Покупка квартиры с прописанным несовершеннолетним

349₽ VIP

Достаточно и срок когда.

Не снимутся - суд легко снимет.

Здравствуйте уважаемый Антип!

В рассматриваемом случае если законодательство РФ не запрещает продажу и покупку жилья (ст.454 ГК РФ) с прописанными лицами независимо от того, кто это — дети или взрослые.

В этой связи если несовершеннолетний на момент продажи квартиры зарегистрирован в ней по месту жительства, в договоре купли-продажи можно предусмотреть сроки снятия его с регистрационного учета (п. 2 ст. 292, п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Таким образом это обезопасит Вас в дальнейшем в силу сложившейся практики как покупателя квартиры ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016).

Всего доброго Вам!

В ДКП необходимо прописать, до какого срока будет выписан ребёнок.

Если на момент проведения сделки ребёнок выписан не будет, тогда новый собственник выходит с иском в суд о снятии с места регистрации ребёнка.

Но в таких делах участвует прокурор и представитель органа опеки, здесь должны соблюдаться права и интересы ребёнка.

По общим правилам ребёнок проживает по месту регистрации своих родителей.

На практике будут здесь проблемы.

- см. ст. 20, 31, 421, 454, 549 ГК РФ, ст. 54 СК РФ, ст. 56, 131-132 ГПК РФ

Нет.

Раз уж Вы хотите пойти на такие условия сделки, рекомендую Вам по возможности задержать до регистрации ребенка на новое место выплату какой-то существенной суммы.

Дело в том,что если переход права собственности на жилое помещение нарушает право несовершеннолетнего на жилище, он не утрачивает права пользования данным помещением

Применимые нормы: п. 2 ст. 292 ГК РФ, ч. 3 ст. 17, ч. 2 ст. 38, ч. 1 ст. 40 Конституции РФ

В соответствии со ст.292 ГК РФ 2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Если есть, куда выписаться, то проблем не возникает.

Суд выносит решение о снятии прежних жильцов с регистрационного учета, в соответствии с условиями договора и указанным выше п. 2 ст. 292 ГК РФ. После чего Покупатель предъявляет это решение суда в паспортный стол, и бывших жильцов выписывают уже без их согласия.

Совсем другие последствия, если выписаться некуда.

Выписка несовершеннолетнего без одновременной регистрации в другом жилом помещении при продаже квартиры практически невозможна – суд потребует расторжения сделки.

Закон запрещает снимать несовершеннолетнего с регистрационного учёта без одновременной регистрации в другом жилом помещении

Даже если ребенок не является собственником, выписать его "в никуда" практически невозможно. Органы опеки и попечительства будут следить за соблюдением прав ребенка, и если после выписки условия его проживания ухудшатся (например, не будет другого пригодного жилья), они могут оспорить выписку в суде. Это может существенно затянуть процесс и создать серьезные проблемы для покупателя. Несмотря на отсутствие права собственности, ребенок, зарегистрированный в квартире, имеет право пользования этим жилым помещением (ст. 20 ГК РФ - место жительства несовершеннолетних детей определяется местом жительства их законных представителей - родителей). Это право сохраняется до тех пор, пока не будет решен вопрос о его новом месте жительства и регистрации.

еобходимо получить предварительное согласие органов опеки на снятие ребенка с регистрационного учета по данному адресу. Для этого продавец должен обратиться в органы опеки с заявлением и предоставить документы, подтверждающие наличие другого жилья, обеспечивающего ребенку нормальные условия проживания. Без согласия органов опеки сделка может быть признана недействительной. (Статья 21 Федерального закона "Об опеке и попечительстве" от 24.04.2008 N 48-ФЗ). В договоре должно быть четко прописано обязательство продавца снять с регистрационного учета всех зарегистрированных лиц, включая несовершеннолетнего ребенка, в определенный срок (например, до подписания акта приема-передачи квартиры). Укажите конкретные сроки и последствия невыполнения этого обязательства.

С уважением.

Удостоверьтесь, что продаваемая квартира свободна от обременений, а собственник обладает полным правом на распоряжение жильем. Проверьте выписку из ЕГРН и архивные сведения Росреестра.

Лучше всего договориться с продавцами о снятии с регистрационного учета до совершения сделки. Без соответствующей записи сделка становится гораздо проще и прозрачнее.

Если снятие с регистрации невозможно до сделки, укажите в договоре купли-продажи четкое обязательство продавцов сняться с учета в оговорённый срок. Добавьте условие о неустойке за просрочку снятия с учета.

