Договор аренды нежилого помещения при смене собственника (документы)

698₽ VIP

Смена собственника не влечет расторжение договора аренды, если это прямо не предусмотрено в договоре. Доп соглашение сделайте и поменяйте арендодателя.

Вовсе не обязательно, просто прописываете, что помещение обременено договором аренды при продаже.

А дальше дело нового собственника, что с Арендаторами решать

Когда продается объект недвижимости, находящийся в аренде, возникают важные юридические нюансы, касающиеся перехода обязательств по договору аренды новому собственнику. Рассмотрим пошагово процедуру правильного оформления смены арендодателя и поясним обязательность расторжения существующего договора аренды.

Согласно статье 617 Гражданского кодекса РФ:

> Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или прекращения заключенного договора аренды.

Это означает, что смена собственника не влияет на действительность и исполнение договорных отношений между прежним владельцем (продавцом) и арендатором. Новый собственник автоматически становится стороной договора аренды.

Существует три наиболее распространенных метода переоформления договоров аренды при смене собственника:

1. Переуступка прав и обязанностей

- Самый простой способ — заключение дополнительного соглашения к существующему договору аренды, в котором фиксируется факт смены арендодателя. Это соглашение подписывается новым собственником и арендатором.

- Важно заранее уведомить арендатора о предстоящей продаже и изменении собственника, так как арендатор имеет преимущественное право покупки (статья 621 ГК РФ) в случае продления договора аренды.

2. Заключение нового договора аренды

- Этот метод предполагает полный разрыв старого договора и заключение нового с новым собственником. Хотя законодательство допускает такую практику, её целесообразность вызывает сомнения, особенно если новый владелец согласен принять существующие условия.

- Преимущество заключается в том, что новый договор позволит включить дополнительные условия, актуальные именно для нового владельца.

3. Оформление правопреемства через нотариуса или регистрирующий орган

- По желанию сторон переход прав и обязанностей может быть официально зарегистрирован нотариусом или Росреестром. Однако чаще всего достаточно простого подписания дополнительного соглашения, фиксирующего изменение арендодателя.

Расторжение договора аренды необязательно, если новый собственник готов продолжать исполнять обязанности арендодателя. Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ, замена собственника не прекращает действующий договор аренды.

Единственный случай обязательного расторжения договора — это нарушение существенных условий, установленных договором аренды самим арендатором. Например, неоплата арендной платы, порча имущества и другие существенные нарушения условий договора.

Здравствуйте. Согласно ч. 1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Однако во избежание в дальнейшем недоразумений, рекомендую, уведомить арендатора о смене собственника арендуемого имущества. После чего заключить трехсторонне дополнительное соглашение, в котором указать реквизиты нового арендодателя и прочие существенные обстоятельства.

Ответ отключен модератором

Ольга, в ст. 617 ГК есть чёткий ответ на Ваш вопрос:

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, Ваши права и обязанности по действующему договору аренды перейдут к новому собственнику (не забудьте это указать в договоре купли-продажи).

Права и обязанности арендатора также останутся неизменными.

Однако о состоявшейся сделке необходимо письменно уведомить арендатора с указанием реквизитов нового собственника и выпиской из ЕГРН.

Наверняка подобное положение есть в договоре аренды. Изучите.

Этого вполне достаточно.

Вместе с тем, возможны такие варианты:

- заключение договора с новым собственником на прежних условиях или

- заключение 3-х стороннего соглашения (старый, новый собственник и арендатор) об уступке (переводе) прав и обязанностей по договору аренды.

Смотрите, в даном случае Вам ничего оформлять не нужно.

Дополнять или изменть договор аренды не нужно.

Договор действует до конца срока своего действия.

Как и расторгать договор нет смысла, только через суд, если арендатор нарушает условия договора.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Максимум, доп соглашение к договору о смене права собственника на помещение с приложением выписки из ЕГРН.

- см. ст. 209, 421, 450-453, 606, 617 ГК РФ

Добрый день, Ольга!

Согласно ч. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Договор аренды сохраняет силу, а права и обязанности арендодателя переходят к новому собственнику.

Порядок действий

1. Вы вправе заранее проинформировать арендатора о предстоящей смене собственника, но закон не обязывает делать это до завершения сделки (ст. 617 ГК РФ).

2. Рекомендую оформить трехстороннее дополнительное соглашение между Вами (прежним собственником), новым собственником и арендатором. В нем следует указать:

- реквизиты нового арендодателя;

- подтверждение неизменности условий аренды;

- дату перехода прав.

Расторжение договора аренды не требуется, если иное не предусмотрено его условиями или соглашением сторон.

С уважением, Д.А. Разина!

Ответ отключен модератором

Здравствуйте!

Согласно ст. 617 ГК РФ,

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Новый собственник становится арендодателем по существующему договору аренды, приобретая все права и обязанности прежнего арендодателя.

Для надлежащего оформления смены арендодателя необходимо письменно уведомить арендатора о смене собственника имущества. Уведомление должно содержать информацию о дате и основании перехода права собственности, с указанием реквизитов договора купли-продажи или иного документа, подтверждающего переход права собственности.

Далее заключается дополнительное соглашение к договору аренды, в котором будут отражены изменения, касающиеся наименования и реквизитов нового арендодателя.

Если в договоре участвует обеспечительный платеж, обязательно составить соглашение между старым и новым собственником, которое регулирует сроки перечисления денежных средств и реквизиты.

Если договор аренды подлежит государственной регистрации, то и дополнительное соглашение подлежит регистрации в установленном порядке.

Таким образом, расторгать действующий договор аренды при смене собственника помещения не требуется.

Добрый день. Ольга, что по этому вопросу предусмотрено действующим договором аренды? Как следует из п. 1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Указанное означает, что при продаже имущества, переданного в аренду, имеет место передача договора (ст. 392.3 ГК РФ), и новым арендодателем становится новый собственник такого имущества.

В силу ст.617 ГК РФ переход права собственности, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно статье 617 Гражданского кодекса РФ:

> "Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или прекращения заключенного договора аренды".

Это означает, что при продаже недвижимости, находящейся в аренде, новый собственник автоматически становится арендодателем по существующему договору аренды.

Переуступка прав и обязанностей

- Наиболее простой и распространённый вариант — заключение дополнительного соглашения к действующему договору аренды, где фиксируется факт смены арендодателя.

- Дополнительное соглашение подписывается новым собственником (арендодателем) и арендатором.

- Рекомендуется заранее уведомить арендатора о передаче прав собственности и, при необходимости, о предстоящем изменении условий, искусства. 621 ГК РФ предоставляет арендатору преимущественное право покупки.

Заключение нового договора аренды

- Возможен полный разрыв старого договора и заключение нового договора аренды с новым собственником. Хотя это допустимо с точки зрения закона, такая практика может быть нецелесообразной, если новый собственник согласен продолжить действующий договор.

- Новый договор может включать актуализированные условия для нового владельца.

Оформление правопреемства через нотариуса или регистрирующий орган

- Стороны могут зарегистрировать переход прав и обязанностей у нотариуса или в Росреестре. Чаще всего достаточно подписания дополнительного соглашения.