Как продажа коммерческой недвижимости может повлиять на налогообложение ФЛ

597₽ VIP

Здравствуйте, Игорь!

Позиция налоговой - досчитать Вам налог.

И они это сделают.

А возможность избежать оплаты будет зависеть в том числе от того что за имущество, использовалось ли в предпринимательской деятельности.

У Вас получает что нет.

Поэтому я бы на Вашем месте трезво оценивал ситуацию и особо не расчитывал на то, что государство "забудет" о недоплаченном налоге.

Ст. 224 НК РФ.

Здравствуйте, Игорь! В этом случае согласно ст.346.20 НК РФ должен быть уплачен налог в размере 6% от полученного дохода. При этом к вычету расходы поставить Вы не сможете в размере покупной стоимости коммерческой недвижимости, что было бы возможно в случае применения положений пункта 2 статьи 220 НК РФ при нахождении ФЛ на общей системе налогообложения. Так что позиция налоговой понятна: должен быть уплачен налог с полученного дохода в размере 6%

Налоговым органом будет доначислен налог в размере 6 процентов согласно ст. 220 НК РФ.

Здравствуйте Игорь.

При указанной оптимизации из вашего вопроса вам придется уплатить налоги, так как ФНС вам их начислит 6 процентов с полученного дохода, согласно требованиям ст.346.20 НК РФ.

Так что придется платить налог с доходов от продажи недвижимости при ее продажи.

Согласнотчасьи 4 указанной мною статьи, Законами субъектов Российской Федерации может быть установлена налоговая ставка в размере 0 процентов, если для налогоплательщиков - индивидуальных предпринимателей, выбравших объект налогообложения в виде доходов или в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, впервые зарегистрированных после вступления в силу указанных законов и осуществляющих предпринимательскую деятельность в производственной, социальной и (или) научной сферах, а также в сфере бытовых услуг населению и услуг по предоставлению мест для временного проживания.

Всего доброго решить вам ваш вопрос!

Здравствуйте Игорь.

Не реально. ФНС же все равно проверит - когда была регистрация недвижимости

Ст.224 НК - предусматривает выплату налрга 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период составляет менее 5 миллионов рублей или равна 5 миллионам рублей.

1.1. Налоговая ставка устанавливается в размере 13 процентов для физических лиц - налоговых резидентов Российской Федерации в отношении доходов от продажи имущества (за исключением ценных бумаг) и (или) доли (долей) в нем, доходов в виде стоимости имущества (за исключением ценных бумаг), полученного в порядке дарения, а также подлежащих налогообложению доходов, полученных такими физическими лицами в виде страховых выплат по договорам страхования и выплат по пенсионному обеспечению.

При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 НК.

Анализ судебной практики показывает, что определяющим фактом является использование имущества для удовлетворения личных, семейных, бытовых и иных не связанных с предпринимательской деятельностью потребностей (Определение Конституционного суда РФ от 29 мая 2018 № 1122-О, Определение Верховного Суда РФ от 4 мая 2016 г. № 301-КГ 16-3363 по делу № А 38-2555/2015). Четкие критерии отсутствуют, поэтому каждую ситуацию следует рассматривать индивидуально.

Если вы владеете коммерческой недвижимостью и не используете ее в предпринимательской деятельности вы заплатите налог 13%,по поводу открыть ИП для продажи недвижимости, если у вас срок владения 5 лет, то вам вообще не придется платить налог, даже при продажи Физ лицу бывшему ИП

(п. 17.1 ст. 217 НК РФ). При этом минимальный срок владения жильем в соответствии со ст. 217.1 НК РФ должен составлять три года или пять лет в зависимости от способа получения

Здравствуйте!

На основании НК РФ Статья 346.20. Налоговые ставки, Вам налоговая досчитает налог в сумме 6 %, чтобы налоговая не досчитала такого в природе не бывает. В данном случае помещение использовалось в предпринимательской деятельности, срок владения тут тоже не важен поскольку помещение нежилое.

Позиция одна только уплата налога.

Всего Вам хорошего!

Здравствуйте, Игорь!

Тут два варианта:

1. Если Вы продаёте помещение как физическое лицо.

Период нахождения помещения в Вашей собственности около 5 лет. Законом установлено одно условие - использовалось ли это помещение в предпринимательской деятельности (для извлечения прибыли), ну то есть сдавалось ли в аренду? Если да, то освобождению от НДФЛ (согласно пункту 17.1 статьи 217 НК РФ) эта сделка не подлежит.

То есть платить налог нужно.

Далее.

Если стоимость продажи помещения равна стоимости его покупки (нужно будет документально это подтвердить). В этом случае, Вы можете применить имущественный налоговый вычет (подпункт 2 пункта 2 статьи 220 НК) в сумме равной сумме его покупки, то есть:

цена продажи - цена покупки=0

Так как разница составляет ноль, то налоговая база равна нулю, значит и налог равен нулю.

