Как защитить свои права в сделке по продаже комнаты и покупке квартиры в Москве и Зеленограде?

Была альтернативная сделка, я продавец комнаты в коммунальной квартире (Москва), я же покупатель квартиры (Зеленоград) мой клиент на комнату сорвался, передумал покупать. Деньги что он внёс за комнату не хватало на покупку жилья в Зеленограде, при встрече в банке, мой покупатель вносил деньги в ячейку, я же что не хватало под гарантийное письмо от директора компании недвижимости (та что и находится в Зеленограде) отдаю сумму в 150000, эти деньги не пошли не в какую ячейку, они ушли в это агенство на руки директору и риэлтору что работала с той стороны. У нас осталось гарантийное письмо, в котором гласит в случае не регистрации договора купли продажи, агенство обязуется выплатить эту сумму мне, но самое главное! (ПРОПИСАНО ПО НЕЗАВИСЯЩИМ ОТ ПРОДАВЦА (тот кто продавец квартиры Зеленограда) И ПОКУПАТЕЛЕЙ (то есть меня, я их покупала) ОБСТОЯТЕЛЬСТВАМ.

Обстоятельства никаким образом от меня не зависили, я была привязана к своему покупателю, он ушёл, я не могу купить квартиру у Зеленограда, нет финансов.

Они в один голос кричат что ничего не вернут, так как мы их задержали, на целый месяц, они бы уже продали, а это они с нами просидели, я говорю что пойду в суд они говорят мы тоже подадим на вас ответный иск, вы будете обязаны купить эту квартиру, и суд будет на их стороне что так долго не решалось с регистрацией, мы виноваты, мы их удерживали

Вчера я ездила в палату по московской области написала заявление о расторжение регистрации права перехода собственности. Я уже отказалась покупать, мне не интересно, у меня отказался тот покупатель, (тоже есть заявление от него о прекращение регистрации) я зная это, расторгаю отношения с Зеленоградом.

Что мне делать в этой ситуации? Какую силу имеет гарантийное письмо? Стоит ли обращаться в суд? Или они трепят нервы и должны отдать.