимального предельного срока владения жилым помещением или долей (долями) в нем, предоставленными налогоплательщику в собственность в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, применяются положения пункта 3 настоящей статьи в случае, если право собственности на освобожденные при реализации указанной программы жилое помещение или долю (доли) в нем было получено при соблюдении хотя бы одного из предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи условий.

(абзац введен Федеральным законом от 27.11.2017 N 352-ФЗ)

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.

6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен:

1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 настоящей статьи;

2) размер понижающего коэффициента, указанного в пункте 5 настоящей статьи.

Здравствуйте!

Риски, возникающие при указании в договоре купли-продажи недвижимого имущества его недействительной (заниженной) стоимости, условно можно разделить на несколько категорий: интерес к совершенной сделке со стороны налоговых органов, оспаривание сделки заинтересованными лицами, оспаривание сделки по причине ее фиктивности, вероятность переквалификации сделок купли-продажи в дарение в тех случаях, когда договорная цена имущества отличается от его реальной стоимости на несколько порядков.

Однако, данные последствия могут возникнуть в случае налоговой проверки, особое внимание уделяется сделкам между взаимозависимыми лицами - если Вы таковыми не являетесь, вероятнее, что сделка не вызовет особого внимания.

Вы можете приобретать имущество и за меньшую стоимость, не обязательно чтобы продажная цена соответствовала кадастровой стоимости. Согласно ст. 555 ГК РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости устанавливается по соглашению сторон. Если вы в договоре указали меньшую стоимость, а на самом деле передали большую, налоговая об этом не узнает. Проблемы могут возникнуть только в случае если придётся расторгать договор. Вы не сможете доказать, что на самом деле заплатили за имущество большую стоимость, а сможете вернуть только ту сумму, которая указана в договоре.

По закону квадратные метры, которые находятся в собственности менее трех лет и проданы дешевле одного млн рублей, не облагаются подоходным налогом. Иными словами, продавцу не придется платить 13 процентов от суммы полученного дохода.

Тем, кто сам не додумался «сэкономить», на помощь приходят многоопытные риелторы, которые сопровождают сделку. Многие из них советуют клиенту не показывать истинный размер сделки и не вылезать за миллион.

Сейчас, правда, все чаще в договорах купли-продажи фигурирует цифра уже в два млн: с 1 января 2009-го сумма налогового вычета для приобретателей жилья увеличена до двух млн рублей. Фактически государство возвращает деньги с этой суммы – 13 процентов или 260 тысяч. И покупателям стало невыгодно писать по настоянию продавцов в договоре сумму в миллион. Ведь в этом случае они не смогут получить вычет с двух млн – удастся вернуть лишь 13 процентов от суммы, указанной в договоре.

Если между покупателем и продавцом возникает спор о «цене вопроса», обычно побеждает первый. И сделка в итоге оформляется как двухмиллионная, хотя на самом деле «весит» и пять, и десять млн. Иногда показывают три млн, если продавец планирует в этом же году еще и купить квартиру.

Оптимисты оптимизации

Чем рискует покупатель, соглашаясь на схемы «оптимизации» налогов?

Возможны проблемы с возвратом денежных средств, полученных продавцом по договору купли-продажи с заниженной стоимостью недвижимости. Если сделка купли-продажи в дальнейшем будет признана судом недействительной, то от продавца можно потребовать возврата лишь той суммы, оплата которой за эту квартиру документально подтверждена. То есть продавец возвращает лишь указанную в договоре фиктивную сумму.

Продажа по искусственно заниженной цене незаконна по определению и, следовательно, создает предпосылку для применения ст. 198 Уголовного кодекса РФ – уклонение от уплаты налогов. Если стороны заранее договорились о том, что реально квартира продается за одну сумму, а в договоре указывается другая – заниженная, то это означает сговор: продавец не платит сумму налога с фактически полученного дохода.

В подобных сделках налоговые органы и органы экономической безопасности МВД не без оснований усматривают умысел. Злоумышленников, которые продали дом (квартиру, комнату) по заниженной стоимости «вычислить» легко – достаточно обратиться к данным регистрирующих органов о совершении сделок с недвижимостью, а также данным налоговых инспекций. При этом больше всего бросаются в глаза сделки на сумму до 1 млн. Налоговые инспекции обладают всеми базами данных, в частности теми, которые ведут регистрирующие органы. Им доступна вся информация об отчуждаемых объектах недвижимости – с датами, суммами и т. д.

