Какой момент является основанием для пользования квартирой при продаже с незарегистрированным переходом права собственности - судебная практика и ответы на вопросы.

398₽ VIP

Здравствуйте, Федор! Если договором не предусмотрено иное, то право пользования жилым помещением (ст.209 ГК РФ, ст.30 Жилищного кодекса РФ) возникает с момента приобретения права собственности (ст.8.1 ГК РФ, требованиям Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"), которое возникает с момента государственной регистрации: согласно пункту 2 ст.8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Ответ отключен модератором

Здраствуйте!

Акт приёмки говорит лишь о том, что передача состоялась на практике. Это может произойти и до регистрации, и после неё. Довольно большую важность здесь получает ст. 17 Закона о регистрации, которая указывает на то, что основанием для перехода права являются договоры и другие сделки, к примеру, завещание, представляющее собой одностороннюю сделку.

Право пользования жилым помещением возникает с момента приобретения права собственности с момента государственной регистрации.

(ст. 8.1 ГК РФ и Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости")

С момента, указанного в договоре, стороны вольны и через год после перехода права собственности о таком договориться. А по умолчанию - с момента перехода права (регистрации права собственности) - ст. 209 ГК РФ и далее.

Акт-приема передачи - иной документ по сути. И какая судебная практика Вас интересует? По-моему, Вы несколько заблуждаетесь и не от том думаете...

Надо уточнить ситуацию и Ваши желания...

Здравствуйте, Fedor.

Если вопрос о возможности пользования квартирой покупателем не урегулирован положениями ДКП, то следует руководствоватся общими нормами гражданского и жилищного законодательства.

В порядке ст.223 ГК РФ

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст.209 ГК РФ

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Рассматривая положения ст.153 ЖК РФ

2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;

Ну и ст.292 ГК РФ рассказывает про возможность пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника до момента перехода прав собственности:

2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Таким образом: с переходом прав собственности на жилое помещение утрачиваются права пользования бывшим собственником, если иное не предусмотрено договором.

Всего хорошего.

Здравствуйте, Федор! По вашему вопросу:

------------------------------------------

1. ДКП в данном случае вступает в силе только после регистрации права собственности в Росреестре.

2. Это прямо определено в статье 223 Гражданского кодекса РФ:

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации,

3. Соответственно, когда право собственности будет зарегистрировано в Росреестре, то с этого момента покупатель становится соьственником и имеет право пользования квартирой.

В данном случае Вы уж сами можете решить с акт передачи квартиры Ключевое.

Строго по закону право пользования переходит только с момента госрегистрации ст. 551 ГК РФ.

Но по обоюдной договоренности с продавцом такое право может наступить уже с момента передачи ему денег или составления акта приема передачи По договорённости тогда уже можно в,езжать, жить и пользоваться.

И судебная практика исходит именно из того, что я вам сказала. Иного не дано.

Право пользования квартирой на практика происходит с момента подписания ДКП, передачи денег и ключей, а не с государственной регистрации сделки.

А юридически, когда Росреестр зарегистрирует ДКП.

- см. ст. 8.1, 209, 572 ГК РФ, ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Здравствуйте

Fedor

Акт приема - передачи недвижимости не является основанием для пользования недвижимым имуществом покупателем, так как момент возникновения право пользования имуществом возникает с даты регистрации в ЕГРН собственности на основании такого перехода.

Согласно ст.556 ГК РФ Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Право собственности у приобретателя недвижимого имущества по сделке возникает с момента внесения соответствующей записи в ЕГРН (Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости) согласно ч.5 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 05.12.2022) "О государственной регистрации недвижимости"и является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

___

С момента внесения записи о праве собственности в ЕГРН покупатель вправе пользоваться имуществом как собственник ст.209 ГК РФ.

Здравствуйте, Фёдор!

Право собственности содержит три составляющих: владение, пользование, распоряжение (ст. 209 ГК РФ).

Сейчас у того, кто приобрёл квартиру два составляющих; владение, пользование. А вот распоряжение это то, что пока не может быть использовано до регистрации права собственности.

Как законный владелец (на основании договора купли-продажи, акта приёма передачи) человек имеет право пользования квартирой. Более того, он несёт ответственность за бремя содержания, то есть обязан платить за предоставляемые услуги. Судебная практика по этому поводу имеется.

Право собственности возникает согласно ст.223 ГК РФ

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

С этого момента закон связывает возникновение всех прав, полномочий собственности в соответствии со ст.209 ГК РФ, в т.ч. и права пользования.

Это по закону.

Но если Вы подписали акт приема-передачи квартиры, вместе с договором КП, то вполне логично возможность пользования с этого момента.

Акт есть часть договора КП. Условия договора должны соблюдаться.

Продавец должен передать ключи от квартиры...

На практике передают ключи после получения документов с Росреестра.

Здравствуйте!

Согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

То есть фактически покупатель имеет право пользоваться квартирой с момента регистрации договора.