Приобретение доли в коммунальной квартире у соседей - правила, нюансы и условия, которые нужно знать

597₽ VIP

Здравствуйте, Виталий Валерьевич! Прежде всего необходимо разрешение органа опеки и попечительства (ст.37 ГК РФ). Кроме того, согласно ст.250 ГК РФ необходимо соблюдение преимущественного права покупки. Т.е. нужно предложить купить другим участникам общей долевой собственности долю. Согласно пункту 2 статьи 250 ГК РФ "продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу". После соблюдения этих формальностей сделка будет возможна.

Если несовершеннолетний ребенок является собственником ст 209 ГК РФ этой доли то нужно выполнить самое главное условие продавцам: у них на основании статьи 37 ГК РФ должно быть письменное разрешение органа опеки на продажу этой доли Если соседи не предоставят вам такое разрешение то не нужно связываться с покупкой доли Сделку не пропустят в Росреестре.

Здравствуйте, Уважаемый Гость нашего правового Ресурса!

Сделка по отчуждению (купле-продаже) собственности несовершеннолетнего подлежит обязательному нотариальному удостоверению (пункт 2 статьи 54 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости"). Кроме того, для сделки необходимо разрешение органа опеки (ст. 37 ГК РФ).

Здравствуйте Виталий Валерьевич!

От продавцов Вам необходимо предоставить Разрешение органов опеки на продажу Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 30.04.2021) "Об опеке и попечительстве"

Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного

Так как это доля, то необходимо соблюсти процедуру предусмотренную в ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Продавцу необходимо предоставить эти уведомления.

Всего Вам наилучшего!

Виталий Валерьевич, здравствуйте!

1. При приобретении квартиры, дома или доли несовершеннолетнего, родители должны получить в органах опеки и попечительства разрешение на отчуждении его доли, согласно ст. 37 ГК РФ,

Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опекун или попечитель предоставляет отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, в порядке, установленном Федеральным законом "Об опеке и попечительстве". Случаи, при которых опекун вправе не предоставлять отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, устанавливаются Федеральным законом "Об опеке и попечительстве".

Разрешение опека выдает только в том случае, если ребенку будет приобретена другая недвижимость, в вашем случае доля.

2. Учитывая то, что вы хотите приобрести именно долю, то остальные долевые собственники имеют право преимущественного выкупа, согласно ст. 250 ГК РФ,

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Если вам продадут долю, без предложения выкупить ее другим сособственникам, то в последующем вы можете потерять недвижимость, сделку с легкостью оспорят.

Таким образом, если вы хотите приобрести долю без риска, то рекомендую:

1. Заказать выписку из Росреестра и посмотреть кто является собственником.

2. Запросить у продавца разрешение опеки на отчуждение доли несовершеннолетнего.

3. Запросить у продавца письма, направленные другим сособственникам о выкупе доли.

Письма должны быть отправлены за 30 дней до продажи.

Если все эти документы предоставят вам, то риска в приобретении доли несовершеннолетнего никакого не будет.

Всех благ Вам!

Вам следует удостовериться - получив заверенные копии документов - о том, что есть согласие органов опеки согласно положений ст. 37 ГК РФ -

ГК РФ Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного

1. Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опекун или попечитель предоставляет отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, в порядке, установленном Федеральным законом "Об опеке и попечительстве". Случаи, при которых опекун вправе не предоставлять отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, устанавливаются Федеральным законом "Об опеке и попечительстве".

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве".

3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности.

1. Письменное разрешение органа опеки на продажу этой доли несовершеннолетнего ребенка в соответствии со ст.37 ГК РФ.

2. Пиьменное уведомление других сособственников общейсобственности о преимущенном праве покупки доли в соответствии со ст.250 ГК РФ (либо письменный отказ от покупки).

Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом... .

Здравствуйте, Виталий Валерьевич, собственно говоря, сложность тут только одна, это получить на заключение договора купли продажи ст.549 ГК РФ согласие органа опеки. Есть еще один нюанс при заключении подобных сделок, договор купли продажи с недвижимым имуществом, собственником которого является несовершеннолетний подлежит нотариальному удостоверению, на это указывает Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 30.04.2021) "О государственной регистрации недвижимости" Статья 54. Особенности осуществления государственной регистрации прав при доверительном управлении и опеке, связанных с недвижимым имуществом

...

