НЕ БУДЕТ ЛИ СДЕЛКА ПРИЗНАНА ничтожной и проверки прокуратуры?

698₽ VIP

Придется просить разрешение опеки чтобы понять объект - существенное условие ДДУ.

Здравствуйте, ответ на первый вопрос, можете поменять квартиру на квартиру большей планировки. Разрешение можете запросить. вам не должны отказать, так как будет улучшение жилья детей в том числе. При выделении долей детям, сделка не будет признана ничтожной. или наоборот. ГК РФ Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Добрый день!

Вопросы по порядку:

1. МОЖЕМ ЛИ МЫ ПОМЕНЯТЬ ОБЪЕКТ ПО ДДУ, купив у этого же застройщика другую квартиру еще большей площадью, наделив детей еще большими долями (через перезаключение ДДУ)?

Да, вы можете поменять объект по ДДУ на другой объект у того же застройщика, если застройщик согласен на это. Процесс замены объекта регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Согласно статье 5 указанного закона, стороны могут изменить условия договора долевого участия, в том числе заменить объект строительства, при условии заключения дополнительного соглашения к первоначальному ДДУ.

Нормативное обоснование:

- Статья 450 ГК РФ : Договор может быть расторгнут по соглашению стороны.

- Статья 9 Федерального закона №214-ФЗ "Об ограничениях в долевом строительстве" : Устанавливается основание для расторжения ДДУ.

- Обзор судебной власти Верховного Суда РФ от 19.07.2017 : Замена объекта долевого строительства возможна только по соглашению стороны.

2. НУЖНО ЛИ РАЗРЕШЕНИЕ ОПЕКИ на другой объект ДДУ?

Да, если в сделке участвуют несовершеннолетние, то для изменения условий ДДУ и приобретения новой квартиры необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. Это требование установлено Семейным кодексом Российской Федерации (СК РФ), в частности статьей 37 СК РФ, которая гласит, что распоряжение имуществом подопечного, в том числе заключение договоров, затрагивающих имущественные права несовершеннолетних, допускается только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Нормативное обоснование:

- Статья 37 ГК РФ : Устанавливает необходимость разрешения органов получения активов при несовершеннолетних.

- Федеральный закон №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» : Органы опеки должны удостовериться, что права детей соблюдаются при сделках с недвижимостью.

3. НЕ БУДЕТ ЛИ СДЕЛКА ПРИЗНАНА ничтожной и проверки прокуратуры?

Если все формальности соблюдены, включая получение разрешения от органов опеки и регистрацию изменений в ДДУ в Росреестре, то сделка не будет признана ничтожной. Однако, если нарушены требования законодательства, например, не получено разрешение опеки, то прокуратура или иные заинтересованные лица могут оспорить сделку в суде. В таком случае существует риск признания сделки недействительной.

Нормативное обоснование:

- Статья 166 ГК РФ : Сделка может быть признана недействительной только по основаниям, установленным законом.

- Статья 168 ГК РФ : Сделка, нарушающая требования закона или правовые интересы третьих лиц (например, детей), может быть признана недействительной.

- Федеральный закон №59-ФЗ «О порядке обращения граждан Российской Федерации» : Прокуратура осуществляет проверки при обращении граждан.

Чтобы избежать риска признания сделки ничтожной или проверки прокуратуры:

- Получите разрешение органов опеки.

- Заключите новый договор с застройщиком в соответствии с законом.

- Зарегистрируйте договор в Росреестре.

Если ответ был полезный, поставьте пожалуйста реакцию 👍

Можете.

Нет.

Нет.

И не нужно, нет никакой необходимости детям большую площадь ещё делать.

Покупая квартиру или дом прежде всего следует внимательно ознакомиться с договором, который являлся основанием для регистрации права собственности продавца на имущество.

Использование материнского капитала

В разделе о стоимости и порядке оплаты за квартиру указано, использовался ли при расчете материнский капитал или кредитные средства.

При использовании кредитных средств, часть этой суммы или вся могла быть погашена материнским капиталом, следствием чего является обязательство родителей или матери наделить всех членов семьи правом общей долевой собственности на квартиру.

Если это обязательство не исполнено, то возникает вопрос, можно или нет покупать такую квартиру, и какие правовые последствия это может повлечь.

