Как безопасно приобрести нежилое помещение у юридического лица и избежать потенциальной угрозы обанкротления?

995₽ VIP

Здравствуйте, Сергей Александрович! Согласно статье 61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" у арбитражного управляющего есть право оспорить сделки должника. И если приобретаете по заниженной стоимости, существенно ниже рыночной оценки, то рискуете, что оспорят сделку в рамках процедуры банкротства. Вам стоит заказать отчет об оценке перед покупкой, чтобы не попасть в такую ситуацию. А проверить общество на предмет продажи его активов Вы не сможете. Вам не предоставят эту информацию.

Что бы оценить возможности банкротства, запросите у продавца балансовый отчет, два последних балансовых отчета, тогда будет понятно насчет банкротства фирмы в ближайшее время. Балансовый отчет это открытые сведения и не составляют коммерческую тайну. Там же и увидите находиться ли на балансе данное не жилое помещение.

Федеральный закон от 6 декабря 2011 г. N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете" (с изменениями и дополнениями)

Здравствуйте Сергей Александрович

В соответствии со ст.3 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "Об обществах с ограниченной ответственностью"

1. Общество несет ответственность по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.

2. Общество не отвечает по обязательствам своих участников

Если нежилое помещение принадлежит собственнику участнику ООО на единоличном праве в соответствии, то ст. 61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" никакого отношения иметь не будет при продаже

Здравствуйте

Если есть риск того, что в ходе банкротства управляющий может признать эту сделку недействительной вам необходимо удостовериться в том что этот продавец обладает активами, существенно превышавшими объем требований к нему, и реальной возможностью удовлетворить требования кредиторов.

Для Вас важным будет если продавец находится в устойчивом финансовом состоянии.

И, чтобы не было установлено злоупотребления правом или признаков недобросовестности сторон, ни цели причинения вреда кредиторам.

1. Цена сделки имеет значение, приближённой к рыночной

2. Общий срок исковой давности, в течение которого конкурсный кредитор или конкурсный управляющий могут оспорить подозрительные сделки должника, составляет один год с момента, когда заинтересованное лицо узнало или могло узнать о наличии оснований для оспаривания такой сделки

Получить информацию об этом Обществе можно и нужно у самого Общества...

Кроме того, сделку нельзя признать недействительной, потому что истек предусмотренный законом о банкротстве трехлетний период подозрительности.

61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)

Здравствуйте, Сергей Александрович!

Такой риск действительно существует, и права у конкурсного управляющего есть на оспаривание сделок, если они были совершены с нарушением имущественных прав и интересо должника и его кредиторов. В частности, арбитражный управляющий запросто может воспользоваться правом оспаривания сделки, если будет у Вашего договора явно заниженная цена. Чтобы свести риск до минимума нужно стараться заключить договор по цене, максимально приближенной к рыночной, если уж Вам не выгодно будет покупать объект по рыночной цене. Если же вопрос цены у Вас стоит не так остро и Вы готовы приобрести помещение по реальной цене, то Вам нечего беспокоиться. Покупайте. Но смотрите сам договор, смотрите, чтобы от имени ООО был подписан уполномоченным лицом, чтобы ООО действительно было собственником имущества и чтобы при необходимости были соблюдены все формальности по совершению сделки (одобрение крупной сделки, селки с заинтересованностью и т.д.)

ст.166-181, 454,549,555 ГК РФ,

статья 61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"

Здравствуйте! Ну во первых от лица, осуществлющего сделку вам необходимо получить нотариально удостоверенную доверенность на совершение сделки в порядке ст. 185.1 ГК РФ. Во-вторых, разрешение на совершение сделки от учредителя. Подтверждение, что сделка не является крупной и не требует отдельного согласования. Положения о признании сделки крупной содержатся в Уставе юридического лица, можете потребовать надлежащим образом удостоверенную копию устава. Заключение о рыночной стоимости объекта.

Сергей Александрович!

Сделки могут быть оспорены из вашего вопроса.

Если будут сомнительными сделки, занижена цена, они оспоримы, ст. 61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Попросите посмотреть баланс, форму №1, и форму №2.

Если нечего скрывать, вам покажут баланс и вы проверите и проанализируете активы.

Всего вам доброго решить вопрос!

Если есть подозрения, что в течение года после совершения сделки грянет процедура банкротства - то лучше отказаться от сделки.

