Студия в коммунальной квартире

Нет, кто Вам такое право дал?

Нет незаконно, нужно как минимум согласие соседей/иных собственников, а если будет еще перепланировка, то и ее узаконивание

Добрый день!

Если Вы планируете только косметический ремонт внутри своей комнаты и не затрагиваете конструктивные элементы, инженерные системы, общие коммуникации и проходы - в большинстве случаев согласование с соседями и органами не требуется, но важно убедиться, что нет влияния на общедомовые системы (звук, вентиляция, пожар).

Если же планируется перепланировка (смена конфигурации, объединение комнат, перенос дверей или окон, изменение систем вентиляции, отопления,водоснабжения, устройство отдельного входа и т.п.) в таком случае необходимо согласие собственников коммунальной квартиры и получение разрешений в органах местного самоуправления (БТИ) и пожарной инспекции. Без этого работы могут быть признаны самовольной перепланировкой с обязанностью восстановления прежнего состояния и штрафами.

Правовые основания:

- ст. 16, 25, 26,29 Жилищного кодекса РФ.

Студию для себя или для сдачи в наём?..

Если для себя, если то, что вы оборудуете в своей собственной комнате, никак на соседях не отразится (например, напор воды уменьшится и т. п.) и если у вас с ними нормальные отношения — можно рискнуть... А если они накатают жалобу, мало не покажется...

Нельзя.

Переоборудование жилых помещений может включать в себя:

установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать:

перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

После выполненных работ по перепланировке и переустройству в квартире назначение жилого помещения - квартиры изменится, образуется несколько самостоятельных жилых изолированных помещений – комнат, где будут жилая зона, условно выделенная зона для приготовления пищи, оборудован совмещенный санузел с выходом в соответствующую комнату, в каждом санузле вытяжка. Коридор будет общим, в каждую комнату поставлена входная металлическая дверь.

Можно ли покупать студии переделанные из одной квартиры

Почему студии чаще всего находятся на первых этажах многоквартирных домов

Согласно пункту 24 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 года N 47, не допускается размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни, за исключением квартир, расположенных в двух уровнях.

Исходя требований п. 9.22 СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" и п. 3.8 Санитарно-эпидемиологических правил и нормативов 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях", согласно которым не допускается размещение уборной и ванной непосредственно над жилыми комнатами и кухнями.

Также проще проложить водоснабжение и водоотведение посредством трубопроводов, расположенных под полом коридора, именно поэтому студии располагаются на первых этажах чаще, чем на иных, но законна ли такая перепланировки и какие риски есть при покупке таких студий.

Что свидетельствует о том, что перепланировка была проведена без согласования, риски покупателя студии

В продаже красивая студия, имеющая свой туалет, душ, кухонную зону, распланированную комнату, однако при ознакомлении с документами, чаще всего, мы видим, что продаётся не отдельное жилое помещения, а доля в праве общей долевой собственности на квартиру.

Сама по себе продажа долей в квартире законна и покупка такая риска не несет, особенно если между собственниками достигнута договорённость, кто какой комнатой пользуется в соответствии и пропорционально своему праву собственности.

Конечно, хорошо иметь отдельную кухню, санузел, но в данном случае, если студия не имеет отдельного кадастрового номера, продаётся, как доля, то значит перепланировка выполнена без соблюдения требований закона и администрация района, может подать исковое заявление о признании незаконной перепланировки, обязании привести квартиру в первоначальное состояние, существовавшее до выполнения перепланировки, взыскании судебной неустойки в случае неисполнения решения суда и бремя таких расходов будет возложено в силу закона именно на собственников долей, не бывших и не тех, кто продал и сделал перепланировку, а именно на действующих, так говорит закон.

Пожаловаться в администрацию на незаконную перепланировку вправе управляющая организация, соседи, председатель дома, после чего администрацией района направит предписания о необходимости в течение 30 дней выполнить работы по приведению квартиры в первоначальное состояние, существовавшее до проведения работ.

Конечно, у собственников будет право подать встречный иск и просить сохранить спорную квартиру в перепланированном и переустроенном состоянии.

Почему перепланировка квартиры в отдельные студии может быть незаконна

Можно будет предоставить техническое заключение, что выполненная перепланировка и переустройство спорной квартиры не снижают несущей способности здания в целом, не нарушают права и законные интересы других граждан, не создают угрозу их жизни или здоровью, не противоречат нормам эксплуатации жилых зданий и могут быть признаны допустимыми, что перепланировка и переустройство исследуемого жилого помещения не привели к ухудшению технического состояния квартиры и общего имущества многоквартирного дома, что с момента перепланировки и переустройства квартиры пришло более 8 лет, каких-либо проблем, связанных с осуществленными в квартире изменениями, не было и права и законные интересы иных граждан произведенными перепланировкой и переустройством квартиры не нарушены.