НО!

Согласно пункту 2 статьи 214.10 НК РФ если помещение имеет кадастровую стоимость, указанную в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, то нужно смотреть:

- если кадастровая стоимость умноженная на коэффициент 0,7 больше суммы, указанной в договоре, то в этом случае нужно платить налог в размере 13%.

То есть:

Кадастровая стоимость помещения, умноженная на 0,7, - расходы на покупку помещения = разница.

С этой разницы нужно заплатить 13%.

2. Если Вы регистрируетесь в качестве ИП на УСН-6. Доход от продажи ОС - это доход от реализации (п. 1 ст. 248 НК РФ, ст. 249 НК РФ). Следовательно ставка налога составит 6% (согласно статье 346.20 НК РФ).

К сожалению, Если Вы закроете ИП - это не поможет избежать уплаты налога.

Удачи Вам и всех благ!

Здравствуйте, Игорь, позиция налоговой всегда одинакова, собирать налоги, поэтому они, безусловно постараются это сделать, другой момент, если Вы сумеете подтвердить факт использования недвижимого имущества в коммерческих целях, то никуда они не денутся, заплатите 6%, согласно НК РФ Статья 346.20. Налоговые ставки

1. Налоговая ставка устанавливается в размере 6 процентов в случае, если объектом налогообложения являются доходы и иное не установлено настоящим пунктом и пунктами 1.1, 3 и 4 настоящей статьи.

Здравствуйте Игорь.

Продажа коммерческой недвижимости физ лицом рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. При определении суммы налога учитывается кадастровая стоимость объекта. При расчете также учитывается специальный коэффициент 0,7. Если стоимость объекта ниже КС, умноженной на 0,7, сумма налоговых выплат рассчитывается по кадастровой стоимости, в противном случае в учет берется фактическая стоимость объекта.

С ИП ситуация меняется, а в силу вступают другие нормы закона.

Вне зависимости от того, на протяжении какого срока помещение использовалось для коммерции, сумма налога, который будет получен с предпринимателя, составит 13% от дохода, но это в случае, если он работает по общей схеме налогообложения.

Если индивидуальный предприниматель отчитывается по упрощенной системе налогообложения, сумма налога составляет 6%, если речь идет исключительно о валовом доходе, и 15% в том случае, если выплата рассчитывается с учетом понесенных расходов.

В соответствии с п. 3 ст. 346.11 НК РФ применение УСН индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п.п. 2 и 5 ст. 224 НК РФ).

При определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном п.п. 1 и 2 ст. 248 НК РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ), т.е. доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав (далее также - доходы от реализации) и внереализационные доходы.

Доходом от реализации признается выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав (п. 1 ст. 248, ст. 249 НК РФ). Под реализацией товаров ИП, применяющим УСН, в силу п. 1 ст. 39 НК РФ следует понимать передачу им на возмездной основе права собственности на товары. Товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ).

Соответственно, доходы ИП от продажи имущества облагаются налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН, в том случае, если такие доходы являются доходами, полученными от предпринимательской деятельности.

При этом в отношении доходов, полученных гражданином в рамках предпринимательской деятельности, от реализации недвижимого имущества, налогоплательщик не вправе воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ, предусмотренным ст. 220 НК РФ (абзац 2 пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ, письма Минфина России от 19.12.2018 N 03-04-05/92598, от 10.12.2018 N 03-04-05/89295, от 15.08.2017 N 03-04-05/52220, от 28.06.2016 N 03-11-06/2/37424).

Уважаемый Игорь!

Согласно статьи 346.20 НК РФ заплатите 6% от суммы продажи.

Такова будет позиция налоговой и без разницы как вы будете продавать с арендаторами или без.

А если вы ищите схемы налоговой оптимизации так из нужно искать не здесь через бесплатные консультации, а платно и при очной встрече с адвокатами и юристами. В вашем городе их предостаточно. Да и схем таковых полно, но на этом сайте из вам не раскроют

Как говорят скупой платит дважды. Это поговорка и не вам в укор, уважаемый.

Френки.

При ответах хотелось бы видеть обоснования позиции. Уточнение - недвижимость коммерческая и использовалась в коммерческой деятельности (сдача в аренду). При открытии ИП - Объект будет "продаваться" с арендаторами.

Читаю ответы - как будто на разных языках разговариваем. Суть вопроса: есть ли криминал в открытии ИП (аренда и продажа недвижимости) Продавцом с целью продажи коммерческой недвижимости по ставке 6% (УСН-6) (вместо 13% у ФЛ). Продажа будет осуществляться "с арендаторами", Договор аренды с которыми будет заключен накануне ДКП. Эта коммерческая недвижимость и ранее сдавалась в аренду.