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "О несостоятельности (банкротстве)" (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.09.2020)

Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника

1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Такая сделка может быть признана

А пока Вы можете оценить финансо-экономическое состояние Продавца на наличие признаков банкротства недействительной по иску кредитора или арбитражного управляющего. Все полученное по сделке подлежит возврату. Вы сможете получить покупную цену сдлеки в порядке очередности наряду с другими кредиторами, в этом случае вернуть деньги маловероятно.

Статья 3. Признаки банкротства юридического лица

(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 154-ФЗ)

1. Утратил силу с 1 октября 2015 года. - Федеральный закон от 29.06.2015 N 154-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Юридическое лицо считается неспособным удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам, о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, если соответствующие обязательства и (или) обязанность не исполнены им в течение трех месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены.

Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;

- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений (свидетельств) о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации и выдачи Свидетельства. В Ярославле регистрация прав осуществляется в течение 12 дней при отсутствии каких-либо противоречий.

Регистрация сделки состоит из трех частей:

- регистрация договора купли-продажи;

- регистрации перехода права (от Продавца);

- регистрация права (к Покупателю).

Всё запомнили?

Что потом?

Через 12 дней Вы получаете Свидетельство о праве собственности, либо получаете письмо Управления Федеральной регистрационной службы по Ярославской области о приостановлении регистрации с требованием устранить противоречия в срок, либо отказ в регистрации. Почему? Во-первых, из-за банальной очепятки в договоре, ошибки в данных одной из сторон или неверно заполненного заявления. Во-вторых, из-за отсутствия какой-либо необходимой справки, копии какого-либо документа или из-за установления противоречий. В-третьих, Вы можете стать жертвой мошенников (а так тоже бывает). Первые два варианта, конечно, исправимы – если продавец не уехал, до сих пор жив и здоров, вы сможете вновь собраться и изменить недочеты. А если уехал, а если не здоров или уже не жив? Эта ситуация может быть для Вас легким испугом, при условии, что деньги Вы еще не отдали, и наоборот, катастрофой, если, указав в договоре «…денежная сумма в таком-то размере уплачена Покупателем Продавцу на момент подписания настоящего договора полностью…» передали или перечислили деньги.

Итак, советов не даю, читайте способы/методы/варианты расчета на сделке из практики, с описанием плюсов и минусов для каждой из сторон сделки. Выбирать Вам!

Вариант №1. Стороны рассчитались наличными. Покупатель привез «мешок денег» в юстицию, перед подписанием договора передал продавцу.

Плюсы:

Продавец. Одни сплошные плюсы – деньги увидел, потрогал, посчитал, получил, расписался в договоре. Можно положить под матрас или в банк – они уже собственность!

Покупатель: Никаких.

Минусы:

Продавец: Надо уговорить могучих друзей/знакомых поприсутствовать на сделке и проводить тебя до банка или до дома.

Покупатель: Одни сплошные минусы. Деньги уже отдал, квартиру и права на нее никто не проверил, право может быть и не зарегистрировано. Словом, впереди 10-30 дней нервотрепки.

Вариант №2. Стороны рассчитались наличными. Покупатель привез «мешок денег» в юстицию, после подписания договора передал продавцу.

Все те же плюсы и минусы для каждой из сторон. Разница между вариантами в 2-5 секунд, и в получасовом объяснении продавцу, что сначала подпись, а потом деньги.

Вариант№3, 4. Стороны рассчитались безналично. Все встретились в банке перед или после подписания договора, перекинули деньги со счета на счет.

Плюсы и минусы все те же, кроме могучих друзей. Всё как в первых вариантах, только выглядит интеллигентно…и с безналичными деньгами.

Вариант№5. Стороны рассчитались безналично. Все встретились в банке, перечислили 50%. Затем в юстицию, подписывать договор. Потом опять в банк, перечислять 50%.

Плюсы и минусы без изменений для сторон. Могучие и бодрые приятели также отдыхают. Лишняя топотня, многочасовые переговоры. Видимость деления ответственности 50 на 50, хотя всё происходит по принципу варианта №1 и 2.

Вариант№6. Без оплаты в день подписания договора. В договоре указывается: «… расчет между сторонами на момент подписания договора не произведен, что по соглашению сторон не является препятствием для регистрации перехода права. Расчет будет произведен после регистрации перехода права и оформления права собственности на Покупателя в течение 2-х дней после получения Свидетельства о праве собственности. Залог в силу закона, по соглашению сторон не наступает».

Плюсы:

Покупатель: Полная победа над продавцом!

