Планируем приобрести земельный участок с домом, полученный в наследство по завещанию, в собственности только земля, оформлять дом придется самостоятельно после сделки купли - продажи, земли с/х назначения, для ведения садоводства. Свидетельство о праве на наследство по завещанию от 14.01.2019, предыдущий собственник умер в 2017 г. Сориентируйте, пожалуйста, какие риски несем? Заранее большое спасибо.
Здравствуйте, риски в том, что может появиться ещё наследник через какое то время, к сожалению чистоту сделки на 100% гарантировать не возможно, поэтому советую очно обратиться к юристу для минимизации рисков, если цена отличается от рыночной стоит задуматься.
Спросить
Здравствуйте, Евгения.
В соответствии с п. 1 ст. 1119 ГК РФ свобода завещания ограничивается правилами об обязательной доле в наследстве (ст. 1149 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 1149 ГК РФ несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию на основании пунктов 1 и 2 ст. 1148 ГК РФ, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательные наследники).
Поэтому Вам надо проверить, не имеется ли у продавца обязательных наследников перечисленных в п. 1 ст. 1149 ГК РФ, которые могли принять наследство или фактическим путем (п. 2 ст. 1153 ГК РФ), или могут восстановить срок принятия наследства в порядке ст. 1155 ГК РФ после заключения договора купли-продажи земельного участка.
Вы можете это сделать, например, ознакомившись с паспортными данными продавца, свидетельством о его рождении, свидетельством о смерти родителей и т.п.
Одновременно с этим Вы можете согласовать с продавцом условие в договоре купли-продажи земельного участка, которое гарантировало бы Вам обеспечительные меры в случае: предъявления к Вам требования кого-либо из перечисленных лиц в ст. 1149 ГК РФ, связанного с обязательной долей в наследстве; наличия права собственности на дом, расположенного на земельном участке, какого-либо лица до момента заключения договора купли-продажи этого земельного участка, в том числе и свидетельства о праве на наследство на дом, выданного нотариусом (ст. 1162 ГК РФ).
Спросить
Неоформленный дом (до сделки) - это проблема продавцов.
Поскольку сделка без оформленных объектов недвижимости на участке не будет зарегистрирована - Росреестр откажет.
Ваши действия:
предложить продавцу начинать оформление. Обращайтесь совместно к юристу - - -
Спросить
А если объявляется скрытый наследник, он претендует только на долю зем участка, если дом мы регистрируем после сделки самостоятельно, а по договору купли продажи и по завещанию проходит только участок?
Спросить
Перестраховываемся просто, вроде не должно быть таких вариантов.
Спросить
Добрый день, Евгения.
Верховный Суд в п. 79 постановления Пленума от 29.05.2012 № 9 "О судебной практике по делам о наследовании" указал следующее:
земельные участки и расположенные на них здания, строения, сооружения выступают в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота (статья 130 ГК РФ), поэтому завещатель вправе сделать в отношении их отдельные распоряжения, в том числе распорядиться только принадлежащим ему строением или только земельным участком (правом пожизненного наследуемого владения земельным участком). Однако при этом, по смыслу подпункта 5 пункта 1 статьи 1, а также пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), не могут быть завещаны отдельно часть земельного участка, занятая зданием, строением, сооружением и необходимая для их использования, и само здание, строение, сооружение. Наличие в завещании таких распоряжений влечет в этой части недействительность завещания.
В силу пункта 2 статьи 1151 ГК РФ выморочное имущество в виде жилого дома, а также служебных надворных построек с частью земельного участка, занятой ими и необходимой для их использования, переходит в порядке наследования по закону в собственность муниципального образования, в котором данное жилое помещение расположено, если оно расположено в городе федерального значения Москве или Санкт-Петербурге, - в собственность города федерального значения, а выморочное имущество в виде остальной части земельного участка - в собственность Российской Федерации.
В случае возникновения спора между собственником недвижимости, расположенной на земельном участке, и собственником этого участка суд может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.
Поэтому полагаю, что Вам надо потребовать от продавца выписки из ЕГРН на земельный участок, а не свидетельства о праве на наследство на тот же земельный участок, где расположен дом, на который отсутствуют правоустанавливающие документы, и только после этого решать вопрос о заключении сделки купли-продажи земельного участка.
При этом продавец может оформить право собственности на дом в порядке, указанном в п. 8 указанного Пленума ВС РФ, тогда как покупателю это не доступно.
Спросить
