Права новых собственников на самостоятельно установленный балкон в хрущевке

398₽ VIP

Здравствуйте Ольга Геннадьевна!

Важно для Вас!

Дело в том, что собственница этой квартиры не сможет продать ее, а Вы, соответственно купить.

Балкон, возведенный собственников в 2012 году является самовольной постройкой

В соответствии с п. 3 ст. 222 Самовольная постройка ГК РФ право собственности на самовольную постройку балкона не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, если самовольным возведением балкона не нарушаются права и охраняемые законом интересы других лиц либо не создается угроза жизни и здоровью граждан, так как возведя балкон собственница использовала часть стены дома, что является общим имуществом.

Если собственница квартиры решит распорядиться своим правом собственности, то в соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Если Вы купите эту квартиру по техническому паспорту, в котором балкон не указан, то впоследствии велика опасность, что администрация заставит Вас привести квартиру в первоначальное состояние за свой счет

Это подтверждает и судебная практика, например, Определение Челябинского городского суда от 03.10.2011 по делу N 33-11542/2011

kmcon.ru

1. Вы спрашиваете:

Могут ли новых собственников заставить снести этот балкон?

Так как балкон является самовольной постройкой, то всегда будет существовать вероятность того, что новых собственников заставят снести этот балкон. Каков процент вероятности, что после покупки квартиры это балкон попадет в поле зрения ваших местных властей?

Думаю, просчитать процент вероятности в таком случае просто невозможно.

10 лет, как говорится проносило, может и дальше также будет.

А может быть, уже на следующий день после покупки ваши местные власти пойдут с каким то рейдом и обнаружат, что балкон самовольно возведен и тогда вам выпишут предписание о сносе балкона.

2. Сделку купли-продажи стст 549-551 ГК РФ вы сможете осуществить.

Для этого всего лишь в договоре не нужно указывать этот балкон. Переход права собственности также можно зарегистрировать в Росреестре. Будет у вас ситуация, когда по документам балкона нет, а фактически он имеется.

3.Спрашиваете какие действия должны быть у новых собственников для сохранения балкона?.

В данном случае, собственно возможны два действия:

а).Идете в местную архитектуру, говорите о том, что уже как 10 лет существует самовольно возведенный балкон. И спрашиваете можно ли как то узаконить этот балкон, если по проекту дома - в этом доме не предусмотрено наличие балконов.

Скорей всего вам ответят отказом и посоветуют решать вопрос через суд.

б) Второе действие - это обращение в суд. 100 % гарантии что при обращении в суд-суд примет вашу сторону также не существует.

Есть только шанс на то,что вам через суд удастся узаконить этот балкон. По таким спорам суд всегда назначает строительно-техническую экспертизу ст 79 ГПК РФ.

Если экспертиза даст заключение, что возведение балкона соответствует имеющимся строительным нормам и правилам, что балкон не грозит обрушением. Не создает угрозу жизни и здоровью людей-тогда суд может принять решение в вашу пользу.

Если позволите, мой личный совет для ВАС: в данном случае вам не нужно проявлять инициативу по узакониванию балкона.

Проявите такую инициативу - значит попадете в поле зрения местных властей, когда нет 100% гарантии узаконивания балкона.

Действовать же нужно только в ситуации, когда местные власти каким то образом обнаружат, что балкон ваш - это самовольная постройка. Вполне возможно, что проживете в этой квартире оставшуюся жизнь и местные власти до вас так и не дойдут.

Все возможные расклады по вашей ситуации я привел. Надеюсь. Что мой ответ вам будет полезным.

Здравствуйте!

1. Чтобы узаконить перепланировку необходимо не только согласие 100 % жильцов но и компетентных органов. В большинстве случаев такую перепланировку не согласовывают.

Есть практика судов не в пользу собственников (определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции № 88–17463/2021; определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88–16945/2021)

2. Стоит учесть Согласно части 6 статьи 29 Жилищного кодекса РФ орган, осуществляющий согласование для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Из указанного следует, что обязанность по приведению помещения в прежнее состояние, не осуществленная прежним собственником, переходит к новому собственнику данного помещения.

Здравствуйте, Ольга Геннадьевна!

Вопрос ваш можно разрешить через реконструкцию и ее оформление. Так согласно ч. 10 ст. 55.32 ГрК РФ, можно привести самовольную постройку в соответствие с установленными требованиями, через реконструкцию с учётом требований главы 6 ГрК РФ.

Для такой правовой позиции по вашему вопросу, разработка и утверждение проектно-сметной документации и получение соответствующего разрешения на саму реконструкцию, потом соответственно нужно "претворить в жизнь" саму реконструкцию к проектно сметной документации и официально ее ввести в эксплуатацию. Таким образом, ваш вопрос узаконить реально можно через реконструкцию, п. 2 ст. 222 ГК РФ и в соответствии с требованиями п. 10 ст. 55.32 ГрК РФ.

