Где можно найти комментарии к Жилищному кодексу, в частности к ст. ст. 7, 10, 50, 51, 60, 89.

Уважаемая Людмила Дмитриевна!

Предлагаю Вам выдержки из комментария к ЖК РФ. С уважеинем, Пономарева Ирина Александровна.

Комментарий к статье 7

1. В ст. 4 ЖК установлено, что жилищный фонд образуют жилые дома, а также жилые помещения в других строениях. В ст. 7 Кодекса указывается, что жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в качестве служебных жилых помещений и общежитий, то есть и для временного проживания граждан. Правовой режим служебных помещений и общежитий определен в разд. III, гл. 3 и 4 ЖК, Основами (ст. 1) установлено, что жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. По этому вопросу следует руководствоваться понятием Основ. Что касается понятия "жилое помещение", то следует обратиться к ст. 673 ГК РФ, где записано, что жилым помещением может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Кроме того, необходимо иметь в виду, что согласно ст. 52 ЖК не являются самостоятельным предметом договора найма подсобные помещения (кухня, коридор и т.п.). Запись "пригодное для постоянного проживания" означает, что жилое помещение должно отвечать требованиям, предусмотренным жилищным законодательством (ст. 38, 40, 41 ЖК).

Согласно ст. 288 ГК РФ жилые помещения должны использоваться в соответствии с их назначением, т.е. для проживания граждан (в качестве собственника, члена ЖСК, нанимателя, поднанимателя, временного жильца, членов семьи перечисленных граждан).

2. В ч. 2 ст. 7 содержится запрещение на предоставление (размещение) в жилых домах помещений для нужд промышленного характера, то есть это правило касается не только непосредственно жилых помещений, но и нежилых помещений, которые предназначаются для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера (ч. 2 ст. 4 ЖК).Под промышленностью подразумевается отрасль производства, охватывающая переработку сырья, разработку недр, создание средств производства и предметов потребления. Этот запрет содержится в законе в целях обеспечения соблюдения требований, которые предъявляются к жилым помещениям (см. коммент. к ст. 40 ЖК).

Комментарий к статье 10

1. В ч. 1 указаны способы реализации вопроса гражданами права на жилище: получение жилого помещения по договору найма (по договору социального найма - по новой терминологии; см. коммент. к ст. 50 и 51 ЖК) или аренды в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Договор аренды жилых помещений в качестве самостоятельного гражданско-правового договора новый ГК РФ (см. гл. 34) не предусматривает, его заменил договор найма (коммерческого найма - гл. 35 ГК РФ), который фактически включает в себя основные элементы аренды. Вместе с тем на этот счет имеется и другое мнение - о том, что договор аренды жилого помещения не утратил своего значения (см.: Толстой Ю. К. Жилищное право: Учеб. пособие. М.: Постфактум, 1996. С. 32).

В ч. 1 также указывается, что граждане могут решить свой жилищный вопрос путем получения квартиры в домах ЖСК, приобретения жилого помещения в собственность в домах государственного и муниципального жилищного фонда и путем индивидуального жилищного строительства. Эти права граждан находят развитие в соответствующих статьях Кодекса (см. ст. 28, 49.1, 111, 127 и др.).

2. В ч. 2 говорится о предоставлении жилых помещений по договору социального найма и в домах жилищно-строительных кооперативов в бессрочное пользование, в отличие от договора аренды (коммерческого найма), который предусматривает срочный характер предоставления жилого помещения во владение и пользование.

3. В ч. 5 перечислены основные обязанности граждан, связанные с пользованием жилым помещением. Более подробно они изложены в других статьях и соответствующих нормативных актах. В частности, относительно прав и обязанностей нанимателя жилого помещения см. разд. III, гл. 2 ЖК; разд. III Основ, "Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории" (утв. Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.85 N 415 (в ред. Постановлений Правительства РФ от 18.01.92 N 34; от 23.07.93 N 726)).

Комментарий к статье 50

1. В соответствии с гражданским законодательством в настоящее время следует говорить о государственном и муниципальном жилищном фонде и договоре социального найма жилого помещения (см. коммент. к ст. 6, 9 и 14 Основ и ст. 28 и 51 ЖК).

2. В настоящее время сохраняют свое действие принятые в соответствии с данной статьей "Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР" и "Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР", утв. Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.85 N 415 (в ред. Постановлений Правительства РФ от 18.01.92 N 34; от 23.07.93 N 726).

Положения указанных Правил и Типового договора следует применять, как указывалось выше, с учетом ГК РФ (гл. 35) и Основ, нормы которых являются приоритетными по отношению к нормам ЖК, при этом последние применяются лишь в тех случаях, когда они не противоречат ГК РФ и Основам.

Комментарий к статье 51

1. В настоящее время вопросы найма жилого помещения одновременно урегулированы нормами гражданского и жилищного законодательства.

В ГК Российской Федерации, ч. вторая которого действует с 1 марта 1996 г., найму жилого помещения как гражданско-правовому договору посвящена отдельная гл. 35 "Наем жилого помещения" (ст. 671-688). Согласно ГК РФ договор найма жилого помещения может носить потребительский или коммерческий характер. В первом случае жилое помещение предоставляется по договору социального найма в государственном или муниципальном жилищном фонде только гражданам, состоящим на учете по улучшению жилищных условий. Во втором случае наем жилого помещения осуществляется в домах (квартирах) граждан и организаций на коммерческих началах, т.е. с целью получения дохода от сдачи жилья, которое находится в их собственности. При этом порядок владения и пользования жилым помещением, предоставляемым по договору коммерческого найма, в основном определяется по соглашению сторон (наймодателя-собственника жилого помещения и нанимателя-гражданина). Безусловно, по сравнению с договором социального найма жилого помещения в правовом отношении такой наниматель менее защищен. В частности, договор коммерческого найма носит срочный характер (может быть заключен на срок не более 5 лет), и обязательное сохранение за нанимателем занимаемого жилого помещения по окончании срока договора законодательством не предусмотрено. Кроме того, плата за жилье в домах частного жилищного фонда устанавливается по соглашению наймодателя и нанимателя, и она, как правило, значительно выше, чем по договору социального найма. Следует также иметь в виду, что законодательством разрешается и в государственном и муниципальном жилищном фонде выделять часть жилья для использования жилых помещений на условиях договора коммерческого найма. Однако, как указывалось выше, заселение граждан в жилые помещения по договору коммерческого найма в основном характерно для частного жилищного фонда. Что касается самого названия "коммерческий наем", то оно употребляется только в юридической литературе, а в законодательстве этот договор называется "договором найма жилого помещения".

2. Согласно ст. 672 ГК РФ договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. В этой статье указывается, что к такому договору применяются только ст. 674, 675, 678, 680, 681 и 685 (п. 1-3) ГК РФ. О чем они? О форме договора найма, об обязанностях нанимателя, о ремонте жилого помещения и т. п. Другие положения ГК РФ должны применяться к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

3. Договор социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда заключается на основании ордера, т.е. административного акта. Как следует из ЖК, ордер выполняет две функции: является основанием для вселения в жилое помещение и одновременно - основанием для заключения договора социального найма жилого помещения.

Договор социального найма заключается в письменной форме, сторонами которого являются государственная или муниципальная организация и гражданин, на имя которого выдан ордер. В договоре определяются права и обязанности сторон по пользованию жилым помещением. Эти права и обязанности сторон содержатся в ЖК, а также в "Правилах пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР" и "Типовом договоре найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда в РСФСР", утв. Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.85 N 415 (в ред. Постановлений Правительства РФ от 18.01.92 N 34; от 23.07.93 N 726).

4. Договор социального найма - это соглашение, по которому наймодатель обязуется предоставить нанимателю и членам его семьи в пользование пригодное для постоянного проживания жилое помещение (отдельную квартиру или комнату (комнаты) в коммунальной квартире), а наниматель обязуется использовать жилое помещение по назначению, т.е. для проживания граждан, своевременно вносить квартирную плату и плату за коммунальные услуги.

5. Здесь важно отметить, что согласно ст. 14 Основ указанный договор заключается с гражданами, вновь получившими жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда в пределах нормы жилой площади (12 кв. м на человека), и сохраняется право найма (на условиях этого договора, независимо от площади занимаемого жилого помещения) за гражданами, ранее получившими жилье в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда (см. коммент. к ст. 13 и 14 Основ).

Комментарий к статьям 60 - 61

1. В ст. 60, как и в ст. 62 (см. коммент. к ст. 62), установлены случаи, когда жилые помещения сохраняются за гражданами в случаях их длительного, но временного отсутствия по месту постоянного жительства. Речь идет в данной статье о нанимателях и членах их семей, т.е. о гражданах, которые пользуются жилыми помещениями по договору социального найма. Как следует из законодательства, положения этой статьи не касаются собственников жилых помещений; они сами решают: проживать им в жилом помещении или использовать его для проживания других граждан (см. коммент. к ст. 6 Основ).

2. Ст. 60 следует применять с учетом Постановления Конституционного Суда РФ "По делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е. Р. Такновой, Е. А. Оглоблина, А. Н. Ващука" от 23.06.95 N 8-П. Основанием к рассмотрению дела явилась обнаружившаяся неопределенность в вопросе о том, соответствуют ли Конституции РФ положения ч. 1 ст. 60, предусматривающей, что жилое помещение сохраняется за временно отсутствующими гражданами в течение шести месяцев, и п. 8 ч. 2 указанной статьи, которым предусматривается, что в случае осуждения лица к лишению свободы на срок свыше шести месяцев жилое помещение за ним сохраняется до приведения приговора в исполнение.

Конституционный Суд РФ признал указанные положения не соответствующими Конституции РФ, и, следовательно, они утратили силу с момента провозглашения названного постановления. Иными словами, признано, что временное отсутствие граждан само по себе не является основанием для лишения их права пользования жилыми помещениями.

3. Как указывалось в коммент. к ст. 60 ЖК, решение вопроса о признании лица утратившим право пользования жилым помещением вследствие отсутствия этого лица сверх установленных сроков должно производиться с учетом указанного выше постановления Конституционного Суда РФ. Данной статьей предусмотрен только судебный порядок признания лиц утратившими право на жилую площадь.

О расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении из жилых помещений см. коммент. к ст. 89, 90 и 99 ЖК.

Комментарий к статье 89

1. Жилищное законодательство предоставляет право нанимателю жилого помещения с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место договор найма считается расторгнутым со дня выезда. В отличие от порядка, установленного данной статьей, ст. 687 ГК РФ предусмотрена обязанность нанимателя по договору коммерческого найма письменно (за три месяца) предупреждать об этом наймодателя.

Пленум Верховного Суда СССР в Постановлении "О практике применения судами жилищного законодательства" от 03.04.87 N 2 (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30.11.90 N 14) разъяснил (п. 9), что при разрешении споров о расторжении договора найма ввиду выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место суд обязан истребовать доказательства, свидетельствующие о том, что наниматель поселился в другом населенном пункте или в другом жилом помещении данного населенного пункта. Такими доказательствами могут быть документы о выписке из жилого помещения, об увольнении с работы и устройстве на работу по месту нового жительства, обеспечении жильем по новому месту работы и др. В силу ст. 89 ЖК договор найма жилого помещения считается в таком случае расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его семьи.