Продажа на торгах по банкротсту - лот: Имущественное право (требование) участника долевого строительства

349₽ VIP

Продается в приложенном договоре именно квартира

Здравствуйте Иван, а почему РОСРЕЕСТР не проведёт регистрацию при наличии у вас оснований для обращения за регистрацией. и не важно что квартира приобретена с торгов. Оформят. см. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 26.12.2024) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 05.02.2025)

Статья 50. Особенности осуществления государственной регистрации при переходе прав на заложенное недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него

-----------------------------

По результатам торгов их победитель или организатор обращается в регистрационный орган с заявлением о государственной регистрации прав и в соответствии с п. 2 ст. 16 Закона о госрегистрации прикладывает к заявлению необходимые для проведения данной процедуры документы. Закон о госрегистрации не содержит конкретного перечня таких документов.

По сложившейся практике для регистрации прав на недвижимое имущество, реализованное при торгах, следующие:

1. Заявление продавца - представителя специализированной организации, осуществляющей торги о государственной регистрации перехода права и заявление покупателя - лица, выигравшего торги, или взыскателя, которому передано нереализованное с торгов имущество. Заполняется в присутствии специалиста на приеме документов.

2. Документы, удостоверяющие личность заявителей (представителей).

3. При подаче заявления представителем правообладателя - доверенность на представление интересов.

4. Для юридических лиц - учредительные документы.

5. Постановление судебного пристава о возбуждении исполнительного производства - подлинник и копия.

6. Исполнительный документ (подлинник и копия или копия, заверенная подписью судебного пристава-исполнителя и печатью подразделения службы судебных приставов).

7. Постановление судебного пристава-исполнителя о наложении ареста - подлинник и копия.

8. Заявка на проведение торгов - подлинник и копия.

9. Акт описи и ареста имущества - подлинник и копия.

10. Акт передачи имущества на реализацию - подлинник и копия

11. Постановление судебного пристава-исполнителя о снятии ареста с недвижимого имущества в связи с его реализацией - подлинник и копия.

12. Документ, подтверждающий извещение о времени, месте, форме торгов, их предмете и порядке проведения, а также сведения о начальной цене.

13. Правоустанавливающий и правоподтверждающий (при наличии) документ на объект недвижимости, являющийся предметом торгов - подлинник.

14. Протокол результатов торгов - подлинник и копия.

15. Договор купли-продажи, заключенный по результатам торгов (если по условиям проведения торгов протокол не имеет силу договора) - прошитый и пронумерованный вместе со всеми приложениями, заверенный печатями и подписями сторон (не менее чем в двух экземплярах-подлинниках).

16. Акт приёма-передачи (если иное не предусмотрено договором) - в количестве, равном числу экземпляров протокола торгов (договора купли-продажи).

17. Документы, подтверждающие расчеты по договору купли-продажи с торгов - подлинник и копия

18. Если имущество не было реализовано с торгов и передается в соответствии с Федеральным законом «Об исполнительном производстве» взыскателю:

- документ, подтверждающий, что торги не состоялись (протокол признания торгов несостоявшимися) - подлинник и копия;

- постановление судебного пристава-исполнителя о передаче имущества взыскателю;

- акт приема-передачи имущества от судебного пристава-исполнителя к взыскателю (не менее чем в двух экземплярах-подлинниках).

https://chebarcul.ru/

Имущественное право (требование) участника долевого строительства — это право требования передачи квартиры от застройщика. Оно регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

После подписания акта приема-передачи квартиры между застройщиком и конкурсным управляющим, право требования трансформируется в право собственности на квартиру. Если право собственности еще не зарегистрировано в Росреестре, формально квартира остается в статусе объекта долевого строительства.

Конкурсный управляющий имеет право продавать имущество должника, включая имущественные права, в рамках процедуры банкротства (статья 110 Федерального закона № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"). Однако после подписания акта приема-передачи право требования на квартиру может быть прекращено, так как объект уже передан.

Возможные проблемы для победителя торгов

а) Проблемы с регистрацией права собственности

Если акт приема-передачи уже подписан, то право требования на квартиру прекращается, и победитель торгов может столкнуться с трудностями при регистрации права собственности. Росреестр может отказать в регистрации, так как объект уже передан, и право требования более не существует.

б) Проблемы с залогодержателем (банком)

Банк, как залогодержатель, имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований за счет залога (статья 334 ГК РФ). Если квартира уже передана, банк может настаивать на ее продаже как объекта недвижимости, а не как имущественного права.

в) Проблемы с переуступкой прав

После подписания акта приема-передачи переуступка права требования невозможна, так как право требования прекращается (статья 382 ГК РФ). Победитель торгов может получить недействительный договор уступки права требования.

Росреестр проводит регистрацию права собственности на основании документов, подтверждающих переход права. Если право требования уже прекращено (в связи с подписанием акта приема-передачи), то регистрация права собственности на нового владельца может быть невозможна.

Росреестр может потребовать:

Акт приема-передачи.

Документы, подтверждающие право собственности застройщика.

Документы, подтверждающие законность продажи имущественного права.

Здравствуйте!

Согласно п. 1 ст. 8 Закона №214-ФЗ, передача объекта долевого строительства осуществляется по передаточному акту, подписываемому застройщиком и участником. Подписание акта подтверждает исполнение обязательств застройщиком и является основанием для регистрации права собственности участника в ЕГРН. Однако до момента госрегистрации права собственности участник сохраняет статус кредитора в рамках договора долевого участия, а его требование к застройщику переходит в обязательство передать объект для регистрации права.

Если управляющий подписал акт приёма-передачи от имени должника (участника ДДУ), это означает, что застройщик исполнил обязательство по передаче объекта. С этого момента право требования участника ДДУ преобразуется в право на регистрацию собственности, а не на получение квартиры.

