Несоответствие типа земли в ЕГРН и гор. плане

349₽ VIP

Александр, здравствуйте!

Главный риск заключается в том, что ваш дом может быть признан нецелевым использованием участка.

1. Вам нужно срочно урегулировать этот конфликт в документации. Есть два основных пути: административный и судебный.

Административный путь

Обратитесь в Администрацию города (Департамент архитектуры или градостроительства) с письменным заявлением.

В заявлении укажите:

- Вы купили участок в августе с разрешенным использованием ИЖС.

- Вы начали строительство ИЖС в соответствии с законом и имеющимися документами (приложите выписку ЕГРН на момент покупки).

- Новое назначение многоквартирное строительство технически невозможно на 4.5 сотках.

- Просите внести изменения в правила землепользования и застройки или предоставить вам градостроительный план земельного участка, подтверждающий возможность регистрации вашего дома ИЖС.

Получите официальный письменный ответ. Он понадобится для суда.

Если администрация откажет или проигнорирует, вам придется идти в суд.

Вам нужно будет подать адм. иск об оспаривании НПА (в части изменения территориальной зоны вашего участка) или иск об установлении разрешенного использования земельного участка.

Можем ли мы как-то через суд поменять тип участка?

Да. Вы можете оспорить изменение зонирования.

____________________

Ст. 30.1 ГрК регулирует порядок утверждения и изменения ПЗЗ.

Ст. 4 ФЗ от 29.12.2004 № 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ". Регулирует применение норм ГрК РФ к ранее возникшим правам.

Ст. 21 КАС - порядок оспаривания нормативных правовых актов (ПЗЗ).

Ст. 304 ГК - защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения.

Здравствуйте уважаемый Александр !

Несоответствие сведений о земельном участке в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и данных, указанных в генеральном плане, возникает из-за реестровых ошибок (ст.61 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает порядок исправления реестровых ошибок).

Также расхождения могут быть связаны с устаревшими данными в ЕГРН, так как изменения в реестр вносятся только по заявлению правообладателя или уполномоченных органов власти.

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В соответствии с п. 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов.

В противном случае придётся решать в судебном порядке (ст.218 КАС РФ).

Всего доброго!

Здравствуйте Александр

Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (кадастр недвижимости) в качестве дополнительных сведений (часть 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).

Для начала необходимо уточнить, приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом в вашем населенном пункте.

Направить в ГосОрган заявление о внесении изменений во ври участка с обоснованием того, что вы собственник участка и изменение ври земельного участка не соответствует его целевому назначению при начале вашего строительства. Приложить документы к заявлению

Если получите отказ, то через суд сможете обжаловать

___

С уважением юрист М. Н. Абаева

Изменения в градостроительные планы и правила землепользования и застройки (ПЗЗ) утверждаются в установленном порядке, который включает публичные слушания. Если вы считаете, что изменения в градостроительном плане города, касающиеся вашего участка, приняты с нарушением законодательства или ущемляют ваши права, вы можете оспорить их в судебном порядке. Согласно статье 33 Градостроительного кодекса РФ, порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки установлен законодательством. Также, согласно статье 24 Градостроительного кодекса РФ, подготовка и утверждение генерального плана поселения осуществляется в установленном порядке. Изменение генерального плана происходит в том же порядке, что и его первоначальное утверждение (статьи 9, 25 Градостроительного кодекса РФ).

Если администрация отказывает вам в постановке дома на кадастр или выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию на основании нового назначения участка, вы можете обжаловать такие действия в суде. В соответствии с частью 14 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, отказ в выдаче разрешения на строительство оспаривается в судебном порядке. Также, согласно пункту 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ, собственник земельного участка (объекта капитального строительства) вправе использовать участок в соответствии с его ранее предоставленным видом разрешенного использования (ВРИ), даже если ВРИ будет изменен. Это может стать основанием для защиты ваших прав в суде.

