Спор о зачете затрат на ремонт в арендную плату за земельный участок - правомерны ли действия организации?

597₽ VIP

Здравствуйте, Роман! Важно то, было ли согласие арендодателя. Cогласно ст.623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Кроме того, согласно п.2 ст.623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

А согласно п.3 ст.623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Суммарно: если согласие арендодателя было, то может быть произведен зачет. Если не было, то арендатор должен уплатить арендную плату, и зачет не представляется возможным.

СОгласно новым разъяснениям Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 11 июня 2020 г. № 6 “О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств”

17 июня 2020

10. Согласно статье 410 ГК РФ для прекращения обязательств зачетом, по общему правилу, необходимо, чтобы требования сторон были встречными, их предметы были однородными и по требованию лица, которое осуществляет зачет своим односторонним волеизъявлением (далее - активное требование), наступил срок исполнения. Указанные условия зачета должны существовать на момент совершения стороной заявления о зачете. Например, встречные требования сторон могут в момент своего возникновения быть неоднородными (требование о передаче вещи и требование о возврате суммы займа), но к моменту заявления о зачете встречные требования сторон уже будут однородны (требование о возмещении убытков за нарушение обязанности по передаче вещи и требование о возврате суммы займа).

11. Соблюдение критерия встречности требований для зачета согласно статье 410 ГК РФ предполагает, что кредитор по активному требованию является должником по требованию, против которого зачитывается активное требование (далее - пассивное требование). В случаях, предусмотренных законом или договором, зачетом могут быть прекращены требования, не являющиеся встречными, например, согласно положениям пункта 4 статьи 313 ГК РФ.

12. В целях применения статьи 410 ГК РФ предметы активного и пассивного требований должны быть однородны, то есть стороны после осуществления зачета должны оказаться в том же положении, как если бы оба обязательства были прекращены исполнением. Статья 410 ГК РФ допускает в том числе зачет активного и пассивного требований, которые возникли из разных оснований. Критерий однородности соблюдается при зачете требования по уплате основного долга (например, покупной цены по договору купли-продажи) на требование об уплате неустойки, процентов или о возмещении убытков (например, в связи с просрочкой выполнения работ по договору подряда)

Таким образом, если ИП предупредил о том что собирается произвести неотделимые улучшения объекта, а далее предъявил требование в суд о взыскании убытков причиненных ИП за улучшение Арендованного имущества, в таком случае зачет встречных требований ВОЗМОЖЕН, если же ИП не обращался не претензионно, ни в суде о намерении взыскать убытки за ремонт по ПРЕДУПРЕЖДЕНИЮ самого арендатора, то ни о каком зачет речи вестись не может.

В соответствии с ч. 2 ст. 614 ГК РФ:

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если договором арендная плата установлена в форме периодических денежных платежей, то доводы арендатора не основаны ни на законе. Ни на договоре, а значит, неправомерны.

Кроме того, текущий ремонт арендованного имущества производится за счет арендатора (ст. 616 ГК РФ).

Добрый вечер.

В принципе, для зачета достаточно заявления одной стороны. И ИП мог вполне направлять организации заявления о зачете затрат, произведенных при ремонте в счет арендной платы за земельный участок.

Но чтобы возражения ИП на иск были убедительны нужно еще и такое условие как направление с его стороны писем о даче согласия на ремонт помещений и получение на это согласие в случае, если оно необходимо по закону или согласно условий договора.

О каком ремонте идет также речь (капитальном. Теущем), что на этот счет сказан о в договоре аренды?

Согласно ст.616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Довод же истца - организации о том, что затраты на работы по ремонту здания не являются арендными платежами, в связи с тем они не могут быть зачтены в счет арендной платы по договору аренды земельного участка не очень убедительны.

В общем каждая из сторон должна доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Ст.65 АПК РФ.

Суд примет решение исходя из конкретных обстоятельств, правовой оценки договора аренды, переписки сторон, пояснений.

