Риск при покупки квартиры

199₽ VIP

Здравствуйте, Екатерина! Если возбуждено дело о банкротстве, то могут привлечь учредителя к субсидиарной ответственности на основании п.3 ст.3 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", согласно которому:

В случае несостоятельности (банкротства) общества по вине его участников или по вине других лиц, которые имеют право давать обязательные для общества указания либо иным образом имеют возможность определять его действия, на указанных участников или других лиц в случае недостаточности имущества общества может быть возложена субсидиарная ответственность по его обязательствам.

А это риск того, что может банкротиться сам физик, в т.ч. потому, что заявление подаст налоговая в арбитражный суд.

Однако срок для оспаривания подозрительных сделок финансовым управляющим согласно ст.61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" составляет 3 года. И если сделка прошла по рыночной стоимости, то это существенно снижает риск того, что сделка будет признана недействительной и применены последствия недействительности сделки.

Как-то дополнительно от признания сделки недействительной и применения последствий недействительности сделки Вы не застрахуетесь. Разве что только отказом от сделки.

Здравствуйте, уважаемая Екатерина!

Риск покупки минимальный. Срок давности по оспариванию подозрительных сделок банкнота 3 года. Да и сделка должна иметь признаки подозрительной (ст 61.2 Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ) :

Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 25.12.2023, с изм. от 19.03.2024) "О несостоятельности (банкротстве)" (с изм. и доп., вступ. в силу с 05.01.2024)

Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника

В данной статье сказано :

1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Нынешний собственник, у которого вы хотите купить квартиру на сегодняшний день не является банкротом . Если предположить что в отношении этого собственника может быть подано заявление о признании его банкротом ,то совершенные этим собственником сделки могут быть признаны недействительными, если цена сделок занижена .

В вашем же случае, как вы пишите ни какого занижения цены сделки купли-продажи не предполагается . В этой связи , риск признания сделки по приобретению квартиры недействительной является минимальным

В вашем случае, риски могут быть снижены благодаря следующим мерам:

1. Проверьте наличие задолженностей по коммунальным платежам и другим обязательствам, связанным с квартирой. Если такие задолженности имеются, попросите продавца их погасить до заключения договора купли-продажи.

2. Убедитесь, что все необходимые документы для продажи квартиры подготовлены и оформлены правильно. Это включает в себя свидетельство о праве собственности, выписку из ЕГРН, технический паспорт и другие документы.

3. Обратите внимание на цену продажи квартиры. Если она значительно ниже рыночной стоимости или продавец настаивает на занижении цены в договоре, это может быть признаком скрытых проблем.

4. Проверьте информацию о продавце и его бизнесе. Узнайте, какие компании он основал или в которых является учредителем. Если одна из компаний находится в процессе банкротства, это может повлиять на вашу сделку.

Что касается возможности попадания квартиры в конкурсную массу, то это зависит от того, является ли продавец физическим лицом или юридическим лицом. Если продавец является физическим лицом, то его личные активы (включая недвижимость) не могут быть включены в конкурсную массу компании, которой он владеет.

Если продавец является учредителем компании, которая проходит процедуру банкротства, то его личные активы могут быть использованы для покрытия долгов компании.

Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ

В вашем случае, учитывая информацию о долгах предыдущего собственника и его роли в банкротстве ООО, есть вероятность того, что квартира может быть задействована в процессе погашения долгов. Однако, если сделка купли-продажи будет проведена корректно, риск для вас будет минимальным. Вот несколько рекомендаций, которые помогут вам обезопасить себя:

Проверка прав собственности: Убедитесь, что у продавца действительно есть право собственности на квартиру и что оно не обременено. Это можно проверить через выписку из ЕГРП.

Проверка обременений: Проверьте, нет ли обременений на квартиру, таких как арест или ипотека. Это также можно узнать из выписки из ЕГРП.

Проведение сделки через нотариуса: Рекомендуется заверить договор купли-продажи у нотариуса. Это повышает безопасность сделки и может защитить вас в случае судебных споров.

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 24.07.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 12.09.2023)

ГК РФ Статья 549. Договор продажи недвижимости

Здравствуйте Вы указали что эту квартиру купили по ДКП 7.12.2021 года, а это значит что не прошли сроки в 3 года по оспариванию сделок при банкротстве.

Так как вы указали что он является учредителем в одном из ООО, в отношении которого возбуждено дело о банкротства по налогам, по ьаким делам при недостаточности имущества для включения в конкурсную массу Финансовый Управляющий может затеять привлечения его к субстдиарной ответственности, процесс оспаривания сделок, в том числе и по этой квартире.

В такой ситуации можно её лишиться.