Продавец: Никаких.

Минусы:

Покупатель: Никаких.

Продавец: Денег нет, квартиру продал. Дожить бы до расчета...

Далее уже серьезные схемы расчета, без шуток...

Вариант №7. Частичная оплата с залогом. На момент подписания договора, покупатель вносит продавцу 10-20-30-40-50 % (желательно оформить задатком), договор подписывается сторонами, право собственности переходит к покупателю. После регистрации права, на руках у покупателя Свидетельство о праве собственности, но с обременением – ЗАЛОГ (ИПОТЕКА) В СИЛУ ЗАКОНА, до полного расчета между сторонами. После расчета необходимо снова встретиться в юстиции для подачи заявления о расчете и снятии обременения. Еще 12 дней на внесение изменений в реестр о снятии обременения - и новое Свидетельство без обременений.

Плюсы: Относительная безопасность для обеих сторон. Не забудьте оформить Соглашение о задатке.

Риски: Продавец может уклоняться от снятия обременения. Покупатель может не рассчитаться после регистрации права.

Вариант №8. Частичная оплата без залога. На момент подписания договора, покупатель вносит продавцу 10-20-30-40-50 % (желательно оформить задатком), договор подписывается сторонами, право собственности переходит к покупателю. В договоре необходимо указать, что «..по соглашению сторон, залог в силу закона не наступает». Покупатель получает Свидетельство о праве собственности и рассчитывается с продавцом. Повторный визит в юстицию для подачи заявления о расчете.

Плюсы: Хорошая безопасность для покупателя.

Риски: Рискует продавец - покупатель может не рассчитаться после регистрации права.

Вариант №9. Без оплаты, но с залогом. Договор подписывается сторонами, расчет не произведен, право собственности переходит к покупателю. После регистрации права, на руках у покупателя Свидетельство о праве собственности, но с обременением – ЗАЛОГ В СИЛУ ЗАКОНА, до полного расчета между сторонами. После расчета необходимо снова встретиться в юстиции для подачи заявления о расчете и снятии обременения. Плюсы и риски Варианта №7.

Вариант №10. Нотариусы. Все встретились у нотариуса, подписали договор, рассчитались и бегом в юстицию на регистрацию договора, перехода права и оформления права.

Плюсы: считаю идеальным вариантом для всех + ответственность нотариуса за сделку, определение дееспособности сторон и пр.

Минусы: Продавцу необходимо собирать расширенный пакет документов. Переговоры по оплате нотариальной пошлины. В договоре реальная стоимость.

Оплата пошлины: при сделке свыше 1 млн. рублей, сумма пошлины составит 10 000 руб. + 0,75% от стоимости квартиры.

Вариант №11. Так называемая «двухэтапная сделка». На первом этапе, в день подписания договора, стороны подают заявления на регистрацию только договора, без перехода права продавца и регистрации права покупателя. Расчет не производится. Второй этап: через 12 дней, после регистрации договора и проверки предоставленных документов, стороны встречаются вновь для расчета и подачи заявлений о переходе права и регистрации права. Еще 12 дней на регистрацию перехода и права – всё.

Плюсы: Покупатель рассчитывается только после юридической проверки договора и документов на квартиру.

Минусы: Покупатель может отказаться покупать квартиру (передумал), продавцу придется восстанавливать свое право.

Примечание: Наиболее подходящий вариант для сомневающихся сторон.

Вариант№12. Банковская ячейка. Сейф арендуют по договору, в который включены условия открытия ячейки. Очень интеллигентно и очень запутанно. Куча условностей. Оформлял дважды – зарёкся не пользоваться. Описывать не буду, гурманы могут всё узнать в банках.

Вариант№13. Банковский аккредитив. Покупатель открывает на себя счет в рублях или валюте. Средства блокируют до момента получения оговоренных документов, например Свидетельства о праве собственности. Когда бумаги предъявлены, средства перечисляют на заранее открытый счет продавца.

Минусы: Если сделка сорвется, просто так забрать свои деньги с блокированного счета уже не получится.

Вариант№14. Сделка с прописанными. Обычная сделка, но продавец не выписывается до полного расчета. Все условия оговариваются в договоре.

Примечания: Редко практикуемая схема в Ярославле, но вполне реальная.

Конечно, большинство сделок проходит в атмосфере добра, честности и порядочности. Но на мой взгляд, эта идиллия складывается порой не из-за человеческих качеств участников, а от незнания своих рисков на сделках с недвижимостью.