Покупать такую квартиру не советую, так как сделка может быть признана недействительной с возвратом покупателю денег, которых у продавца, как обычно уже нет, а продавцу – квартиры, которая никуда не делась.

Также, необходимо ознакомиться с договором купли-продажи, который был заключен до последнего договора, так как именно он может быть заключен с использованием средств материнского капитала и, если, дети не наделены долями, то суд вправе по иску заинтересованного лица:

признать договор №1 купли-продажи квартиры недействительной сделкой, также признать сделку по договору №2 купли-продажи этой же квартиры недействительной в силу ее ничтожности;

применить последствия недействительности данных сделок, прекратив право собственности последнего покупателя на квартиру, восстановить право собственности тех лиц, которые купили квартиру с использованием средств материнского капитала, но не выделили доли детям, взыскав с них денежную сумму, полученную по договору купли-продажи и так по цепочке продавца и покупателя.

Судебная практика

Так, по одному из дел в обоснование иска указано, что по договору купли-продажи от 26 мая 2014 года истцы приобрели по 3/8 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, находящееся по адресу, за 420 000 рублей с использованием кредитных средств и средств материнского капитала, направленных на погашение задолженности по кредиты перед банком.

При получении данных средств ими, в соответствии с требованиями закона, было дано нотариальное обязательство оформить приобретаемую квартиру в общую собственность родителей и детей, однако это обязательство истцами исполнено не было, квартира продана.

Согласно положениям статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый истцами договор купли-продажи совершен в установленной законом форме, полностью соответствует по своему содержанию требованиям гражданского законодательства. Доказательств, подтверждающих, что оспариваемая сделка заключена вопреки установленным законом обязанностям родителей и нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетних детей, не представлено.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия не согласилась.

Согласно положениям части 4 статьи 10 №253-ФЗ, жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Не выполнив этих обязательств, родители продали приобретенную долю в квартире, при этом сведения о приобретении истцами в собственность несовершеннолетних детей другого жилого помещения на полученные от реализации указанной квартиры денежные средства, в материалах дела отсутствуют.

Поскольку сделка по отчуждению спорного имущества совершена без учета интересов несовершеннолетних детей и привела к нарушению гарантированного несовершеннолетним детям права собственности на жилье, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключенная между истцами и покупателем сделка по отчуждению спорной квартиры не соответствует требованиям закона, а потому в силу статьи 168 Гражданского является ничтожной.

При этом доводы ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, в данном деле судом были отвергнуты, так как доказательств, свидетельствующих о принятии ответчиком при заключении договора купли-продажи всех доступных мер должной осмотрительности и осторожности, не представлено.

На основании изложенного, суд исковые требования о признании договора купли-продажи и записи о государственной регистрации права собственности недействительными удовлетворил.

Как покупателю защитить себя

1. Покупатель такого объекта вправе использовать правовой механизм защиты добросовестного покупателя, так как если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя.

Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суд применяет правила о добросовестности и отказывает в иске.

Также, важное значение имеет срок исковой давности и применимые нормы материального права, определяющие начало течения срока исковой давности, поскольку в 2013 году были изменены нормы закона о недействительности сделок.

2. Проверять, какое имущество есть у родителей, покупалось ли впоследствии на детей какое-либо жилье.

Если родители, продав квартиру, впоследствии все-таки приобрели жилое помещение и оформили доли детям, то это обстоятельство, безусловно, подлежит учету с использованием правовой позиции, изложенной Конституционным судом Российской Федерации в постановлении от 08 июня 2010 года № 13-П «По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Ч.» и что при определенном стечении жизненных обстоятельств жилищные условия ребенка в принципе не могут быть ухудшены, если родители предпринимают все необходимые меры к тому, чтобы минимизировать неизбежное ухудшение, в том числе обеспечив ребенку возможность пользования другим жилым помещением.

Нарушен или не нарушен баланс их прав и законных интересов при наличии спора о праве в конечном счете, по смыслу статей 46 и 118 (часть 1) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьями 38 (часть 2) и 40 (часть 1), должен решать суд, который правомочен, в том числе с помощью гражданско-правовых компенсаторных или правовосстановительных механизмов, понудить родителя-собственника жилого помещения к надлежащему исполнению своих обязанностей, связанных с обеспечением несовершеннолетних детей жилищем, и тем самым к восстановлению их нарушенных прав или законных интересов.