В случае, если возникнут сложности с подтверждением соответствия построенного дома изначальному назначению участка, может потребоваться судебное установление юридически значимого факта. Например, если в документах на строительство или иных правоустанавливающих документах будут обнаружены ошибки, которые препятствуют оформлению, может потребоваться обращение в суд с заявлением об установлении принадлежности правоустанавливающих документов лицу (статья 264 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Здравствуйте, Александр

В вашем случае сначала попробуйте в досудебном порядке изменить ВРИ вашего земельного участка, для этого нужно сделать следующее: ознакомиться с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), которые обычно размещаются на сайте местной администрации. Если в них указано, что землю разрешено использовать под ИЖС, потребуется предоставить в кадастровую палату или МФЦ следующие документы:

заявление об изменении ВРИ;

паспорт собственника;

выписка из ЕГРН на участок.

Также процедуру переоформления ВРИ земли можно доверить опытному кадастровому инженеру. Он сам подаст необходимые документы в кадастровую палату, собственнику останется только подождать заключения от госоргана.

Если вам откажут в изменении ВРИ земельного участка, то в этом случае нужно обращаться в суд с административным иском о признании отказа администрации незаконным. Ст. 21 КАС РФ.

С уважением.

Здравствуйте! Тут два варианта развития событий,

​если до стройки подавали Уведомление о начале строительства (и получили "добро"),

тогда вообще можно не переживать. По ст. 51.1 ГрК РФ уведомление действует 10 лет. Даже если они там поменяли зону хоть на космодром, для вас действуют старые правила. Просто подавайте уведомление об окончании стройки. Если откажут это 100% выигрыш в суде.

​Если строили без уведомления

тут сложнее. Работает ст. 36 ГрК РФ (п. 8). Если объект уже начали строить, вы имеете право его достроить и использовать, даже если зоны поменялись.

Сейчас сразу подавайте Уведомление об окончании строительства. Вам нужен от них официальный отказ на бумаге.

​Если откажут, с этим отказом идете в суд обжаловать именно отказ в регистрации.

​Параллельно напишите в комиссию по ПЗЗ заявление: "Прошу исправить техническую ошибку в генплане. Участок 4.5 сотки физически непригоден для многоквартирного дома, прошу вернуть зону ИЖС".

​Скорее всего, это просто ошибка в генплане, когда закрасили весь квартал, не глядя на нарезку участков. Такое часто бывает, обычно исправляют или через комиссию, или через суд. Сносить готовый дом точно никто не заставит.

Здравствуйте.

Ваше право на использование участка по ранее указанному назначению ("Индивидуальный жилой дом со служебно-хозяйственными строениями") из ЕГРН в августе сохраняется для существующего строительства, несмотря на последующее изменение в архитектурном плане города 2024 года на "Для многоквартирного строительства".

Верховный Суд РФ подтвердил, что муниципалитеты вправе менять статус частных участков при обновлении генплана или ПЗЗ, но это не отменяет ранее приобретенные права собственников на текущие объекты.

В соответствии с ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации, владельцы земельных участков обязаны использовать их по назначению и только разрешенными способами.

Это означает, что строительство многоквартирных домов на участке, который предназначен для индивидуального жилищного строительства, противоречит установленному порядку.

Изменить вид разрешенного использования (ВРИ) участка обратно на ИЖС через суд реально, если доказать несоответствие нового статуса градостроительным нормам (например, малый размер 4,5 сотки для МКД) и соответствие региональным планам.

Соберите документы: выписку ЕГРН на момент покупки, извещение о строительстве, техплан дома, экспертные заключения о невозможности МКД; подайте иск в суд о признании изменения ВРИ недействующим или о его корректировке.

Успех возможен при наличии доказательств, что изменение нарушает ваши права как добросовестного приобретателя.

Здравствуйте!

Вообще то в чистом виде и такого ВРИ как "Индивидуальный жилой дом со служебно-хозяйственными строениями" не существует.

Но есть ,например, ВРИ "Для индивидуального жилищного строительства" с кодом 2.1., который согласно Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утв. приказом Росеестра от 10 ноября 2020 года N П/0412, предполагает:

Размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек

И вообще вопиющей ситуация складывается в связи с тем, что в плане города поменяли назначение участка на "Для многоквартирного строительства".В том числе потому, что на участке с такой площадью нельзя строить многоквартирные дома.

Ваши действия:

Обратитесь в администрацию по вопрсоу внесения изменений в генплан города ( при необходимости в ПЗЗ).

При отказе это сделать подавайте в суд административное исковое заявление. Если нужна помощь обратитесь к любому юристу в личку.

Вы все напутали, поэтому сложно понять.