2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Добрый день,

1) Основное, что должно быть это письменное разрешение органов опеки для продажи доли несовершеннолетнего ребенка в соотв. Ст. 37 ГК РФ

2) Продажа доли предусматривает процедуру предусмотренную в Ст. 250. ГК РФ Преимущественное право покупки

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.[quote][/quote]

Без предоставления данных уведомлений и разрешений не рекомендую связываться с покупкой доли.

Здравствуйте Виталий Валерьевич!

Для того, чтобы соседу выкупить долю, принадлежащую несовершеннолетнему и полученной в результате приватизации, надо четко понимать то, что несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет в соответствии со ст.26. Дееспособность несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет ГК РФ, обладают частичной дееспособностью и более свободны в заключении сделок.

Они самостоятельно могут заключать договоры, расписываться в документах. Однако все их действия происходят с письменного согласия родителей или же других законных представителей.

В соответствии с действующим законодательством сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат обязательному нотариальному удостоверению на основании ч. 2 ст.54. Особенности осуществления государственной регистрации прав при доверительном управлении и опеке, связанных с недвижимым имуществом Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"

2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Заключая те или иные договоры, следует помнить, что законодательством установлены следующие основания для признания сделок с участием несовершеннолетних недействительными:

- совершение сделки малолетним, не достигшим 14 лет;

- совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без письменного согласия его родителей или усыновителей;

Совершая операции с недвижимостью, вы должны максимально обезопасить себя от рисков и тщательно проверять все документы. В сделках с участием несовершеннолетних существуют определенные ограничения, это всегда нужно учитывать.

Если в соответствии с законом необходимо письменное согласие законного представителя, разрешение органа опеки и попечительства для совершения сделки, то требуйте эти документы.

В случае необходимости можно самостоятельно посетить орган опеки и попечительства, и узнать подробную информацию о законных представителях несовершеннолетнего, тем самым обезопасить себя от возможной подделки документов.

Помните, что сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, и в ее регистрации будет отказано.

rosreestr.gov.ru

Удачи Вам!

Здравствуйте! Самое главное в данной ситуации соблюсти процедуру предложения доли лицам, имеющим право преимущественно покупки доли в порядке ст. 250 Гражданского кодекса, поскольку при наличии иных собственников долей, не уведомленных, ваша сделка может быть оспорена и вы лишитесь комнаты, а денежные средства будете взыскивать с приставами.

А во-вторых поскольку речь идёт о несовершеннолетних, вы должны получить решение Органа опеки и попечительства о предоставлении разрешения на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего.

Добрый день! Покупка указанной доли возможна только с разрешения органа опеки и попечительства. Вам нужно обратиться к нотариусу в силу следующего.

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

При удостоверении договора отчуждения взимается нотариальный тариф (государственная пошлина) в размере 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 Налогового кодекса Российской Федерации).

Кроме того, может потребоваться оплата услуг правового и технического характера: консультирование, составление проектов документов, изготовление документов в соответствии с установленными тарифами (ч. 6, 7 ст. 22, ст. 23 Основ законодательства РФ о нотариате).

С 01.02.2019 после удостоверения договора купли-продажи нотариус обязан направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы, при условии что стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом (ч. 2 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 3 ст. 3 Закона от 03.08.2018 № 338-ФЗ).

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, а также специальной регистрационной надписью на договоре купли-продажи (ч. 1 ст. 28 Закона № 218-ФЗ; п. 1 Приложения № 3 к Приказу Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943).

Здравствуйте, Виталий Валерьевич!

Вам нужно вопрос согласовать с опекой, так как речь идет в вашем вопросе об жилоим имуществе несовершеннолетнего и получить согласие опеки на сделку.

Кроме того, если речь о доле, то при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается.

Таким образом, вам нужно соблюсти согласие опеки и получить отказ остальных собственников долей в квартире на покупку доли несовершеннолетнего.

Правовое основание - ст. 250 ГК РФ.

Надеюсь мой ответ вам полезен!