Признаками налогового правонарушения, наказуемого в соответствии со ст. 198 УК РФ являются включение в декларацию заведомо ложных сведений, которые привели либо к неуплате за три года 600 тыс. рублей, а доля неуплаты превышает 10 процентов от общей суммы налогов, либо к неуплате 1800 тыс. рублей. Такое правонарушение по решению суда может повлечь за собой одно из наказаний:

– штраф от 100 до 300 тыс.;

– штраф в размере заработной платы или иного дохода за период от одного до двух лет;

– арест на срок от четырех до шести месяцев;

– лишение свободы на срок до года.

Аналогичное правонарушение, совершенное в особо крупных размерах, наказывается еще строже. Если сумма недоплаты составляет более 3000 тыс. рублей за три года и превышает 20 процентов от общей суммы налогов (либо сумма недоплаты превышает 9000 тыс.), то штраф взимается в размере от 200 до 500 тыс. рублей (или в размере заработной платы либо иного дохода за период от 18 месяцев до трех лет) либо наказывается лишением свободы на срок до трех лет.

Даже если не доказано

В случае когда доказать факт занижения не удается, экс-владельца жилья всегда можно привлечь к ответственности за неподачу налоговой декларации.

Граждане, продавшие квартиру, которой они владели более трех лет, как правило, не утруждают себя тем, чтобы известить о сделке налоговиков, хотя обязанность подать декларацию с них не снимается даже при стоимости квартиры до 1 млн.

За неподачу декларации налогоплательщику грозит штраф: сначала в размере 5 процентов от суммы налога, подлежащего уплате за каждый месяц просрочки. Если же декларация не подается в течение 180 дней, санкции ужесточаются: 30 процентов от суммы налога плюс еще по 10 процентов за каждый полный или неполный месяц начиная со 181-го дня (ст. 119 НК РФ).

Сроки давности в Уголовном кодексе определяются иначе, чем в Налоговом. Так, для налоговых правонарушений, совершенных в особо крупном размере, в УК РФ предусмотрен срок давности шесть лет.

Санкции за занижение налогооблагаемой базы указаны в статье 122 НК РФ Я бы не стал бы так категорично утверждать, что в данной ситуации пенсионерке ничего не грозит А пенсионерке чтобы избежать штрафа нуцжно оспаривать кадастровую стоимость объекта

Штраф может быть до 40 % от не уплаченной суммы

Исходя из того, что допускается занижение только в пределах 70 %.70% от 600000 руб-это 480000 руб В договоре указана сумма 408000 руб С разницы между 480000 руб-408000 руб= 72000 руб штраф 40%-это 28800 руб

"Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 31.07.1998 N 146-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. В силу с 03.09.2018)

НК РФ Статья 122. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов)

(в ред. Федеральных законов от 27.07.2006 N 137-ФЗ, от 03.07.2016 N 243-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Путеводитель по налогам. Вопросы применения ст. 122 НК РФ

1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129.3 и 129.5 настоящего Кодекса,

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 243-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов).

(в ред. Федеральных законов от 27.07.2006 N 137-ФЗ, от 03.07.2016 N 243-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Утратил силу. - Таможенный кодекс РФ от 28.05.2003 N 61-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно,

(в ред. Таможенного кодекса РФ от 28.05.2003 N 61-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов).

(в ред. Федеральных законов от 09.07.1999 N 154-ФЗ, от 27.07.2006 N 137-ФЗ, от 03.07.2016 N 243-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Не признается правонарушением неуплата или неполная уплата ответственным участником консолидированной группы налогоплательщиков сумм налога на прибыль организаций по консолидированной группе налогоплательщиков в результате занижения налоговой базы, иного неправильного исчисления налога на прибыль организаций по консолидированной группе налогоплательщиков или других неправомерных действий (бездействия), если они вызваны сообщением недостоверных данных (несообщением данных), повлиявших на полноту уплаты налога, иным участником консолидированной группы налогоплательщиков, привлеченным к ответственности в соответстви.

Здравствуйте, не будет никакого штрафа и проблем никаких не будет. Цена, за которую продается имущество указывается в договоре купли продажи и зависит от соглашения сторон договора. Тот факт, что она ниже кадастровой ничего не значит. Просто для целей налогообложения в таком случае будет использована кадастровая стоимость. НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

...

5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:

1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем...

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

1) имущественный налоговый вычет предоставляется:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;