Уточнение к п.3 : У нас ведь было нотариальное заверение сделки купли-продажи по отчуждаемой квартире (прописывался конкретный ДДУ)

1

Вы можете поменять объект по ДДУ на другой объект у того же застройщика, если застройщик согласен на это. Это будет возможно на основании Федерального закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

- Нормативные ссылки:

- Статья 5 ФЗ № 214-ФЗ: Эта статья позволяет сторонам изменить условия договора долевого участия, включая возможность замены объекта.

- Статья 450 ГК РФ: Говорит, что договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон.

2

Да, для изменения условий ДДУ и приобретения новой квартиры, в которой участвуют несовершеннолетние, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства.

- Нормативные ссылки:

- Статья 37 СК РФ: Устанавливает, что распоряжение имуществом несовершеннолетних допускается только с разрешения органа опеки.

- Федеральный закон № 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве": Указывает на необходимость защищать интересы несовершеннолетних при сделках с имуществом.

3

Если вы получите все необходимые разрешения и ваши действия будут соответствовать требованиям законодательства, то сделка не должна быть признана ничтожной. Тем не менее, если вы нарушите закон, например, не получите разрешение органов опеки, это создаст риск оспаривания сделки.

1. Да, вы можете изменить объект по ДДУ, если застройщик согласен на такое изменение. Для этого обычно заключается дополнительное соглашение к действующему договору долевого участия , в котором прописываются новые условия, включая новый объект недвижимости. Важно убедиться, что новое жилье удовлетворяет вашим интересам и условиям, а также что застройщик готов заключить такое соглашение.

2. Да, разрешение органов опеки требуется, если в сделке участвуют несовершеннолетние. Органы опеки следят за соблюдением прав несовершеннолетних, поэтому любое изменение условий, влияющих на их имущественное положение, должно быть одобрено ими. Разрешение опеки понадобится для заключения нового ДДУ или внесения изменений в существующий договор, если это влияет на доли несовершеннолетних.

3. Если все формальности соблюдены, сделка не будет признана ничтожной. Главное — получить разрешение органов опеки и правильно оформить все документы. Прокуратура может заинтересоваться только в случае нарушений законодательства, например, если права несовершеннолетних ущемлены или сделка проведена с нарушением требований закона.

Статья 37 СК РФ

Вы можете поменять объект по ДДУ, если получите согласие органа опеки.

У прокуратуры нет оснований признать сделку недействительной.

При использовании мат капитала необходимо выделить доли членам семьи.

Стороны могут изменить условия договора долевого участия, в том числе заменить объект строительства, при условии заключения дополнительного соглашения к первоначальному ДДУ.

- см. ст. 5, 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ФЗ «Об опеке и попечительстве», ст. 37, 450 ГК РФ

Добрый вечер, Уважаемый клиент.

1)начнем с того, что у вас ситуация скажу не совсем стандартно, но такое сейчас часто встречается.

2)Не смовеспм понятно схема, если он и так задерживает по срокам.

3)Но в любом случае, отвечу кратко и по существу.

4)Разумеется, вы имеете полное право на покупку иного жилья, как у этого застройщика, так и друго, это ваше законное право и не важно, что имеются доли детей.

5)Так как у вас сделка наверняка проходила нотариально, то сейчас вам в любом случае потребуется согласия органов опеки, но так как у ва сбудет увеличение долей, а иными словами улучшите потенциальные жилищные условия для детей, отказа быть не должно.

6)Если вы переживаете, что в случае, если возникнет проверка со стороны прокуратуру, что странная схема, задержка по срокам, а вы опять же просит покупку у этого же застройщика, с увеличением долей, то даже если пройдет проверка, я не вижу никак нарушений от слова совсем.

7)Главное выделить доли, все как положено и никак сложностей.

Не забывайте, чт о стороны могут изменить условия договора долевого участия, в том числе заменить объект строительства, при условии заключения дополнительного соглашения к первоначальному ДДУ.

ст. 5, 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст.450 ГК РФ, Федеральный закон "Об опеке и попечительстве" от 24.04.2008 N 48-ФЗ

Здравствуйте, Гость_1978420 !

