Я купил и оформил в собственность в 2018 году землю за 170 тыс рублей. С 2018 по 2022 год строил на этой земле дом. В 2022 году оформил дом в собственность и продал дом с землей за 6 200 000.
Это моя единственная недвижимость на момент продажи. Я был единственным собственником. Вопрос по поводу налогообложения продажи, как считается налог. Что является налогооблагаемой базой?
Здравствуйте
Размер налога для физлиц стандартный — 13%, но он платится не со всей суммы, вырученной от продажи, а с разницы между стоимостью покупки и продажи.
Налогообла 6 аемая база в данном случае разницаВ декларации 3-НДФЛ можно не указывать доходы от продажи недвижимости, если она находится у вас в собственности менее трех или пяти лет, при условии, что доход от продажи не превышает 1 млн руб., а для иного имущества (гаражи, автомобили и т.д.) — 250 тыс. рубС 2022 года налоговые льготы распространили на дольщиков — покупателей квартир в новостройках, участников жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), а также на тех, кто купил квартиру по переуступке прав требования по договору долевого участия (ДДУ). Правила действуют на объекты (доли в них), переданные застройщиком и принятые участником долевого строительства с 1 января 2022 года. Ранее отсчет срока владения квартирой начинался с момента регистрации права собственности на нее. По новым правилам, для участников долевого строительства срок владения будет отсчитываться с момента полной оплаты ДДУ. Это поможет дольщикам и участникам ЖСК раньше продать свои квартиры без уплаты НДФЛ.
А с 1 января 2022 года семьи с двумя и более детьми освобождаются от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже жилой недвижимости независимо от того, сколько по времени она находилась в их собственности.
См
Статья 214.10. НК РФ Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, а также по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения.
Спросить
Здравствуйте, Денис! Давайте по порядку. Вы не пишите, сколько лет прошло с оформления земли в собственность.
1. Если с покупки земли прошло 5 лет, то доход от продажи земельного участка освобожден от налогообложения. Согласно пункту 17.1 статьи 217 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:
17.1) доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период:от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;
от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности
Главная проблема здесь выделить стоимость земли из общей суммы договора. Ведь Вы просто продали все за 6,2 млн. руб. В этом случае распределять сумму налоговая будет пропорционально кадастровой стоимости.
Если же 5 лет не прошло с оформления в собственность земли, то налог (НДФЛ) 13% (для налоговых резидентов РФ) платится с разницы между продажной ценой (но не ниже 70% кадастровой стоимости согласно ст.214.10 НК РФ) и налоговым вычетом, который равен максимальному из двух значений: 1 млн. руб. (пп.1 п.2 ст.220 НК РФ) либо фактическим документально подтвержденным затратам на приобретение (пп.2 п.2 ст.220 НК РФ). Причем 1 млн. руб. касается и земли, и дома.
2. А вот если дом оформлен только в 2022 году, то даже если он единственный, то это влияет лишь на то, что срок там 3 года, а не 5 лет для продажи без налога. Т.е. это не Ваш случай. Вам придется заплатить налог, как указано выше в предыдущем абзаце. Но если сможете подтвердить документально расходы на строительство, то сможете вместо вычета в 1 млн. руб. уменьшить доход от продажи на сумму расходов, а если сможете подтвердить дополнительно свое право на вычет до 2 млн. руб. согласно п.3 ст.220 НК РФ, то сможете применить этот вычет, уменьшив дополнительно налоговую базу.
3. Налоговая база = Доход (но не меньше 0,7 кадастровой стоимости) минус расходы либо налоговый вычет в 1 млн. руб. по п.2 ст.220 НК РФ. Дополнительно можно уменьшить налоговую базу на сумму до 2 млн. руб. согласно п.3 ст.220 НК РФ. А если была ипотека, то и согласно п.4 ст.220 НК РФ на сумму ипотечных процентов.
Спросить
Если у вас в договоре купли - продажи стст 549-551 ГК РФ отдельно указана стоимость земли и стоимость дома, то по земле налог 13 % нужно будет платить в размере разницы между ценой покупки земли и ценой ее продажи но не менее 70 % от кадастровой стоимости земли ст 214.10 НК РФ.
Что касается налога от стоимости дома. Если выручка от продажи дома окажется меньше 70% ее кадастровой стоимости, то в целях налогообложения доход составит 70% кадастровой стоимости дома (статья 214.10 НК РФ).
У Вас не истек минимальный срок владения домом, Вы можете
уменьшить доходы на сумму расходов или применить имущественный налоговый вычет. Что выгоднее, то и используйте. Максимальная сумма вычета за покупку или строительство дома – 2 млн. рублей (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Это значит, что на ваш счет вернут только 13 % от этой суммы – 260 тыс. рублей. Вам лучше использовать имущественный налоговый вычет продаже дома который составит 1 млн рублей. На эту сумму можно уменьшить доход от продажи недвижимости.
Спросить
Здравствуйте Денис
В случае с землей налог не платиться в силу срока обладания выше минимального (выше 5 лет) согласно п.17.1 ст.217 НК РФ
__
А вот с продажи дома платиться налог: если сумма продажи меньше кадастровой стоимости или равна ей, то пониженный коэффициент 0.7 % , если нет, то 13 % (ниже в обоснование ст.214.10 и ст.224 НК РФ).