ГК РФ Статья 410. Прекращение обязательства зачетом

Позиции высших судов по ст. 410 ГК РФ >>>

Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Здравствуйте Роман

Зачет требований возможен если в договоре аренды земельного участка для обслуживания производственных зданий

заключенном между ИП и организацией отражено о ремонте объектов в счет арендных платежей

Если таковой оговорки нет то требования ИП о зачете не состоятельны

В результате сохранения баланса интересов сторон - ИП будет иметь право подать встречный иск о взыскании неосновательного обогащения по ст.1102 ГК к организации за понесенные траты в ремонте зданий

Вопрос о возможности зачете требований отражен в п 10

Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11 июня 2020 г. № 6 “О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств”

Согласно статье 410 ГК РФ для прекращения обязательств зачетом, по общему правилу, необходимо, чтобы требования сторон были встречными, их предметы были однородными и по требованию лица, которое осуществляет зачет своим односторонним волеизъявлением (далее - активное требование), наступил срок исполнения. Указанные условия зачета должны существовать на момент совершения стороной заявления о зачете.

Здравствуйте.

Организация права, если ремонт был согласован с арендодателем в счёт оплаты арендных платежей.

Если не согласовали, то не могут считаться затраты по ремонту, без согласования, учтеными в счет арендных платежей.

Хоть и произведены существенные улучшения и понесены затраты по ремонту здания.

Согласно статье 410 ГК РФ для прекращения обязательств зачетом, по общему правилу, необходимо, чтобы требования сторон были встречными, их предметы были однородными и по требованию лица, которое осуществляет зачет своим односторонним волеизъявлением.

В связи с чем, так как волеизъявление одностороннее, то не может ремонт идти зачётом, с учётом обстоятельства, что предмет спора не однородный.

Здравствуйте!

Организация права...

Есть договор аренды земельного участка, значит есть обязанность уплачивать по этому договору платежи

Предприниматель обязан исполнять условия договора, принятые на себя в полном объеме и оплачивать своевременно их организации

А Нет такой обязанности у организации зачесть улучшения помещений в счёт арендной платы по земле

Даже если предприниматель предоставит в подтверждение своих доводов документальные подтверждения проведённых улучшение неотделимых арендованных зданий, то взыскание этих улучшений по такому договору возможно только в том случае если в самом договоре было прописано право арендатора проводить такие улучшения соблюдён порядок уведомления собственника здания проводимых улучшений и предусмотрено порядок выплаты стоимости этих улучшений

И требовать возместить стоимость этих улучшений предпринимателю может только прекращении договора аренды при соблюдении вышеуказанных условий п.2 ст.623 ГКРФ

Организация конечно права.

ИП производил ремонт по своей инициативе, не согласовывая с Арендодателем - Организацией. Это просто ему было наверное необходимо для более комфортного пользования помещениями.

Выполнение работ по ремонту арендованных помещений не было изначально оговорено в договоре аренды (ст.606, 650 ГК РФ), и соответственно не входило в арендную плату.

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение договора возможны по соглашению сторон; одностороннее изменение условий договора недопустимо.

Да ИП направлял заявления о зачете затрат, произведенных при ремонте в счет арендной платы за земельный участок, но Организация - арендодатель не давал своего согласия на зачет. Эти работы не заказывала Организация, не заключала соответствующий договор.

Поэтому не может быть зачтено в счет оплаты арендной платы выполнение ремонтных работ, необходимых арендатору-ИП.

Организация обратилось с иском по взысканию арендной платы, и суд удовлетворит их требования, поскольку ИП не докажет, что затраты по ремонту погашают долг по аренде (ст.64, 65 АПК РФ).

Организация конечно права раз не было согласия, а в силу закона арендатор обязан делать ремонт, если иного не предусмотрено договором.

Более того в силу пункта 3 статьи 623 ГК РФ, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит если иного не предусмотрено договором.

Организация права, так как для взамозачете нужна воля (согласие) двух сторон, то есть стороны должны были договориться о ремонте зданий и оплате данных работ, стоимость обьемы и т.д. Организации не нужны в цеху золотые унитазы.

Нет такого договора, значит суд обяжет выплатить арендную плату.

ГК РФ Статья 614. Арендная плата

Позиции высших судов по ст. 614 ГК РФ >>>

Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 614 ГК РФ

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание ук.