Как построить дом на две семьи - идея оформления как частного дома и раздела на отдельные квартиры

199₽ VIP

Ответ отключен модератором

Здравствуйте, Иван! Т.к. дом будет находиться в общей долевой собственности, то согласно ст.246 ГК РФ стороны вправе выделить в натуре его составляющие и разделить на 2 квартиры. Работники БТИ на платной основе подготовят необходимые документы для подачи заявления в Росреестр. В случае отказа в любом случае сможете обратиться в суд для разрешения данного вопроса. В крайнем случае определите порядок пользования (ст.247 ГК РФ).

Согласно ст.246 ГК РФ:

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно ст.247 ГК РФ:

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Если с технической стороны дом будет изначально построен, как две самостоятельных постройки, т.е отдельный вход, санузлы, коммуникации, то возможно. Но будет очень хлопотно и затратно. Для этого сначала нужно произвести выдел доли в праве собственности в натуре одним из следующих способов.

Во внесудебном порядке — заключить соглашение с другим собственником о выделе доли в жилом доме в натуре.

Через суд — если не достигнуто согласие об условиях выдела (ст. 252 ГК РФ). В этом случае нужно представить заключение о возможности выдела доли в праве собственности на жилой дом (составляется экспертной организацией или БТИ).

Здравствуйте Иван

Для осуществления вами запланированного - возведите жилой дом без указания квартир, так как при установлении квартир - ваш объект может подпасть под МКД, а под МКД земля не приватизируется

Возводите жилой дом блокированной застройки для дальнейшего раздела на отдельные объекты

Так же вы не написали по земле

(ст. 11.4 ЗК)

В результате вы возводите дом согласно ст. 51 Гр.К.

--- Здравствуйте уважаемый посетитель сайта, Вы глубоко заблуждаетесь, при этом варианте, в разы дороже обойдётся раздел дома и узаконивание строения. Если участок оформлен на кого-то одного, подарите второму его половину, узаконьте их и стройте каждый себе дом на своём участке, можете построить их и как квартиры, НО ЗАЧЕМ ВАМ ЭТО НАДО? О будущем думать не пробовали? Ваши наследники передерутся по такой планировке. см. Письмо Министерства экономического развития РФ от 7 апреля 2017 г. N ОГ-Д 23-3939 "Относительно порядка раздела жилого дома и земельного участка" 2 мая 2017

В силу положений пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся самостоятельные целые вещи, такие как здание, сооружение, объекты незавершенного строительства, исключение предусмотрено только в отношении помещений и машино-мест (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 14 части 2 статьи 2 Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений").

Часть жилого дома не поименована в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации.

При этом сведения о части объекта недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременением объекта недвижимости (пункт 4 части 3, пункт 3 части 5 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений - комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью).

При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового, и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания.

Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.

Добрый день, Иван! Вообще это возможно.

Вам нужно строить не квартиру. А жилой дом блокированной застройки для дальнейшего раздела на отдельные объекты. И сразу предусматриайте два выхода на прилегающую территорию.

Действует уведомительный порядок, ст.51.1 ГрК РФ.

Что касается земельного участка, но не сегда удается его разделить. Нужно будет смотреть по его параметрам. Площади.

ЗК РФ Статья 11.4. Раздел земельного участка

1. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

2. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

3. При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.

4. Раздел земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства или огородничества либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

(в ред. Федеральных законов от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 29.07.2017 N 217-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного развития, осуществляется лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории в отношении такого земельного участка, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

(в ред. Федеральных законов от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 30.12.2020 N 494-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. При разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах:

1) в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности;

2) для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

(п. 6 в ред. Федерального закона от 27.06.2019 N 151-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

7. В целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются:

1) подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить;

2) копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

Здравствуйте Иван!

Я Вам хочу предложить изначально иной вариант - строительство дома - дуплекса.

Это обычно загородный дом, который рассчитан на две семьи и имеет соответствующую планировку.

Существует 2 способа оформления дуплексов:

В качестве индивидуального дома с долевой собственностью.

В виде многоквартирного объекта, где полноценным объектом выступает каждое из 2-х жилых помещений.

