Как избежать уплаты налога при продаже квартиры через покупку другой недвижимости и погашения ипотеки?

199₽ VIP

Согласно Налоговому кодексу РФ, собственник должен заплатить НДФЛ 13%, если объект недвижимости находился в собственности менее 5 лет. (ст.217.1 п.4. и ст.224 п.1 Налогового кодекса).

В вашем случае, чтобы рассчитать выплату, следует воспользоваться следующей формулой:

Формула расчета налогооблагаемого дохода при продаже ипотечного жилья: стоимость продажи минус стоимость покупки и минус сумму банковских процентов

Правом заминусовать расход от дохода обладают все собственники недвижимости в РФ (только резиденты на конец налогового периода), срок владения недвижимостью здесь неважен (ст.271.1 п.1 Налогового кодекса). Однако потребуются документы, подтверждающие затраты на покупку именно той квартиры, которая продается.

Пример: жилье ранее приобретено за 2 700 000 руб., выплачены проценты банку в размере 370 000 руб. Сейчас квартира продается собственником за 3 200 000 руб. Расчет налоговой базы такой: 3 200 000 – 2 700 000 – 370 000 = 130 000 руб. Соответственно, НДФЛ будет 130 000 х 13% = 16 900 руб.

Продажа и покупка квартиры рассматриваются как отдельные действия, которые имеют разные последствия с точки зрения налогообложения. Если Вы продали квартиру, которой владели менее минимального предельного срока владения, Вам необходимо рассчитать и уплатить НДФЛ. А при покупке квартиры налогоплательщик может получить имущественный налоговый вычет (при наличии права на данный вычет), то есть вернуть налог.

То есть от уплаты налога вы не освободитесь, но уменьшить сможете. Смотрите формулу выше

Чтобы не платить налог, в случае когда квартира была в собственности только три года Вы должны соответствовать всем условиям пункта 2.1 статьи 217.1 НК РФ В этом пункте перечислено пять условий Можете их сами прочитать.

А так, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу вы имеете право воспользоваться налоговым вычетом

Чтобы воспользоваться имущественным налоговым вычетом, в соответствующем году вы должны иметь (п. 2 ст. 207, пп. 9 п. 2.1, п. п. 3, 6 ст. 210, пп. 3, 4 п. 1 ст. 220, п. п. 1, 1.1 ст. 224 НК РФ):

• статус налогового резидента;

• доходы, относящиеся к основной налоговой базе (например, заработной плате).

Если за год сумма налоговых вычетов окажется больше, чем доходы, учитываемые в основной налоговой базе, остаток вычетов можно учесть по итогам этого же года при определении налоговой базы по доходам от продажи имущества (за исключением ценных бумаг) и (или) доли (долей) в нем, по доходам в виде стоимости имущества (за исключением ценных бумаг), полученного в порядке дарения, а также в виде страховых выплат по договорам страхования и выплат по пенсионному обеспечению.

В случае приобретения квартиры в ипотеку фактически можно рассчитывать на два имущественных вычета, которые позволяют уменьшить налогооблагаемый доход на фактически произведенные расходы (пп. 3, 4 п. 1 ст. 220 НК РФ):

• на приобретение квартиры на территории РФ;

на погашение процентов по целевым займам (кредитам), израсходованным на приобретение квартиры.

Вычет предоставляется в сумме фактически уплаченных процентов (п. 4 ст. 220 НК РФ; п. 4 ст. 2 Закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ)-не более предельной суммы 3 млн руб. То есть вернуть из бюджета вы можете не более 390 000 руб. (3 000 000 x 13%).

Налоговый вычет по ипотечной квартире По Налоговому кодексу, купивший квартиру гражданин вправе получить имущественный вычет (ст.220 п.1 пп.3 и 4) на сумму затрат по покупке до 2 млн. руб. (ст.220 п.3 пп.1).

То есть вы сумму полученную по формуле расчета налогооблагаемого дохода при продаже ипотечного жилья: стоимость продажи минус стоимость покупки и минус сумму банковских процентов-можете еще сминусовать на сумму документально подтвержденных расходов на покупку нового жилья

Здравствуйте Галина Викторовна

Да можно освободиться от налога, если при продаже и внесение средств в погашение ипотечной задолженности не осталось дохода, документально подтвержденных расходов.

Т.е.Вы можете воспользоваться ч.2 п.2 ст.220 НК РФ : вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.