Если регистрация связана с наличием несовершеннолетнего ребёнка, получите согласие органов опеки и попечительства на сделку. Без такого одобрения продажа квартиры с ребёнком может оказаться недействительной.

Семейный кодекс РФ:

- Статья 65 ("Осуществление родительских прав") — гарантирует соблюдение интересов детей при совершении сделок с недвижимостью.

Гражданский кодекс РФ:

- Глава 30 ("Купля-продажа") — регулирует порядок заключения и исполнения договоров купли-продажи недвижимости.

Жилищный кодекс РФ:

- Статья 30 ("Права и обязанности собственников жилых помещений") — предписывает обязательное согласование любых изменений в правах собственности.

Вам ничего не требуется добавлять в текст договора. Достаточно того, в договоре не указано права пользования жильём бывшего собственника квартиры и членов его семьи.

Право на пользование жилым помещением создает не факт регистрации по месту жительства, а право собственности на жильё, договор найма, безвозмездного пользования или факт вселения в качестве члена семьи собственника.

На основании п.1 ст.31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника.

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (п.2 ст.31 ЖК РФ).

На основании п.1 ст.35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).

Поэтому после регистрации перехода права собственности на покупателя, бывший собственник квартиры и все члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением. Если собственник или члены его семьи не покидают жилое помещение, продавец имеет право обратиться в суд и выселить их.

После принятия решения судом вы вправе прекратить регистрацию ребёнка или его родителя на основании пп "е" п.31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713.

Этой нормой установлено, что снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.

В силу ст. 20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, признается место жительства их родителей. Поэтому регистрация ребёнка до 14 лет будет прекращена одновременно с прекращением регистрации его родителя.

Несмотря на то, что продавец и его несовершеннолетний ребенок не являются собственниками, их регистрация (прописка) в квартире может создать сложности при дальнейшей эксплуатации или продаже недвижимости. Хотя сам факт регистрации не является препятствием для продажи, новый собственник может столкнуться с необходимостью их выселения в судебном порядке, если они добровольно не снимутся с регистрационного учета.

Если несовершеннолетний ребенок продавца является собственником доли в квартире, то для продажи такой квартиры требуется согласие органов опеки и попечительства. Отсутствие такого согласия может привести к признанию сделки недействительной. Однако, в вашем случае, вы указываете, что у ребенка нет права собственности, поэтому этот риск, скорее всего, отсутствует.

Статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (Право собственности).

Часть 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации (Права членов семьи собственника жилого помещения).

Статья 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (Договор продажи недвижимости).

Статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость).

Здравствуйте, Антип!

-----------

В соответствии с п. 1 ст. 31 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), право пользования жилым помещением для членов семьи собственника возникает исключительно при наличии права собственности у лица, к которому они относятся как члены семьи, либо на основании договора найма, безвозмездного пользования или факта вселения в качестве члена семьи собственника.

Регистрация по месту жительства (прописка) сама по себе не создает права пользования жилым помещением после перехода права собственности к другому лицу.

----------

После государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю, бывший собственник и его несовершеннолетний ребенок утрачивают статус членов семьи собственника, а, следовательно, и право пользования данным жилым помещением.

----------

Включение в договор купли-продажи условия о снятии с регистрационного учета не является обязательным, поскольку право пользования жилым помещением у бывших собственника и членов его семьи прекращается автоматически с момента перехода права собственности.

Достаточно, чтобы в договоре отсутствовали положения о сохранении за ними права пользования или проживания в квартире после продажи. В случае возникновения споров, Покупатель вправе требовать снятия с регистрационного учета бывших жильцов на основании утраты ими права пользования жилым помещением (ст. 31 ЖК РФ).

С уважением, Д.А.Разина

Продавец имеет право полностью распоряжаться своей собственностью - своей квартирой в соответствии со ст.209 ГК РФ

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

При продаже покупатель - новый собственник может приобрести такую квартиру с зарегистрированными в ней чужими людьми по месту жительства, но в последующем ему придется в судебном порядке выселять, признавать утратившими право пользования жилой площадью, предъявлять иск по правилам ст.131-132 ГПК РФ.

Если не нужны лишние хлопоты - не торопитесь оформлять сделку - куплю-продажу квартиры (ст.454 ГК РФ). Пусть сначала снимаются добровольно с регистрации по месту жительства.