Имеем земельный участок, на котором половина дома. Т.е. граница с соседями делит дом пополам, половина дома наша, половина их. Сейчас собираемся продавать участок. Где-то читали, что в обязательном порядке при продаже доли в недвижимости нужно предложить сначала выкупить ее соседу. Так ли это?
Если да, то нужно именно предлагать выкупить эту долю в доме, без участка, или вместе с участком?
И в целом какие еще могут быть нюансы при такой продаже? Спасибо.
Здравствуйте, Владимир.
Продажа земельного участка, граница которого делит дом пополам - это не редкий вариант на рынке недвижимости.
1.) Поскольку дом находится в общедолевой собственности, то согласно ч. 2 ст. 250 ГК РФ Вы должны уведомить другого участника долевой собственности (соседей), имеющих преимущественное право покупки, о продаже своей доли в праве общей долевой собственности на дом:
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
2.) Перейдем к земельному участку. Согласно ст. 35 Земельного кодекса РФ:
Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.
Таким образом, в извещении о продаже недвижимости Вы указываете и половину дома и земельный участок, на котором располагается Ваша часть дома. В договоре купли-продажи также указываются эти два объекта, с указанием цены по каждому из них.
_______
С уважением, Татьяна Николаевна.
Спросить
Спасибо за ответ. А возможна в принципе продажа одного только участка без дома? Он принадлежит нам целиком без долевой собственности.
Спросить
Владимир, я Вас поняла.
Если земельный участок не в долевой собственности, то продажа только земельного участка без дома не запрещена. Но для будущего собственника земли (покупателя) возникает ряд ограничений:
Согласно ч. 1 ст. 35 ЗК РФ собственник (Вы) части дома, находящейся на чужом (проданном Вами) земельном участке, имеет право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования.
Ваша ситуация интересна тем, что Вы вправе продать землю, заключив отдельный договор купли-продажи. И отдельно продать свою долю в доме, с соблюдением правила о преимущественном праве покупки остальными участниками общей долевой собственности.
Спросить
Дополню: как продать земельный участок, не находящийся в долевой собственности, без дома.
1.) Поскольку в силу ч. 1 ст. 35 ЗК РФ собственник части дома не может быть лишен земельного участка, находящегося под этой частью дома, а также в силу "единства земли и расположенного на ней объекта", то продать можно лишь ту часть земли, которая не занята под домом и вокруг него. Для этого необходимо отделить часть свободной земли. Такое возможно при делении участка.
2.) Собственник земельного участка вправе выделить из него два и более отдельных самостоятельных надела и образованные участки продать. Прежде чем производить раздел участка, нужно выяснить в Администрации, каков может быть минимальный размер участка.
3.) Подготовкой документов по разделу земельного участка будет заниматься кадастровый инженер, который произведет межевание. Прежний участок снимается с кадастрового учёта, а каждому новообразованному участку присваивается отдельный кадастровый номер. Новые участки должны иметь доступ.
4.) После раздела остается получить выписки ЕГРН на каждый участок – как на отдельный самостоятельный объект. Теперь возможно продать участок без дома и без соблюдения ст. 250 ГК РФ (нет преимущественного права покупки).
Проделав вышеизложенные шаги, можно продать земельный участок, не нарушив закон.
_________
Спросить
Здравствуйте Владимир!
Мы с Вами несколько дней назад уже обсуждали эти вопросы
Просто так продать Ваши пол-участка не получится.
Почему? Объясняю правовые нюансы этой сделки:
Первое.
П.п.5 п.1 ст.1 Основные принципы земельного законодательства ЗК РФ прямо указывает, что
5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
Что это для Вас означает?
А только то, что земля может быть продана только со строениями, которые на ней находятся
Второе. Земельное законодательство регламентировало и Ваши действия при продаже земли. Они подробно расписаны в ст.35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение ЗК РФ:
а) Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком
б) Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка
Третье.
Поскольку, как Вы указали в своем вопросе, земля находится в долевой собственности, то Ваш сосед имеет право преимущественной покупки, т.е. Вы ему должны предложить купить у Вас этот участок земли вместе с той половиной дома, которая на ней расположена и указать цену
Если в течении месяца сосед откажется или не ответит на предложение, то Вы имеете право продать и землю и полдома третьему лицу, но только уже по той цене, которая была ранее предложена соседу
Спросить
1. О том что при продаже доли в недвижимости вначале нужно предложить купить долю другим участникам долевой собственности сказано в статье 250 ГК РФ (речь идет о так называемом преимущественном праве покупки).
В п.2 данной статьи говорится:2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Кроме того договор купли продажи доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
2 Прошли те времена когда можно было продавать участок без дома или дом без участка. Сейчас на основании принципа закрепленного в статье 1 Земельного кодекса РФ-
единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;.
То есть если вы продаете земельный участок то нужно продавать и недвижимость находящуюся на этом участке Это может быть и доля в объекте недвижимости.
Спросить
Здравствуйте. Если у вас ощедолевая собственность, то обязательно порядок ст 250 ГК РФ должен быть соблюден.
2. Согласно нынешнему законодательству, земельный участок не может быть отчуждён (подарен, продан) без дома, находящегося на нём в случае, если собственник у земельного надела и всех строений, на этом наделе расположенных, один и тот же (ст. 35 ФЗ РФ № 136 от 25.10.2001)
Спросить
Так как у Вас общедолевая собственность, то да, обязаны уведомить соседей о продаже своей доли.
Уведомление в простой форме за один месяц.
Соседи имеют преимущественное право покупки доли.
Если нет, могут оспорить сделку через суд.
- см. ст. 250, 549 ГК РФ
Спросить
Здравствуйте!
Ответ на первый вопрос
Да, это так. Поскольку имущество в долевой собственности - у Вас для юридической чистоты сделки возникает обязанность соблюсти положения статьи 250 ГК РФ
Уведомление нужно!
——————
1.При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
——————
Ответ на второй вопрос 🙋♀️
2. Конечно предлагать выкупить долю полностью (часть дома с земельным участком - ст. 1 ЗК РФ - никто еще не отменял
Также разъяснения содержит статья 35 Земельного Кодекса РФ, о чем Вам выше уже сообщили
——————
Отмечу, провозглашенный Земельным кодексом РФ принцип единства судьбы земельного участка и объектов недвижимости создал весьма серьезные препятствия в сфере оборота недвижимости. Причем основная проблема заключается не в самом принципе, а в его абсолютизации со стороны правоприменительной практики, но все случаи, что я знаю, не подходят под вашу ситуацию
Удачи 😉
——————
С уважением!
Спросить
При продаже доли в доме необходимо сначала предложить выкупить эту долю соседям, владеющим смежными частями дома. При этом выкуп должен быть предложен сначала соседям, владеющим непосредственно смежными частями дома, то есть соседям, с которыми имеется общая граница, в том числе граница дома. Если сосед воспользуется своим правом выкупа, он приобретает долю в доме, а не участок земли.
В случае отказа соседей от выкупа, вы можете продолжить процедуру продажи доли участка другим лицам.
Ст. 250, 549 ГК РФ
Спросить