Следовательно, имущественное право (требование) как объект торгов в данной ситуации может рассматриваться только как право требовать регистрации перехода права собственности, а не передачи квартиры.

П. 2 ст. 11 Закона №214-ФЗ прямо запрещает уступку прав по ДДУ после подписания передаточного акта. Исключение составляют случаи, когда уступка осуществляется одновременно с переводом долга на нового участника. Однако после подписания акта обязательство застройщика считается исполненным, поэтому уступка права требования в данном контексте теряет смысл — объект уже передан, и требование сводится к регистрации права.

Продажа такого «права» на торгах в рамках банкротства может быть оспорена, так как после подписания акта приёма-передачи основание для уступки (неисполненное обязательство) отсутствует. Это создаёт риск признания сделки недействительной по ст. 168 ГК РФ, поскольку объект торгов (право требования передачи квартиры) прекратил существование.

Росреестр может отказать в регистрации перехода права собственности к победителю торгов, если объектом продажи было имущественное право (требование), а не сама квартира, поскольку после подписания акта приёма-передачи право требования участника ДДУ переходит в право собственности, подлежащее регистрации; уступка права регистрации не предусмотрена законодательством — регистрация проводится только на основании акта приёма-передачи и решения суда.

Таким образом, победитель торгов, приобретая «имущественное право», фактически получает неисполнимое право. Для перехода права потребуется обращение в суд с требованием о признании права собственности на квартиру.

Если квартира была в залоге у банка, то с момента подписания акта приёма-передачи залог сохраняется в силу ст. 334 ГК РФ. Однако реализация права требования (а не самой квартиры) через торги не прекращает залоговое обременение. Победитель торгов столкнётся с необходимостью погашения задолженности перед банком для снятия ипотеки, даже если он приобрёл лишь «право на регистрацию».

Запросите у конкурсного управляющего выписку из ЕГРН для проверки текущего статуса квартиры. Если право собственности должника уже зарегистрировано, торги по «имущественному праву» являются ничтожными.

Здравствуйте Иван

Госреестр зарегистрирует ДКП при наличии согласия Банка залогодержателя

Если Конкурсный Управляющий в лице должника подписал с застройщиком акт приема передачи право требования по ДДУ, то для регистрации данного договора переуступке право требования нужно согласие банка.

Такое согласие получено? Последующая ипотека одобрена банком. Так как в п.7 вашего ДКП указано, что ответственность по регистрации последующей ипотеки лежит на покупателе на основании ст 43 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 12.06.2024) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

___

Вначале должен быть зарегистрирован акт приема передачи кв.по ДДУ и только потом ДКП .

___

Согласно данной ст.43 Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Очередность залогодержателей устанавливается на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации ипотеки.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.

Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.

3. Последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору.

(в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке

Здравствуйте Иван.

Если имеется согласия Банка залогодержателя, то Росреестр зарегистрирует ДКП .Проблем не должно быть.

акт приема передачи квартиры по ДДУ сначала регистрируетсяПотом уже договор купли-продажи

федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 26.12.2024) "О государственной регистрации недвижимости" ,ст.50

ст 43 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 12.06.2024) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

При этом передача объекта долевого строительства осуществляется по передаточному акту, подписываемому застройщиком и участником.

Подписание акта подтверждает исполнение обязательств застройщиком и является основанием для регистрации права собственности участника в ЕГРН.

- см. ст. 43 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 8 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»

Уважаемый Иван, добрый день!

_____

Согласно ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве", после подписания акта приема-передачи между застройщиком и участником долевого строительства (в данном случае конкурсным управляющим от имени должника), обязательства застройщика по передаче объекта считаются исполненными. С этого момента участник долевого строительства (должник) приобретает право собственности на объект, которое подлежит государственной регистрации в Росреестре.

_______

Однако, до момента регистрации права собственности в ЕГРН, объект формально остается в статусе "имущественного права (требования)". Это означает, что конкурсный управляющий вправе выставить на торги именно имущественное право, а не саму квартиру.

______

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ, собственник вправе распоряжаться своим имуществом, если иное не предусмотрено законом или договором. Однако, в случае с ипотечным имуществом, необходимо учитывать положения Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Согласно ст. 43 указанного закона, для отчуждения имущества, находящегося в залоге (в данном случае ипотечной квартиры), требуется согласие залогодержателя (банка). Это правило распространяется как на переуступку права требования, так и на последующую продажу квартиры.

______

Если конкурсный управляющий продает имущественное право (требование) участника долевого строительства, Росреестр вправе зарегистрировать переход этого права на основании договора купли-продажи, при условии, что:

имеется согласие залогодержателя (банка) на отчуждение права;

соблюдены все требования законодательства, включая положения ст. 43 Закона об ипотеке.

Ответственность за регистрацию последующей ипотеки

В п. 7 вашего договора купли-продажи указано, что ответственность за регистрацию последующей ипотеки лежит на покупателе. Это соответствует положениям ст. 43 Закона об ипотеке, согласно которым покупатель обязан зарегистрировать ипотеку в пользу банка-залогодержателя, если имущество обременено ипотекой.

_______

Основные риски для победителя торгов связаны с:

✅отсутствием согласия банка-залогодержателя на продажу имущественного права;

✅возможными претензиями третьих лиц (например, других кредиторов должника);

✅необходимостью самостоятельной регистрации права собственности и ипотеки, что может потребовать дополнительных временных и финансовых затрат.

Вывод

Таким образом, ключевым моментом является наличие согласия банка на продажу имущественного права. Если такое согласие получено, проблем с регистрацией договора купли-продажи и последующей регистрации права собственности у победителя торгов возникнуть не должно.

_____

С уважением.