___
При продажи дома можно использовать налоговый вычет в размере 1 млн. рублей в соответствии со ст.220 НК РФ, т.е.сминусовать от суммы продажи 1 000 000 и × на % ставку
___
Налоговая база по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества определяется в соответствии со ст.214.10 НК РФ ч.2 В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества
__
Если не меньше сумма продажи, чем кадастровая стоимость объекта, то сумма налога исчисляется налоговым органом как соответствующая налоговым ставкам, установленным статьей 224 НК РФ процентная доля налоговой базы
НК РФ Статья 224. Налоговые ставки
1. Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах:
13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период составляет менее 5 миллионов рублей или равна 5 миллионам рублей;
650 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 5 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период составляет более 5 миллионов рублей.
Спросить
В договоре купли продажи отдельно прописаны стоимость дома и земельного участка.
Спросить
В соответствии со статьей 217.1 Налогового кодекса РФ гражданин может продать недвижимость без уплаты НДФЛ в случае, если она находилась в собственности в течение минимально предельного срока владения или дольше. Для недвижимости, право собственности на которую оформлено до 01.01.2016, такой срок составляет три года, а для объектов, полученных в собственность после этой даты, пять лет. У Вас срок владения землей и домом меньше пяти лет поэтому при продаже этого имущества вам придется платить налог
В соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ, относятся к доходам от источников в РФ и на основании п. 1 ст. 209 НК РФ подлежат обложению НДФЛ. Согласно п. 1.1 ст. 224 НК РФ налоговая ставка в отношении указанных доходов устанавливается в размере 13%.
Если в вашем договоре отдельно прописана стоимость дома и земельного участка, то налоговая база по доходам от реализации земельного участка и жилого дома будет определяться отдельно, так как это отдельные объекты недвижимости.
При определении налоговой базы по НДФЛ от продажи объекта недвижимости, приобретенного в собственность после 1 января 2016 года, необходимо учитывать положения п. 2 ст. 214.10 НК РФ. Согласно данной норме стоимость проданного имущества, указанную в договоре купли-продажи, необходимо сравнить с расчетной величиной, определяемой как произведение кадастровой стоимости объекта недвижимости на понижающий коэффициент 0,7* (1). И если полученный от продажи доход меньше, чем определенная таким образом расчетная величина, то в целях налогообложения НДФЛ доходы принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Иными словами, в целях обложения НДФЛ дохода от реализации недвижимости на основании п. 2 ст. 214.10 НК РФ принимается максимальная из двух величин:
1) цена сделки, по которой реализована недвижимость;
2) кадастровая стоимость, определенная на 1 января года, в котором реализована недвижимость, умноженная на коэффициент 0,7 (если цена сделки < кадастровой стоимости х 0,7). При этом в расчет берется кадастровая стоимость объекта по состоянию на 1 января года, в котором реализована недвижимость.
При определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик, являющийся налоговым резидентом РФ, имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества.
При исчислении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц необходимо учитывать доходы от продажи имущества, в рассматриваемом случае это 6,2 млн. Вышеуказанные доходы можно уменьшить на сумму налогового вычета в размере 1 млн для жилого дома либо на сумму фактически произведенных расходов. (ст 220 НК РФ) К расходам можно отнести стоимость приобретения земельного участка и документально подтвержденные расходы по строительству на участке жилого дома.
При этом Вам следует учитывать, что данный вычет предоставляется не на каждый объект недвижимости, а в отношении общей суммы доходов, полученных от продажи недвижимости за налоговый период (календарный год). В вашем случае, при продаже нескольких объектов, находившихся в собственности менее минимального срока владения, налогоплательщик вправе заявить одновременно по одним объектам вычет в размере 1 000 000 руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ), а по другим - вычет в размере понесенных затрат на их приобретение (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Такое совмещение не запрещено (письма Минфина России от 07.06.2019 N 03-04-05/41944, от 26.02.2019 N 03-04-05/12226, от 27.04.2016 N 03-04-05/24433).
Если, у Вас отсутствуют документы, подтверждающие расходы на строительство дома, следовательно, в отношении доходов с его продажи целесообразно воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 млн. руб. Соответственно, налоговая база от продажи жилого дома принимаются равными 70% ее кадастровой стоимости. Точно такая же ситуация с землей.
Спросить
Здравствуйте Денис
Выше вам ответила, что за продажу земельного участка вам не нужно платить налог, так срок владения ею у вас свыше 5 лет в порядке п.17.1 ст.217 НК РФ и имеется отдельный документ
__
С продажи дома платиться налог: если сумма продажи меньше кадастровой стоимости или равна ей, то пониженный коэффициент 0.7 % , в соответствии со ст.214.10 ГК РФ, если нет, то 13 % (ст.224 НК РФ).
___
При продажи дома можно использовать налоговый вычет в размере 1 млн. рублей в соответствии со ст.220 НК РФ, т.е.сминусовать от суммы продажи 1 000 000 и × на % ставку
___
Налоговая база по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества определяется в соответствии со ст.214.10 НК РФ ч.2 В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имуществаСпросить
Здравствуйте, Денис! Ну тогда нет проблемы в том, чтобы разделить стоимость. А с учетом того, что на земельном участке единственное жилье, то в силу п.17.1 ст.217 НК РФ и пп.4 п.3 ст.217.1 НК РФ налог при продаже земли не платится. А вот относительно дома см. мой ответ выше. Там налог придется заплатить. Более подробно обсудили вопрос вчера.
Спросить