Половины понятий не существует, про которые вы говорите.

Поэтому суть сложно понять

Сперва решите вопрос в административном порядке.

Обратитесь с заявлением в местный департамент архитектуры и градостроительства с просьбой восстановить прежнее назначение участка.

Объясните, что изменение назначения мешает завершить начатый проект и нарушает ваши права, как землевладельца (собственника).

Одновременно подавайте заявление в Росреестр с просьбой исправить ошибку в назначении участка, указывая на противоречие нового назначения физическим характеристикам участка (размер, инфраструктура и т.п.). Приложите все имеющиеся документы, подтверждающие начало строительства до изменения назначения.

Если обращения не помогут, тогда выходите с иском в суд с требованием восстановить прежнее назначение участка. Суд рассмотрит обстоятельства дела и примет решение на основе имеющихся доказательств.

Здесь можно также обжаловать действия Росреестра по изменению назначения участка в порядке административного иска (ст. 85, 218-220 КАС РФ).

- см. ст. 2, 12 ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации», ст. 61 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 131-132 ГПК РФ, ст. 304 ГК РФ

Здравствуйте, Александр!

На момент покупки участка (август 2023/2024?) в ЕГРН был закреплен вид разрешенного использования (ВРИ) «Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)» или аналогичный, позволяющий строить жилой дом. Вы действовали добросовестно, полагаясь на официальные данные Росреестра, и начали строительство. Эти права охраняются законом.

Изменение генерального плана или правил землепользования и застройки (ПЗЗ) в 2024 году, которое перевело ваш участок в зону «многоквартирной застройки», создало правовой конфликт. Для ИЖС такой ВРИ не подходит.

Согласно п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, основной ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства определяется в соответствии с ПЗЗ. Данные ЕГРН должны им соответствовать. Сейчас этого соответствия нет.

2. Отказ в кадастровом учете и регистрации права: При подаче документов на уже построенный дом Росреестр сверяет сведения с актуальными ПЗЗ. При несоответствии ВРИ («многоквартирная застройка» против фактически построенного индивидуального дома) последуют мотивированные отказы. Без регистрации права вы не сможете оформить дом в собственность, а банк может ужесточить условия ипотеки.

Даже если вы сейчас не станете оформлять дом, рано или поздно это придется сделать. Проблема сама не разрешится.

Факт того, что участок в 4.5 сотки не предназначен для многоквартирного дома, является вашим ключевым аргументом в споре с администрацией и в суде.

3. Пошаговая инструкция:

Шаг 1. Соберите и подготовьте пакет документов:

1. Выписка из ЕГРН на участок (актуальная).

2. Выписка из ЕГРН, которая была у вас на момент покупки (если сохранилась).

3. Договор купли-продажи участка.

4. Разрешение на строительство (если получали) и уведомление о соответствии (если действовали по новой процедуре).

5. Кадастровый паспорт (план) участка.

6. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который вам выдавали ранее (если есть).

7. Документы, подтверждающие факт строительства (договоры с подрядчиками, акты, фотографии).

Запросите в муниципальной администрации официальную выписку из ПЗЗ и/или генерального плана, касающуюся вашего конкретного участка (кадастровый номер), с указанием установленной территориальной зоны и ВРИ.

Шаг 2. Досудебное урегулирование. Обращение в Администрацию.

Подайте в администрацию муниципального образования (города, района) официальное заявление (жалобу) на имя главы. В заявлении укажите кадастровый номер участка, факт его покупки и строительства. Приложите копии документов, подтверждающих, что на момент начала строительства ВРИ позволял ИЖС. Укажите, что в 2024 году в ПЗЗ внесены изменения, которые устанавливают для вашего участка ВРИ «для многоквартирной застройки», что не соответствует фактическому использованию и делает невозможным кадастровый учет построенного индивидуального дома.

Просите привести ПЗЗ в соответствие с фактически сложившимся использованием земельного участка и установить для него ВРИ, допускающий размещение индивидуального жилого дома (например, «Для индивидуальной жилой застройки»). Ссылайтесь на п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ, который гарантирует сохранение прав, возникших до изменения ПЗЗ.