Всего вам доброго решить Ваш вопрос.

Да, у новых собственников могут быть проблемы, если проверка выявит самостройку в виде балкона.

Необходимо получить разрешение на балкон через местную администрацию.

Чтоб инженер из Росреестра пришел.

Иначе вынесут предписание о сносе самостроя.

- см. ст. 222, 545 ГК РФ, ст. 29 ЖК РФ, ст. 55.32 ГрК РФ.

Здравствуйте, Ольга Геннадьевна!

П о факту сложно отрицать, что имеем дело с самовольной постройкой (балкноном) .Нужны были согласования как собственников, так и компетентных органов. Если этого не было, то всегда есть риск сноса, ст.222 ГК РФ.

Могут обратиться в суд по этому вопросу, тогда придется готовить возражения.

Согласно ч. 10 ст. 55.32 ГрК РФ, можно привести самовольную постройку в соответствие с установленными требованиями, через реконструкцию с учётом требований главы 6 ГрК РФ.

Для заключения договора купли-продажи указанные обстоятельства (наличие самовольной постройки) не важно. Не указывайте просто в договоре купли-продажи, ст.454 ГК РФ.

Здравствуйте Ольга Геннадьевна.

Исходя из условий Вашего вопроса усматривается, что в жилом помещении были произведены самовольные переустройство и перепланировка в отсутствие на то разрешения уполномоченного органа.

_____

Судебная практика не в Вашу пользу.

Судьи пишут в решениях

Как разъяснил суд, производство перепланировки и переустройства прежним собственником в силу положений, содержащихся в ст. ст. 209, 210 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ, не освобождало ответчика от обязанностей по содержанию принадлежавшего ему имущества.

www.consultant.ru

___________

[i]Вас могут обязать узаконить перепланировку. То есть сообщить о ней в жилинспекцию или отдел архитектуры. Например, если изменения в квартире не угрожают целостности здания, не «нагружают» несущие стены и не создают неудобств соседям. Собственнику придётся заказывать техническое заключение и обмеры, а затем сдавать документы в МФЦ и приглашать межведомственную комиссию[/i].

Да, в деньгах это не дёшево, но зато перепланировка приобретает законный вид. В будущем квартиру можно будет продать без всяких проблем.

Суд имеет право принять решение о продаже жилья с неузаконенной перепланировкой «с молотка». Но этому предшествуют: Предписание жилищной инспекции об устранении нарушений в установленные сроки.

Источник: socprav.ru

________

Источник статья 29 ЖК РФ

5. Если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние;

_________

С уважением.

Если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:

в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние.

(ст. 29 ЖК РФ)

Балкон, возведенный собственников в 2012 году является самовольной постройкой. (ст. 222 ГК РФ)

Поэтому, могут заставить снести балкон и вернуть все как было.

Могут поставить вопрос о сносе с учетом отсутствия документов на пристрой балкона в порядке ст.222 ГК РФ

Нужно подать заявление в администрацию о сохранении переустройства с представлением экспертизы в заключении которой будет сказано, что пристрой не несет угрозы

Требования о поддержании жилого помещения в надлежащем состоянии, запрет на несанкционированные переустройство и перепланировку содержатся в действующих Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации еще в 2006 году (постановление N 25 от 21 января 2006 г.).

С 1 марта 2022 года данное постановление утратит силу и вступит в силу приказ Минстроя России от 14.05.2021 N 292/пр "Об утверждении правил пользования жилыми помещениями".

Ключевым отличием нового документа от действующих Правил является то, что согласно документу, требования к пользованию жилыми помещениями предъявляются не только к гражданам, но и к юридическим лицам, которые являются собственниками помещений.

Согласно действующему федеральному законодательству (Жилищному кодексу, Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, Гражданскому кодексу) к общему имуществу в многоквартирном доме относятся только балконные плиты. Поэтому парапет и козырек балкона, балконные двери и проемы, окна - все это относится к личному имуществу, содержание которого осуществляет собственник самостоятельно.

Так, граждане вправе заменять окна и балконные двери с низкой энергоэффективнотью на окна и балконные двери с улучшенными такими качествами, утеплять стены разрешенными материалами, а также устанавливать на лоджиях и балконах дополнительное остекление.

Однако внешний вид дома, в том числе остекление фасадов, может регулироваться муниципальными правовыми актами и законами субъекта Российской Федерации. Санкции за их нарушение, если такие акты были приняты, также устанавливаются на местном и региональном уровнях. Поэтому перед выполнением работ по остеклению необходимо ознакомиться с правилами благоустройства, утвержденными в регионе и городе проживания.

Таким образом, штрафы за остекленные балконы не являются нововведением, они существовали и прежде. Надзорные органы имеют право и сейчас применять штрафные санкции при нарушении правил перепланировки и переустройства, а также региональных правил благоустройства, если они содержат требования к внешнему виду зданий.