Как решить проблему с приватизированной квартирой, если брат хочет продать свою долю, а выкупить ее невозможно?

Ответ отключен модератором

Добрый день

Закон разрешает собственнику общей долевой собственность распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению.

Запретить ему продавать свою долю вы не можете

Но обязан обязательно обратиться к нотариусу для составления предложения вам приобрести долю в квартире за определённую цену

В случае несогласия выкупить эту долю, по истечении. 30 дней, он имеет право продать свою долю любому другому лицу за ту же самую цену, не ниже

Если эту долю в квартире невозможно выделить в натуре, то вы можете обратиться в суд, определить стоимость в суде стоимости этой доли получить судебное решение и выплачивать ему компенсацию стоимости доли не единовременно, а постепенно.

Кроме того вы можете обратиться в суд о взыскании с него коммунальных платежей, но не больше чем за три года (196 ГКРФ)

По ст. 250 ГК у других собственников есть преимущественное право собственности.

Также, взыскать вы сможете только за 3 года текущие платежи, т.к. есть срок исковой давности.

Пункт 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Пункт 1 статьи 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Будет очень сложно доказать, что вы не знали все 15 лет, что он не живёт у вас в квартире. Такой довод суд на корню пресечёт.

Так что у вас вариант подать исковое заявление о взыскании платежей на его долю, а также, оспорить сделку продажи его доли (только если он не пришлёт вам предложение о том, что хочет продать квартиру, иначе им будет соблюдены требования о преимущественном праве покупки у иных собственников)

В остальном? Пытаться договорить. Оформить рассрочку на сколько-то лет и выкупить у него долю.

Признать его утратившим право собственности будет возможно, но доказать это сложно! Но, срок у вас подходящий. Нужно владеть недвижимостью открыто, это должно быть всем известно, добросовестно, непрерывно в течение пятнадцати лет, после чего суд может признать лицо утратившим право собственности, т.к. оно не несло бремя содержания, не проживало там. Иск о признании права собственности будет непростым, но грамотный юрист вам поможет. Статья 234 ГК РФ говорит о приобретательной давности.

Здравствуйте!

ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании данной нормы, Брат вправе распоряжаться своей долей по своему усмотрению. При этом должен соблюсти процедуру преимущественной продажи другим собственникам. Он обязан предупредить письменно других собственников за месяц о желанию продать свою долю с предоставлением права преимущественно покупки на основании ст 250 ГК РФ. Если другие собственники отказываться от преимущественной покупки, то в течении месяца должны предоставить письменный отказ Брату. Если ответ в течение месяца Брат не получит, то вправе продать свою долю третьему лицу.

Ваша мама может за последние 3 года взыскать в судебном порядке часть произведенной ей оплаты за коммунальные платежи, за исключением счетчиков, а также расходы на содержание квартиры (чеки на ремонт, договора об оказании услуг и т.п.).При этом до обращения в суд Вашей маме следует письменно предъявить Брату претензию с требованием компенсировать 1/3 часть затрат на содержание квартиры, в том числе часть коммунальных платежей.

ГК РФ Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

ГК РФ Статья 249. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Ст 30 ЖК РФ

3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Это право долевого собственника распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. При этом, при продаже, он обязан уведомить остальных долевых собственников о своем намерении, если в течение 30 дней никто из остальных долевых собственников не изъявит желание купить долю, то он вправе продать ее кому угодно, но на тех же условиях (цена). Остальные долевые собственники вправе взыскать коммунальные и иные платежи с долевого собственника, который их не выплачивал. Суд применяет исковую давность ТОЛЬКО ПО ЗАЯВЛЕНИЮ стороны, поэтому истечение срока исковой давности не является основанием для отказа в иске, даже если истек срок исковой давности, но нет заявления ответчика. Срок исковой давности не может превышать предельный срок - 10 лет (для данного спора).

Статья 199. Применение исковой давности

1. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

2. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Течение срока исковой давности при повременных платежах начинает исчисляться отдельно для каждого платежа (ст. 200 ГК РФ, есть Постановление Пленума ВС на этот счет). Пользоваться приобретательной давностью (ст. 234 ГК РФ) или выделением доли продающего в обоснование исковых требований не советую, так как высока вероятность проиграть спор. Заявление исковых требований ЗА пределами срока исковой давности порождает для Вашей мамы риск того, что суд по заявлению ответчика применит срок исковой давности - 3 года, который будет исчисляться ОТДЕЛЬНО по каждому платежу. Коммунальные платежи в соответствии с нормами ГК РФ граждане должны оплачивать до 10 числа следующего за истекшим месяцем, вот и считайте.