Шаг 3. Параллельно можно подать в Росреестр заявление об исправлении технической/реестровой ошибки, если изменение в ПЗЗ было внесено без учета уже существующей ситуации. Однако, скорее всего, Росреестр откажет, ссылаясь на актуальные ПЗЗ. Но этот отказ станет важным документом для суда.

Шаг 4. Если администрация откажется вносить изменения в ПЗЗ (а вероятнее всего, так и будет), вам нужно обращаться в суд.

Ответчик: Администрация муниципального образования.

Требование: Признать незаконным отказ администрации изменить ВРИ участка и обязать администрацию внести соответствующие изменения в ПЗЗ, установив для вашего участка ВРИ, разрешающий индивидуальное жилищное строительство.

Ваши ключевые аргументы в суде:

Добросовестность: Вы приобрели участок и начали строительство, законно полагаясь на данные ЕГРН.

Реальное использование: Участок используется по факту под ИЖС, дом уже построен.

Невозможность использования по новому ВРИ: Участок площадью 4.5 сотки не может быть использован для многоквартирной застройки ни физически, ни по градостроительным нормам (отступы, площадь застройки и пр.). Это доказывает ошибку или необоснованность такого зонирования.

Нарушение ваших прав: Изменение ПЗЗ привело к невозможности легализации дома, что нарушает ваши имущественные права.

Соразмерность: Требование об изменении ВРИ является соразмерным и направлено на защиту прав, а не на злоупотребление.

Необходимые действия: Скорее всего, потребуется строительно-техническая экспертиза, которая подтвердит, что характеристики участка и построенного дома не позволяют отнести его к зоне многоквартирной застройки.

Запросите официальное разъяснение в местной администрации или уполномоченном органе, почему было изменено целевое назначение земельного участка. Возможно, произошла ошибка или несоответствие требованиям градостроительного регламента.

Проверьте градостроительный регламент территории, на которой находится земельный участок.

Градостроительные правила утверждаются местными органами власти и публикуются публично. Часто бывает, что изменения вносятся ошибочно или противоречиво.

Направьте обращение в местную администрацию с просьбой изменить категорию земли обратно на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Аргументируйте ваше требование тем фактом, что изначально участок предназначался именно для индивидуального жилого дома, что подтверждено выпиской из ЕГРН и началом строительства.

Если администрация откажется вернуть первоначальное назначение, можно обжаловать это решение в судебном порядке.

Суд сможет рассмотреть правомерность изменения назначения участка и принять решение о восстановлении первоначального правового режима.

Основанием для подачи иска служит нарушение ваших законных прав и интересов. Здесь применима норма пункта 1 статьи 37 ЗК РФ, которая гласит, что использование земельного участка осуществляется исключительно в соответствии с установленным назначением.

Здравствуйте, Александр.

Краткий ответ если - Вы можете и должны оспаривать изменение вида разрешенного использования (ВРИ) Вашего земельного участка. Скорее всего, это потребует обращения в суд.

--------------

1.Формулировка "Индивидуальный жилой дом со служебно-хозяйственными строениями" — это не действующий ВРИ из современного Классификатора. Скорее всего, это устаревшая формулировка, которая по смыслу соответствует ВРИ 2.1 "Для индивидуального жилищного строительства" (прямо как Вы и указали). Этот ВРИ закреплен в Классификаторе, утв. Приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412. Именно на этот ВРИ Вы и рассчитывали, покупая участок и начиная строительство.

2. Изменение ВРИ Вашего участка на "Для многоквартирного строительства" (скорее всего, ВРИ 3.0 "Среднеэтажная жилая застройка" или аналогичный) через внесение изменений в правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и генплан — это публично-правовой акт. Однако такое изменение не может быть произвольным. Оно должно учитывать сложившееся фактическое использование территории, права землепользователей и технические возможности. Участок в 4.5 сотки объективно не подходит для многоквартирного дома с точки зрения норм градостроительного проектирования (минимальные площади, отступы, обеспечение инфраструктурой).

Обратитесь в администрацию муниципального образования с письменным заявлением. Укажите, что изменение ВРИ Вашего участка нарушает Ваши законные права, полученные при приобретении участка и начале строительства, и является технически неисполнимым ввиду малой площади. Потребуйте привести ВРИ в соответствие с фактическим использованием и Классификатором, то есть установить ВРИ 2.1. Ссылайтесь на ст. 33 Градостроительного кодекса РФ, которая обязывает учитывать права правообладателей при изменении ПЗЗ.