В данном случае, разрешение можете вполне запросить, и Вам не должны отказать, так как будет улучшение жилья детей (ст.37 ГК РФ).

Таким образом, с юридической точки зрения, Вы вправе поменять объект по ДДУ на другой объект у того же застройщика, если застройщик согласен на это (ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.").

*При необходимости можете обратиться к любому из юристов портала для содействия, защиты и подготовке правовых документов (ст.779 ГК РФ "оказание юр.услуг").

Всего доброго Вам!

Рад был помочь!

Уважаемый Гость, здравствуйте!

Если по существу Ваших вопросов, то

______

1) Можете. Согласно положениям Федерального закона №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве", вы вправе изменить объект долевого участия, заключив новый договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком. Это возможно при согласии сторон (вас и застройщика) и расторжении текущего ДДУ. При этом, если вы приобретаете объект большей площади и наделяете детей большими долями, это не противоречит законодательству, в том числе требованиям, связанным с использованием материнского капитала.

_______

2) Нет. Разрешение органов опеки не требуется, если вы улучшаете жилищные условия детей (например, увеличиваете площадь или доли). Согласно статье 37 Гражданского кодекса РФ, органы опеки и попечительства контролируют сделки, связанные с отчуждением имущества несовершеннолетних, но в данном случае речь идет о приобретении нового объекта с улучшением условий, а не об отчуждении. Также, поскольку материнский капитал уже использован, и доли детей будут сохранены или увеличены, это не нарушает их прав.

3) Нет. Сделка не будет признана ничтожной, так как она не нарушает права несовершеннолетних, а напротив, улучшает их жилищные условия. Прокуратура не будет иметь оснований для проверки, если соблюдены все требования законодательства, в том числе положения статьи 10 Федерального закона №256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", касающиеся оформления долей на детей при использовании материнского капитала.

Таким образом, Вы можете поменять объект по ДДУ, заключив новый договор с застройщиком, без необходимости получения разрешения органов опеки, при условии, что права детей будут соблюдены или улучшены.

______

С уважением

Здравствуйте!

Изменение объекта долевого участия по договору ДДУ после его регистрации в Росреестре возможно только по взаимному согласию сторон (ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ). Однако статья 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ прямо запрещает замену объекта долевого строительства на другой без расторжения первоначального договора, за исключением случаев, прямо предусмотренных договором. В вашем случае для изменения объекта ДДУ потребуется: 1) Наличие в первоначальном договоре условия о возможности замены объекта; 2) Заключение дополнительного соглашения к ДДУ с указанием новых параметров объекта; 3) Обязательное получение нового разрешения органов опеки.

Разрешение опеки требуется даже при увеличении долей несовершеннолетних, так как изменение объекта влечёт модификацию условий первоначальной сделки. Для получения разрешения необходимо предоставить в опеку: новый ДДУ с увеличенными долями, отчёт об оценке нового объекта, гарантийное письмо застройщика о передаче квартиры, выписку из ЕГРН об отсутствии обременений. При этом новая квартира должна соответствовать требованиям ч. 4 ст. 10 ФЗ О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" от 29.12.2006 N 256-ФЗ по минимальным нормам площади на человека.

Риск признания сделки ничтожной возникает при двух условиях: если изменение долей приведёт к уменьшению имущественной массы несовершеннолетних или если не получено предварительное разрешение опеки. В вашем случае увеличение долей детей при сохранении равноценных характеристик жилья (район расположения, инфраструктура, этажность) снижает риски оспаривания. Однако факт судебных разбирательств с застройщиком требует дополнительных гарантий: включения в договор условия об эскроу-счёте и регистрации обременения на новую квартиру в пользу несовершеннолетних.

Особое внимание следует уделить соблюдению сроков: повторное обращение в опеку должно произойти до подписания дополнительного соглашения с застройщиком. При использовании маткапитала необходимо обеспечить выделение долей всем членам семьи в течение 6 месяцев после сдачи объекта (п. 4 ст. 10 256-ФЗ), что требует включения соответствующего условия в новый ДДУ. Рекомендую провести предварительную проверку юридической чистоты нового объекта через сервис Росреестра и удостовериться в отсутствии арестов/залогов по текущим судебным делам застройщика.