Однако все это не всегда может помочь, так как в результате проведенных работ будет произведено изменение технических характеристик квартиры, которое предполагает использование образованных изолированных друг от друга помещений в качестве самостоятельных объектов, используемых отдельно друг от друга, что противоречит требованиям закона, поскольку законом предусмотрена возможность перепланировки и переустройства жилого помещения, но не создания на его основе нескольких самостоятельных жилых помещений.

В результате произведенной реконструкции будут созданы новые объекты, которые в силу положений ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации являются самовольными постройками, так как не было разрешения на реконструкцию жилого помещения.

Пунктом 1.7.1 "Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", утвержденных Постановлением Государственного Комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. N 170 предусмотрено, что переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

Во вновь образованных жилых помещениях отсутствуют вспомогательные помещения – кухни (это не всегда так, допустимы кухни-ниши площадью 5 кв. м, что соответствует требованиям п. 5.7 СП 54.13330.2016), то есть они не обладают признаками ни квартиры, ни комнаты, понятие которых дано в ст. 16 ЖК РФ, то есть созданные жилые помещения - квартиры, не соответствует требованиям предъявляемым законом к жилым помещениям.

Образованных в результате перепланировки и переустройства отдельных жилых помещений будет отсутствовать прямой доступ к местам общего пользования в многоквартирном доме, т.е. образованные помещения, опять же, не обладают установленными законом признаками квартиры.

Из содержания ст. 36, 40 ЖК РФ следует, что дополнительное подключение к общедомовым инженерным коммуникациям возможно, только при условии принятия соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, где находится спорная квартира.

В данном случае будет затронуто и общее имущество дома, на что требуется согласие всех собственников помещений в доме, так как потребуется вторая труба для системы канализации, водопровод в каждую студию и это всё будет подключено к общедомовым стоякам, что влечет изменение имущества, находящегося в силу закона в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, то есть организация в каждой комнате самостоятельного санузла является незаконной.

В соответствии с п. 1.7.3 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" перепланировка квартир, ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

Разделом II Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом" установлены требования, которым должно отвечать жилое помещение.

В соответствии с абз. 2 п. 6 Положения, не допускаются к использованию в качестве жилых помещений помещения вспомогательного использования, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Кухня является помещением вспомогательного использования, предназначена для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в квартире, в связи с чем ее переустройство в квартире фактически в жилую комнату приводит к расположению кухни, расположенной на 2 этаже над спорной квартирой, над жилой комнатой квартиры на первом этаже. Расположение кухонь и санузлов над и под этими помещениями действующим законодательством не предусмотрено.

Квартира была введена в гражданский оборот как самостоятельное жилое помещение - с одним санузлом, изменение его характеристик возможно только в установленном законом порядке, соблюдение которого не предполагает размещение отдельных санузлов в жилых комнатах и помещениях вспомогательного назначения, прокладку сетей водоснабжения и водоотведения по жилым комнатам, такого проекта не было в принципе.

Какой раздел допустим

Раздел квартиры в натуре (выдела доли в натуре) допускается при совокупности следующих условий:

наличие технической возможности выдела изолированных квартир с отдельными входами, обособленных в многоквартирном доме, обеспечивающих возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящих из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении, в том числе путем превращения ее в таковые в результате осуществления предлагаемых переоборудований в целях изоляции;

отсутствие несоразмерного ущерба хозяйственному назначению здания и разделяемого объекта недвижимости;

возможность создания в результате раздела общего имущества самостоятельных объектов гражданских прав и их дальнейшего использования с сохранением прежнего целевого назначения.

При том раздел квартиры в натуре не должен приводить к неосновательному умалению прав разделяемых сособственников на сохранения аналогичного уровня обеспеченности жилого помещения инженерными системами и удобствами.

Вновь образованные помещения, сохраняя целевое назначение и разрешенное использование исходного жилого помещения, должны соответствовать предельным минимальным размерам соответствующих помещений.

Нет, сделать студию в коммунальной квартире без согласия соседей нельзя, даже если работы затрагивают только одну комнату и не влияют на общее имущество.

Согласно пункту 2 статьи 41 ЖК РФ, все собственники помещений должны письменно выразить своё одобрение. Документ заверяется у нотариуса, иначе он не будет принят жилищной инспекцией.

Нет незаконно,