Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры, если продавец начинает давить на подписание допсоглашения и денег на покупку своей квартиры еще нет?

597₽ VIP

Здравствуйте, Ирина! По соглашению сторон (ст.450-453 ГК РФ). Вы подписали предварительный договор (ст.429 ГК РФ), который связывает стороны обязательствами (ст.309 ГК РФ), за неисполнение которых могут взыскать штрафные санкции (ст.330 ГК РФ) по договору, а также через исковое заявление в районный суд в порядке, предусмотренном статьями 131-132 ГПК РФ, понудить Вас заключить основной договор купли-продажи. Если договориться не получится, то такой исход вполне возможен. А расторгать договор продавец не обязан. Заставить его при отсутствии на то оснований нельзя. Однако если дойдет до взыскания штрафа, то в суд можно заявить ходатайство о снижении неустойки и штрафных санкций ввиду их несоразмерности нарушенному обязательству со ссылкой на ст.333 ГК РФ.

Здравствуйте, Ирина!

Начнем с того, что "Типовых" договоров не бывает. Тот или иной шаблон все равно может содержать такие условия, которые либо помогут, либо не помогут той или иной стороне.

Например, Ваш договор предусматривает штраф в 1 процент. А это очень много.

Т.е. это по сути неустойка, которую можно снизить в суде (ст. 333 ГК РФ).

Что касается того что Вы не отказываетесь от покупки. Но Вы же и не покупаете. Т.е. договор не заключается. А значит возможности купить нет.

В связи с чем возникает вопрос было ли уже направлено Вам требование о заключении основного договора? Это важно.

Согласно ст. 429 ГК РФ,

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В данном случае, исходя из описания - расторгнуть можно по соглашению сторон (ст. 450, 452 ГК РФ).

Иные варианты можно рассматривать только после изучения условий договора.

Здравствуйте.

Многое зависит от содержания этого договора.

Правила оформления такого договора регламентируются статьей 429 ГК РФ. Он составляется обязательно в письменной форме и должен содержать основные условия сделки, обязательства сторон и срок подписания основного договора.

Для его расторжения обязательно направить уведомление о расторжении другой стороне.

НО ПО ВАШЕЙ ситуации срок предварительного договора уже истек и он, в принципе, прекратил своё действие.

Нужно видеть сам договор, что бы что то посоветовать. Вообще то предварительный договор сопровождается залогом, в Вашем случае видимо это штрафные санкции в виде 1%,не понятно от чего, суммы сделки? Добровольно платить ничего не надо, пусть взыскивают в судебном порядке. И еще вопрос, как увязана сделка по покупке и продажа Вашей квартиры, вот тут есть простор для творчества.Вообще то понятия штраф нет в ГК РФ.

Статья 329. Способы обеспечения исполнения обязательств

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 329 ГК РФ

1. Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

2. Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство.

3. При недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство, обеспеченными считаются связанные с последствиями такой недействительности обязанности по возврату имущества, полученного по основному обязательству.

4. Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

Здравствуйте Ирина

Надо смотреть предварительный договор купли продажи и основания расторжения в рамках ст.429 ГК, ст.450 ГК

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда

Здравствуйте.

Смотреть договор нужно.

Но если не прописана зависимость покупки той квартиры от продажи Вашей, то это вовсе не договоренность. Так как любые договоренности должны быть письменные и в случае разбирательства Вы данные обстоятельства не докажете.

Продавец имеет право обратитьс в суд с иском о понуждении Вас к заключению основного договора - в этом есть последствия несоблюдения условий предварительного договора. Также продавец вправе требовать с Вас штраф, предусмотренный договором.

На расторжение договора нужна воля двух сторон, ст.429, 450-452 ГК РФ.Можете направить продавцу такого рода требование о расторжении договора. Только надо понимать, что на вряд ли продавец так просто согласится на это.. Скорее всего он Вам предъявит встречные требования, указанные мною выше.

В любом случае без суда ничего платить не надо. В суде предоставите свои возражения и доказательства, ст.55,56 ГПК РФ.

По условиям предварительного договора (ст.429 ГК РФ) Вы должны были продать свою хату и на эти деньги приобрести у Продавца его квартиру. Именно на эти деньги, а не какие другие. НО свою квартиру Вы не продали, следовтельно вам не на что покупать новое жилье. Вы условия догвора не нарушили, и поятому не обязаня платить ШТРАФ - 1%.

Здравствуйте.

Вообще, если по окончании срока предварительного договора не заключен основной, то обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, прекращаются. В соответствии со ст.429 ГК РФ:

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Исходя из данного положения, возникает вопрос - продавец направлял Вам письменное предложение о заключении основного договора?

Второй момент. В соответствии с частью 4 указанной статьи:

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

С учетом этого положения есть возможность продлить действие предварительного договора еще на год. В этом случае, если сам договор не содержит условия, регулирующего этот момент, то необходимо заключать об этом дополнительное соглашение.

Третий момент. Надо смотреть точные формулировки договора, условие о том, каким образом Вы должны исполнить обязательства - в любом случае подписать основной договор по окончании срока предварительного или после продажи квартиры (Вы ссылаетесь на договоренности с продавцом).

В этой связи обратите внимание на следующее положение ст.429 ГК РФ:

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

То есть, в данном случае важно определить и доказать именно то, что Вы уклонились от исполнения договора. И в данном случае позиция Верховного Суда РФ (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49

"О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора") в этом случае следующая:

28. Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Так совершались Вами и второй стороной какие либо действия, направленные на заключение основного договора?

Здравствуйте, Ирина.

1.Срок предварительного договора истек, а значит силы он не имеет и обязательства сторон прекращаются, так как основной договор Вы не заключили. П.6 ст 429 ГК РФ.

2.Если Вам продавец направил основной договор в письменном виде, но Вы его не заключили, то Вам грозит штраф 1%, в суде конечно можно снизить неустойку.

3. Кроме того, по условиям предварительного договора Вы должны были продать свое жилье и взамен купить указанное в договоре, так как Вы жилье не продали, обязательства Вы не нарушили.

4. Договор Вы можете расторгнуть по соглашению сторон.