Для Вас самый приемлемый вариант - это долевая собственность, определяемое ст.244. Понятие и основания возникновения общей собственности ГК РФ

Документы для государственной регистрации такого права собственности оформляются в Росреестре в соответствии со ст.42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"

Наиболее полное и подробное разъяснение дает Росреестр

rosreestr.gov.ru

Удачи Вам!

Здравствуйте Иван!

Если у собственников нет разногласий по поводу порядка использования частей дома, его можно разделить мирно, без суда. Первым делом нужно обратиться к кадастровым инженерам: они признают дом пригодным для раздела и составят технический план. Специалистов можно вызвать через региональное отделение БТИ или другую компанию, которая имеет соответствующую лицензию. Цены начинаются от 15000 рублей, зависят от площади недвижимости и тарифов конкретного бюро.

По закону разделить можно только дома блокированной застройки. Если говорить простым языком, это объекты, которые имеют отдельные входы и самостоятельные коммуникации. Если дом по техническим параметрам не подходит для реального раздела, придется сделать реконструкцию и узаконить ее.

После того, как кадастровые инженеры сделают технический план, нужно заключить соглашение о реальном разделе. Документ обычно составляют в простой письменной форме, без участия нотариуса. Так как типовых случаев почти не бывает, за составлением соглашения лучше обратиться к юристам. Их услуги обойдутся в 2500-3000 рублей. К слову, если дом делят супруги, соглашение должно быть представлено строго в нотариальной форме.

С готовым соглашением и техническим планом дома нужно прийти в МФЦ: там вы напишете заявление на постановку новых объектов на кадастровый учет и одновременную регистрацию права. Госпошлина составит 2000 рублей для каждой стороны сделки, документы на собственность будут готовы через 12 рабочих дней.

Всего вам доброго.

Иван. Без разрешительной документации ничего не стройте, судебная практика по самовольным строениям, частям дома, домам блокированной застройки не в вашу пользу.

Какой вид использования вашего участка? Допускает ли этот вид для ваше го строительства? Какова площадь земельного? Можно ли его разделить на 2 участка?

Обозначьте свою конечную цель. Для чего вам такое строительство? Для экономии кирпича, который вы сэкономите на возведение одно смежной cтены, вместо двух боковых у каждого, отдельно стоящих домом? Для уменьшения расходов на подведение коммуникаций (газ, электричество, вода, канализация) Или для уменьшения расходов на газ, для отопления зимой. Пеноблоки для утепления сейчас недороги

То есть, вы без разрешения на строительство, фактически возведете самовольную постройку с сомнительной перспективой его легализации, продажи, раздела, и возврата вложенных денег...

И в заключение, хочу сказать, что мы адвокаты, юристы, дающие вам советы, ничем не рискуем

Если надумаете спросить совет на сайте, обязательно указывайте, какой ответ бы вы хотели вы услышать:

1. такой ответ, чтобы было вам приятно его услышать, чтобы ответы юристов убедили вас в своей правоте, перед кем-то или перед собой

2. либо конкретный сухой ответ, со ссылкой на закон, который бы развеял ваши заблуждения, и был бы вам неприятен, поскольку вы ожидали иного ответа, примерно такого,

"что любое капитальное строение, на которое требуется разрешение на строительство и возведенное без оного, является самовольным постройкой, со всеми негативными последствиями для лица его возведшего, в назидание за пренебрежение градостроительными нормами"

Иногда еще бывает, что отношения между соседями, да и родственниками портятся, может появится желание продать дом и переехать в другое место, а такой самострой продать тяжело, если возможно

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ

Статья 222. Самовольная постройка

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

(п. 1 в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ)

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Абзац утратил силу. - Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ.

Использование самовольной постройки не допускается.

(абзац введен Федеральным законом от 03.08.2018 N 339-ФЗ)

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции Ф 06-54028/2019

г. Казань Дело № А 57-26100/2018 08 ноября 2019 года

Таким образом, системное толкование названных норм градостроительного законодательства свидетельствует о том, что застройщик вправе приступить к строительству (реконструкции) объекта капитального строительства только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства.