ООО требует арендных платежей за земельный участок, на котором стоит нежилое здание - что делать новым собственникам?
ООО-собственник земельного участка, являясь застройщиком, по договору инвестирования (инвесторы-участники ООО), выстроил нежилое здание. Право собственности было оформлено сразу на инвесторов в долях. О Земельном участке все забыли. Право собственности на него передано не было. Затем этот зем участок ООО разделило, выделив участок именно под это здание. Участники ООО продали свои доли. Это было в 2012 году и чуть позже. Новые собственники не задавались вопросом о земле, т.к. владели частью помещений в здании, понимая, что участок, как под многоквартирным домом-в долевой собственности без оформления отдельного документа. Сейчас ООО (участник только один остался и прежний директор) обратились к собственникам с требованием за 3 года выплатить зам налог и пени. А также заключить договор аренды. Тут собственники и узнали, что в нарушении закона им было передано право на недвижимость без передачи права на землю. Что можно предпринять? ООО грозится обратиться в суд о взыскании арендных платежей за 3 года., как неосновательное обогащение, видимо. Это возможно без заключения договора аренды? Если ООО обратится в суд, можно предъявить встречный иск о том, что земля не была передана в долях. Хотя продавали то не Ооо, а учредители. Ооо на себя объект не оформлял.
Вопрос не имеет однозначного решения, особенно в рамках рассмотрения на сайте в режиме вопрос-ответ, однако:
Статья 35. ЗК РФ Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
2. Утратил силу с 1 марта 2015 года. - Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.
3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.
(пп. 3 введен Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ)
Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Спросить
Спасибо. Вот в силу то, что одним из основных принципов земельного права является принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанной с ним недвижимости, у меня и возник вопрос, какая перспектива у собственников помещений уйти от договора аренды земельного участка с ООО, который не наделил собственников правом долевой собственности на землю, и через суд оформить их право долевой собственности на землю. В противном случае нарушается принцип единства судьбы земельного участка и размещенной на нем недвижимости, когда земельный участок остается за застройщиком, а построенная недвижимость - за инвесторами, правда, сейчас уже за лицами, купившими помещения у инвесторов.
Спросить
Здравствуйте, Евгения!
В Обзоре судебной практики ВС РФ за 1 квартал 2018 года (пункт 15) содержится правовая позиция, которая с некоторыми доработками может быть применена к данному спору.
Спросить
Собственники на землю и здание на этой земле разные. У собственника здания заключен договор аренды на этот земельный участок с собственником земельного участка.
Может ли собственник здания продать здание третьему лицу?
У ОАО был в аренде земельный участок договор с администрацией заключен на 49 лет. На данном участке находится здание, которое ОАО продало в долевую собственность двум владельцам. Во время процедуры банкротства ОАО передало права аренды всего этого участка одному из собственников здания, сроком на 49 лет, не предупредив второго собственника. Второй собственник здания остался без доли земли. Имела ли право администрация заключать договор только с одним собственником здания? Ведь нарушены права второго собственника здания, а также нарушены его конституционные права. Сразу после получения договора аренды, собственник заложил земельный участок в банк под залог.
Собственник продал здание на разбор строительных материалов в 2008 году, но при это не зарегистрировал договор купли-продажи здания в юстиции и соответственно не погасил право собственности за собой. Здание снесли новые собственники и пропали, договор купли-продажи утерян. Прошли годы и собственник получил уведомления о необходимости оплатить налог за здание за 2017 год. Может ли собственник обратиться с иском к администрации, которая является собственником земельного участка, где располагалось здание, с иском о прекращении права собственности, основываясь на том, что в 2015 г. зем. участок под зданием передан в аренду третьим лицам без данного здания (т.е. здания фактически не было уже тогда)?
Нежилое здание принадлежит на правах общедолевой собственности 4-м лицам, в здании без договора аренды ведет производственную деятельность юридическое лицо ООО, в котором два участника являются учредителями и одновременно дольщиками в этом здании, два других собственника здания не получают от здания никаких доходов, так как участники ООО не хотят заключать договор аренды. Как заключить договор аренды на здание на выгодных условиях 2 м дольщикам в здании, не являющимися участниками ООО.
Истец подал заявление о выделе в натуре доли в здании. Истец - физлицо и бывший участник ооо, имеет после своего выхода совместную с ооо долю в здании. Земля под зданием принадлежит в неразделенных равных долях истцу и другому участнику ооо тоже физлицу. Другой участник не согласен с выделом доли в здании до выдела земельного участка. Как другому участнику правильно защитить свои права как участника ооо и собственника доли земельного участка? Другой участник ооо как и ответчик против выдела в натуре доли в здании пока не решен вопрос о праве пользования земельным участком под зданием.
ООО продали в 2014 году часть зданию по автомойку без земельного участка, в 2015 году продали остальную часть здания по столовую, спустя пару месяцев земельный участок под эти зданием продали собственнику столовой. В 2016 году собственнико автомойки подает в суд на ООО о признании договора купли продажи зем. участка недействительным. Правомерно ли это?
Между организациями был заключён договор продажи здания. Земельный участок, на котором расположено здание, находился у продавца в пользовании на основании договора аренды. Покупатель (новый собственник) не подписал договор аренды земельного участка и не вносил плату собственнику земельного участка.
Вправе ли собственник земельного участка требовать от нового собственника здания уплаты неосновательного обогащения в размере арендной платы за пользование земельным участком?
Мы с другом выкупали нежилые помещения в здании у юр.лица, за два года выкупили все помещения в здании, половина помещений принадлежит мне, половина другу, всё оформлено есть выписки на помещения, общая площадь помещений соответствует площади здания. Здание на себя пока не переоформляли. Продавец помещений и собственник земельного участка под зданием одно и то же юр лицо. Через год после продажи помещений он выставил нам договор аренды земли под зданием с огромной суммой, равной кадастровый стоимости участка под зданием, объясняя это тем что мы покупали не здание, а помещения, в разное время и не имеем право на землю под зданием. Законного ли это?
Здание находится в собственности у двух лиц, на обоих оформлен договор аренды земли, на которой находится здание. Один из собственников планирует выкупить всю долю здания второго собственника. Вопрос, после того, как здание будет полностью принадлежать одному собственнику, автоматически ли прекращается действия договора аренды земли для второго собственника, т.к. он продал свою долю здания, находящего на этой участке земли?
В июне 2013 г. ООО купило здание. У прежнего собственника право на земельный участок под указанным зданием не было оформлено. Земля-муниципальная. В настоящее время планируется оформить земельный участок в аренду. Ввиду нормы земельного зак-ва о том, что пользование землей платное, что ООО будет платить за пользование землей с июня до оформления договора аренды. Земельный налог или Комитет сможет взыскать неосновательное обогащение в виде неполученных арендных платежей?
