Возврат задатка при отсутствии заключения основного договора купли-продажи - юридические аспекты и обязанности продавца

Обязан ли продавец вернуть задаток покупателю в случае не заключения основного договора купли-продажи?

27 июля 2023 года был заключен предварительный договор купли-продажи (недвижимость), в котором прописаны основные характеристики недвижимости и права собственности. Указана окончательная стоимость объекта и сумма ЗАДАТКА (которая является частью стоимости объекта по договору).

Так же указано, цитирую из предварительного договора:

«Руководствуясь ст. 381 ГК РФ Стороны пришли к соглашению о том, что в случае отказа Стороны-2 (покупатель) от приобретения Объекта (неисполнение действий по вине Стороны-2), сумма задатка остается у Стороны-1 (продавец). В случае отказа Стороны-1 от продажи Объекта Стороне-2 (неисполнение действий по вине Стороны-1), Сторона-1 выплачивает Стороне-2 двойную сумму задатка, в течение 10 рабочих дней с момента расторжения настоящего договора. Сторона, ответственная за неисполнение настоящего договора, обязана возместить другой стороне все понесенные убытки, связанные с неисполнением обязательств по-настоящему договору.»

В предварительном договоре указаны:

- сроки передачи ключей от объекта (до 15.09.2023);

- порядок и сроки расчета за объект (до 15.09.2023);

- обязанность заключить договор, (цитирую) «Стороны обязуются заключить Договор купли-продажи в срок до 15.09.2023 г»;

- срок действия предварительного договора (цитирую) «Настоящий договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует до заключения основного договора купли продажи».

Я продавец, из разговора с покупателем знаю, что он намеривался разменять свою квартиру на две квартиры поменьше (одну из которых приобретает у меня). На момент подписания предварительного договора, покупателю нужно было получить разрешение от органов опеки на продажу своей недвижимости.

Сегодня начало сентября, мне позвонил покупатель о невозможности совершить сделку с просьбой вернуть задаток и прислал электронное письмо (об отказе органов опеки в продаже его недвижимости), так как ему отказали органы опеки в таком обмене недвижимости. Из слов покупателя, я как продавец обязан вернуть ему задаток, так как это независящие от него причины. В нашем предварительном договоре нет никаких приписок или оговорок по поводу иных обстоятельствах (связанных с продажей его недвижимости, и или каких-то других его обстоятельствах.

Должен ли я, как продавец, возвращать покупателю задаток по его просьбе? Ведь его невозможность совершить сделку со мной никак не является форс-мажором и по сути ни как меня не касается, т.е. его отказ выражается в отсутствии финансов.

Должен ли я получить какие-то бумаги/расписки от него или от риелтора об его отказе совершать сделку?

Если я продам недвижимость до завершения сроков действия текущего договора, покупатель может обратиться в суд и взыскать задаток в двойном размере, как прописано по текущему договору (+ все накладные расходы), как защититься в этом случае? Разве его устного отказа будет достаточно?

Что считать юридически правильным расторжением несостоявшейся сделки? Срок окончания предварительного договора, его устный отказ или что-то еще?