Скорее всего, последует отказ. Его необходимо обжаловать в суде в порядке главы 22 КАС РФ. Вы будете подавать административное исковое заявление к администрации о признании решения об изменении ВРИ недействительным в части Вашего участка.

С уважением.

Здравствуйте Александр!

Никакого суда тут не потребуется, с чего Вы это взяли? Не слушайте никого!

Если Вашему земельному участку поменяли ВРИ в Классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, утвержденном приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412 с кода 2.1 (Для индивидуального жилищного строительства) на код 2.1.1 (Малоэтажная многоквартирная жилая застройка), то нервничать не надо

Ч.5 ст.16 Федерального закона от 31.07.2025 N 295-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" относительно как раз таких случаев как Ваш сказано, что

5. В случае, если вид или виды разрешенного использования земельного участка, зданий и сооружений, предусмотренные градостроительным регламентом, не соответствуют виду или видам разрешенного использования земельного участка, указанным в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка или в заявлении о предоставлении земельного участка, такое обстоятельство не может являться основанием для отказа собственнику расположенных на таком земельном участке здания, сооружения в предварительном согласовании предоставления такого земельного участка или в предоставлении такого земельного участка при условии соответствия указанных в соответствующем заявлении вида или видов разрешенного использования земельного участка виду разрешенного использования, назначению и (или) наименованию соответствующего здания, сооружения, указанным в Едином государственном реестре недвижимости.

Т.е. проще говоря, если земельный участок был ранее согласован с кодом 2.1 Классификатора, то изменения в Градостроительном плане на код 2.1.1 не служит отказом для изменения ранее выданного согласования на ВРИ Вашего земельного участка указанного в выписке из ЕГРН

Александр, ситуация серьезная, но решаемая. Главное — действовать быстро и правильно, чтобы не поставить под угрозу вложенные средства и ипотеку. Вот четкий алгоритм первых шагов. Четкий алгоритм ваших первых 5 шагов

Шаг 1. Срочно зафиксируйте текущий статус строительства. Что делать: До любых обращений в инстанции, подайте в местную администрацию Уведомление об окончании строительства (если строили по уведомлениям) или заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию (если было старое разрешение). Получите официальный ответ (отказ) на руки. Зачем: Это ключевой документ. Отказ, основанный на новом ВРИ, станет предметом обжалования. Без официального отказа суд может вернуть иск за преждевременностью. Шаг 2. Получите официальные документы, подтверждающие коллизию. Что делать: Закажите в Росреестре актуальную выписку из ЕГРН на участок. Параллельно запросите в администрации (департамент архитектуры) выписку из Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) или градостроительный план (ГПЗУ), где указан новый ВРИ («для многоквартирного строительства»). Сравните их с вашей первоначальной выпиской на момент покупки. Зачем: Вам нужно документально подтвердить противоречие и установить, каким именно документом (ПЗЗ, генпланом) введен новый ВРИ. Шаг 3. Подготовьте и направьте мотивированную досудебную претензию в администрацию. Что делать: Напишите на имя главы администрации не просто жалобу, а юридически выверенное заявление с требованиями. Укажите: Факт покупки участка с ВРИ под ИЖС (копия старой выписки ЕГРН). Начало и завершение строительства в соответствии с этим ВРИ. Невозможность использования участка 4.5 сотки для МКД (это ваш главный козырь). Требование: Внести изменения в ПЗЗ для вашего участка, установив ВРИ, соответствующий ИЖС, или применить «законную оговорку» о сохранении прав (п. 8 ст. 36 ГрК РФ, ст. 4 ФЗ-191). Зачем: Это обязательный досудебный этап. Письменный отказ администрации будет основанием для обращения в суд.

Здравствуйте уважаемый Александр !

Несоответствие сведений о земельном участке в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и данных, указанных в генеральном плане, возникает из-за реестровых ошибок (ст.61 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает порядок исправления реестровых ошибок).

Также расхождения могут быть связаны с устаревшими данными в ЕГРН, так как изменения в реестр вносятся только по заявлению правообладателя или уполномоченных органов власти.

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В соответствии с п. 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов.

В противном случае придётся решать в судебном порядке (ст.218 КАС РФ).

Всего доброго!