Для того, что б обезопасить себя нужно её не заключать, дабы избежать потом траты денег, времени и нервов на судебные разбирательства, которые могут не увенчались успехом.

См

Федеральныйзакона от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью"

Доброе утро!

"Подскажите, есть ли у меня риски, что из-за проблем у первого правообладеля квартира может попасть в конкурсную массу и у меня возникнут в дальнейшем проблемы с оспариванием сделки" - да, такая вероятность есть!

Ведь первый собственник может самостоятельно, либо налоговая инициировать процедуру банкротства.

Тогда могут быть оспорены все сделки за последние 3 года (в том числе цепочка сделок).

Но надо ещё знать, когда образовались долги - до совершения сделки или после (ст.61.2 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве).

Если после совершения сделки, то такая сделка не будет оспорена.

Также, если у первого собственника было ООО, которое сейчас находится в процедуре банкротства, могут привлечь к субсидиарной ответственности (то есть физ лицо будет отвечать по долгам юр. лица).

И кредиторы также могут инициировать процедуру банкротства этого физ лица.

Если Вы рисковый человек - Вы можете купить эту квартиру, но могут возникнуть те последствия, которые я указал.

Если хотите жить спокойно и без нервов, то лучше стоит воздержаться от покупки такой квартиры.

Для полной, детальной и индивидуальной консультации по Вашей проблеме, а также грамотного составления документов лучше обратитесь к любому юристу данного сайта в личные сообщения.

**Риски при покупке квартиры у собственника с финансовыми проблемами:**

1. **Налоговые долги:**

- Если у нынешнего собственника есть значительные налоговые задолженности как физического лица, это может повлечь за собой проблемы для вас как будущего владельца. В случае, если он не оплатит свои налоговые обязательства, квартира может быть арестована или включена в конкурсную массу.

2. **Банкротство ООО, ИП:**

- Участие собственника в делах о банкротстве как учредителя ООО может стать причиной для возможного включения квартиры в конкурсную массу этой компании. Также действующее ИП может оказать влияние на его финансовое состояние и, следовательно, на имущество.

3. **Переход права собственности:**

- Наличие информации о переходе права собственности от одного физического лица к другому в выписке ЕГРП должно быть тщательно проверено, чтобы избежать возможных юридических проблем.

**Как обезопасить себя:**

1. **Юридическая проверка:**

- Проведите полную юридическую проверку документов на квартиру и правообладателей, включая все вышеперечисленные аспекты.

2. **Продажа через нотариуса:**

- Сделайте сделку по продаже через нотариуса, что поможет установить дополнительные гарантии и проверку документов.

3. **Заключение договора займа / залога:**

- Рассмотрите возможность заключения договора займа или залога с нынешним собственником, чтобы обезопасить ваши интересы в случае возникновения проблем с имуществом.

4. **Консультация со специалистом:**

- Обратитесь за консультацией к юристу или специалисту по недвижимости, который поможет вам разобраться в данной ситуации и принять информированное решение.

Екатерина, добрый день.

Да, любой объект недвижимого имущества на вторичном рынке несет за собой большую историю, разобраться в которой очень и очень сложно.

Важно!

Если долги образовались до совершения первой сделки, то есть риски, что все последующие сделки будут оспорены, и квартира пойдёт в конкурсную массу в рамках дела о банкротстве, согласно ст.61.2 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве).

____

Иных рисков нет, в иных случаях сделку не оспорить, не вижу правовых оснований

______

С уважением, Дарья Алексеевна

Здравствуйте, Екатерина.

Поскольку первый собственник квартиры имеет долги и в отношении него ведется дело о банкротстве, то, конечно, имеются риски приобретения такой квартиры. Как Вы правильно указали, квартира может попасть в конкурсную массу после оспаривания сделки. Здесь единственный гарантированный способ полностью обезопасить себя - не покупать.

Но при некоторых обстоятельствах суды оставляют квартиру добросовестному приобретателю.

Добросовестным приобретателем признается тот, кто не знал и не мог знать, что приобретает имущество у лица, которое не имеет права его отчуждать (ст. 302 ГК РФ).

Поэтому при оспаривании сделки суд будет проверять добросовестность покупателя.

Считается, что если приобретатель недвижимого имущества на момент сделки руководствовался сведениями из государственного реестра, то он признается добросовестным (статья 234 и 302 ГК РФ), пока в судебном порядке не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на отчуждение имущества (в данном случае - квартиры).

Если на суде Ваша добросовестность, как покупателя подтвердится и тот факт, что Вы не знали или не могли знать об отсутствии права бывшего владельца отчуждать квартиру, то требования об истребовании у Вас квартиры не будут удовлетворены, и жилье останется у Вас.

Всего наилучшего! С уважением!