Риски при покупке квартиры из под залога микрофинансовой организации

398₽ VIP

Опасности вас могут поджидать буквально на каждом шагу. В совершении такой сделки купли-продажи ст 549-551 ГК РФ слишком много подводных камней Если квартира находится в залоге у МФО, то продажа квартиры возможна исключительно с согласия МФО

Добрый день! Нужно внимательно проверить все документы на квартиру и документы, подтверждающие право залога микрофинансовой организации, особенно договор залога, есть ли там право залогодержателя обращать взыскание на предмет залога (ст. 348 ГК РФ). Также нужно проверить, нет ли прав третьих лиц на квартиру. В принципе, ничего особенного в таких сделках нет, они достаточно распространены.

Здравствуйте, Сергей!

При грамотном оформлении - никаких опасностей.

Надо получить согласие этой организации (ст. 334 ГК РФ).

ну и в договоре все прописать.

Опасности могут содержаться в договоре, но его надо анализировать.

Вам предлагали уже какой то вариант?

Возможно заключить сделку с обременением. Есть определенные риски.

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 20.10.2022) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Статья 40. Обременение заложенного имущества правами других лиц

1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:

срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;

имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

2. В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

(п. 2 в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя. В случае выдачи закладной предоставление на этих условиях третьим лицам права пользования заложенным имуществом допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной.

4. Предоставление залогодателем заложенного имущества в пользование другому лицу не освобождает залогодателя от исполнения обязанностей по договору об ипотеке, если этим договором не предусмотрено иное.

5. Обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, другими залогами регулируется правилами главы VII настоящего Федерального закона.

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 16.04.2022)

ГК РФ Статья 352. Прекращение залога

(в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 352 ГК РФ

Развернуть

Когда и как прекращается залог

1. Залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

Как добросовестному приобретателю заложенного имущества добиться прекращения залога

2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога;

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;

4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2);

5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным;

6) по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;

7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса;

8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1);

9) в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса;

10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

2. При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.

Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1).

Не исключено, что данный вопрос придется решать в судебном порядке.[u][/u]

Нужно читать документы на основании, которых (ст. 348 ГК РФ) квартира в залоге у МФО, нужно понимать каким образом происходит (предлагают) продажа квартиры - если этим занимается пристав исполнитель в рамках исполнительного производства, то скорее всего должно быть всё правильно оформлено и рисков минимально

Здравствуйте

Продажа скорее всего из-за невозможности оплачивать данный залог.

Сейчас многие продают такую недвижимость.

Главное! Нужно разрешение от этого МФО. Часть денег за вычетом долга заемщика, штрафа и пени передается продавцу.

Алгоритм таков:

1 Стороны договариваются о сделке, при необходимости составляют предварительный договор купли-продажи.

2 Проводится задаток, если участники сделки договаривались о его передаче.

3 Продавец пишет заявление в мфо. В нем он указывает просьбу досрочно погасить ссуду.

4 Мфо выдает заемщику справку с точной суммой долга.

5 Составляется проект договора и передается в мфо.

6 Оформляется окончательный вариант договора купли-продажи. В некоторых случаях его нужно заверять у нотариуса. Например, это делают, если один из собственников несовершеннолетний или недееспособный.

7 Покупатель кладет деньги на аккредитивный счет, если это предусмотрено договором.

8 Стороны подписывают договор купли-продажи.

9 Новый владелец регистрирует право собственности на себя.

10 Мфо забирает свою часть средств, а оставшуюся сумму передают продавцу.

Перед оформлением нужно проверить данную недвижимость через Росреестр. Если что то будет непорядок, Росреестр не проведёт сделку.

См

Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ (последняя редакция)

Здравствуйте, Сергей! Если квартира в залоге (ст.334 ГК РФ, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), то согласно ст.346 ГК РФ возможно отчуждение с согласия залогодержателя. Если оно есть, то можно покупать. Если нет, то только после снятия обременения. Как правило деньги передаются по предварительному договору (ст.429 ГК РФ), но не покупателю, а залогодержателю, что прописывается в договоре, чтобы снять обременение. А потом уже стороны выходят на сделку по основному ДКП (ст.549 ГК РФ), когда обременение будет снято. Риски в задержках снятия обременения. Возможными судами в связи с этим, если залогодержатель будет вести себя недобросовестно.

Добрый день.

"Опасности", могут поджидать при покупке любой квартиры.

В данном случае, что нужно смотреть (без ссылок на закон):-сумма займа;-остаток задолженности на момент погашения;-сроки снятия залога;-наличие закладной на бумажном носителе;-наличие просроченных платежей;-сумма продажи, которая будет указана в ДКП на сегодняшний момент.

Все можно сделать в рамках грамотно составленного ДКП, предварительно ознакомившись с договором займа. Сопоставить стоимость покупки и размер остатка перед МФО.

Дополню.

Никаких задатков, залогов и прочего передавать нельзя.

Нужно составлять основной договор, прописывать все условия передачи денежных средств.

В данном случае, в ДКП должна быть отражена либо ВСЯ СТОИМОСТЬ квартиры, либо стоимость, не МЕНЕЕ СУММЫ ДОЛГА перед МФО.

Особых опасностей нет - проверить догвор залога на предмет его регистрации -

ГК РФ Статья 339.1. Государственная регистрация и учет залога

и наличие судебного акта на обращение взыскания на предмет залога.

Наибольший риск - некачественная квартира и наличие проживающих. Котрых Вы год-другой можете выселять по суду, оплачивая услуги ЖКХ - после с них не взыщите ничего... реально не получите...

Сергей, добрый день.

Риски есть, нужно изучать документы

----------

Такую сделку могут признать недействительной в судебном порядке, по иску лица, право которого нарушено.

Согласно статьи 166 ГК РФ

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

______

Желаю вам всех благ

С уважением, Дарья Алексеевна

Нужно проверять документы с самого начала (приватизация, договор долевого участия и т.п.), обязательно сделку через нотариуса, передачу денег через (ячейку, аккредитив, депозит нотариуса) и обязательно по истечении 7 дней с момента перехода к Вам права.

Добрый день, