Проблемы с арендой земельного участка, приобретенного на торгах по банкротству - как оспорить кадастровую стоимость и когда заключится договор аренды с городом?

597₽ VIP

Здравствуйте!

Проблема в пользование или не в пользование в данном случае земельным участком для Вас является следствием того, что Вы должны будете платить арендную плату исходя из того расчёта который предоставляет собственник то есть город

В законе указано указано: не использование арендатором арендуемого имущества не освобождает его от арендной платы

Поэтому, до тех пор пока Вы не разрешите вопрос об оспаривании кадастровой стоимости, действительно город даже при отсутствии заключённого оформленного с Вами договора аренды праве предъявлять к вам требование об оплате аренды

Это из того что вы обязаны делать до тех пор пока не сможете доказать или предоставить доказательства того что кадастровая стоимость расчитана неверно и соответственно должна быть иной арендной платы

Арендная плата за земли, находящиеся в муниципальной собственности, является регулируемой уполномоченными органами и применяется с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (Определение ВАС РФ от 28.03.2008 No 3583/08 по делу No А 32-4480,4478,4476/2006-41/131-135-136).

Права и обязанности по договору уступки права аренды возникли у вас в момент государственной регистрации сделк (ст. 8.1 гк рф). Заключать с вами какой-то отдельный договор вообще не требуется. Всё права и обязанности арендатора, которые к вам перешли указаны в договоре аренды с прежним арендатором. Этот договор должен был быть приложен к договору цессии (уступки права аренды). В настоящий момент договор действует и требования арендодателя правомерны.

Добрый вечер.

Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Это общие моменты и правила по заключению договора.

В данной ситуации продолжайте оспаривать кадастровую стоимость. Если получится, то это поможет Вам в вопросе снижения платежей.

По закону город может требовать взыскания арендной платы только при заключенном договоре аренды (прошедшем регистрацию). В противном случае могут взыскать лишь неосновательное обогащение, ст.1102 ГК РФ.

На претензию подготовьте мотивированный ответ.

ГК РФ Статья 433. Момент заключения договора

Позиции высших судов по ст. 433 ГК РФ >>>

1. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

2. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Здравствуйте. АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА НЕ ПРАВА Одну из позиций суда в похожей ситуации привожу ниже. Суд считает, что если было принято решение в конкретной ситуации о проведении торгов, то необходимо руководствоваться п.8 ст.448 ГК РФ.

rospravosudie.com/court-leninskij-rajonnyj-sud-g-saranska-respublika-mordoviya-s/act-524249270/

В пункте 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации определены особенности изменения договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов: условия такого договора могут быть изменены сторонами лишь в случае, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом. О понятии закона говорилось выше.

Переуступка прав и обязанностей по договору заключенному путем проведения торгов приводит к злоупотреблениям, когда после торгов заключенный договор существенно изменяется так, что в случае проведения торгов на измененных условиях могли бы существенно измениться и число участников торгов, и их предложения по цене или иным условиям договора.

Однако в вашей конкретной ситуации, надо все равно пробовать обжаловать отказ, поскольку Росреестр сделку зарегистрировал, а администрация ее не обжаловала Ссылка Одну из позиций суда в похожей ситуации привожу ниже. Суд считает, что если было принято решение в конкретной ситуации о проведении торгов, то необходимо руководствоваться п.8 ст.448 ГК РФ.

rospravosudie.com/court-leninskij-rajonnyj-sud-g-saranska-respublika-mordoviya-s/act-524249270/

В пункте 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации определены особенности изменения договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов: условия такого договора могут быть изменены сторонами лишь в случае, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом. О понятии закона говорилось выше.

Переуступка прав и обязанностей по договору заключенному путем проведения торгов приводит к злоупотреблениям, когда после торгов заключенный договор существенно изменяется так, что в случае проведения торгов на измененных условиях могли бы существенно измениться и число участников торгов, и их предложения по цене или иным условиям договора.

Однако в вашей конкретной ситуации, надо все равно пробовать ОБЖАЛОВАТЬ отказ, поскольку Росреестр сделку зарегистрировал, а администрация ее не обжаловала ссылка pravoved.ru

Для сведения В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно п. 1 ст. 433

ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим

оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора

необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента

передачи соответствующего имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ).

Согласно ст. 606 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Из приведенной статьи следует, что права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора. Однако судебная практика неоднозначна в решении вопроса о том, является ли договор аренды реальным или консенсуальным. Ссылка В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно п. 1 ст. 433

ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим

оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора

необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента

передачи соответствующего имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ).

Согласно ст. 606 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Из приведенной статьи следует, что права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора. Однако судебная практика неоднозначна в решении вопроса о том, является ли договор аренды реальным или консенсуальным.pravoved.ru НО ЕСЛИ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ СОСТОЯЛАСЬ а ДОГОВОР не ЗАКЛЮЧЁН то действия администрации НЕПРАВОМЕРНЫ т.к согласно "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 15.10.2020)

ЗК РФ Статья 22. Аренда земельных участков

...12. Размер арендной платы является существенным условием ДОГОВОРА аренды земельного участка.

(п. 12 введен Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

Так же есть Письмо Министерства экономического развития РФ от 17 сентября 2015 г. N Д 23 и-4569 «О рассмотрении обращения»

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение и в пределах компетенции сообщает следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, в отношении возможности уступки права аренды земельного участка, приобретенного на торгах, применяются, в первую очередь, положения статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Заместитель директора

Департамента недвижимости

М.В. Бочаров

Желаю удачи. В.

Здравствуйте!

Соглашение о передаче прав (уступке) прав и обязанностей по договорам аренды (договоры перенайма) подлежит государственной регистрации (ст.389, 391, 615 ГК РФ).

На основании ч.3 ст.15 Закона №218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется по заявлению: правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, - при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения; или сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора. Позиция Росреестра rosreestr.gov.ru

Сделка по передаче прав и обязанностей по договору аренды не является сделкой об обременении (ограничении), а является сделкой по передаче уже существующего обременения (ограничения) права. Данная сделка по передаче прав и обязанностей по договору является двусторонней сделкой и регистрируется на общих основаниях по заявлению обеих сторон договора.

А так же согласно ч.5 ст.22 ЗК РФ,

арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Росреестр уведомил собственника о передачи права, поэтому к Вам обратились за арендной платой, согласно ст. 22 Земельного Кодекса РФ!

Берегите себя и всего Вам хорошего!

Город имеет права требовать внесения платежей.

Здравствуйте Анна

Отсутствие регистрации договора аренды в регистрирующем органе не дает права требовать с вас плату

в силу в соответствии с п.52

Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” т.к.

государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права

Действие города по взысканию арендных платежей не основаны на законе и при том, что у вас есть отказ от заключения договора

Вам нужно подготовить мотивированное возражение на претензию и выстроить позицию в оспаривании требований.

Представить письменные доказательства отсутствия пользования землей, отказ от подписания договора.

о признании права на аренду, которое подлежит удовлетворению при представления доказательств возникновения у вас соответствующего права, а именно права на аренду в соответствии с законом о торгах п.59 вышеуказанного Постановления.

Уточню: Что является моментом заключения договора купли продажи? Подписание договора с собственником? В данной ситуации я приобрел у третьего лица право, а собственник отказывается со мной заключить договор но требует оплаты по договору который ещё не заключен...

И все таки договор мы заключали с третьим лицом, договор называется Договор купли-продажи предметом является Право аренды земельного участка, нигде в договоре не сказано что по данному договору переходят обязанности. Нигде в данном договоре не указаны существенные условия договора аренды: стоимость аренды, сроки, момент оплаты, не указана кадастровая стоимость. Речь идёт исключительно об оплате за право приобретения договора. При заключении данного договора мы предполагали что покупаем право, которое должно быть подтверждено заключением договора аренды.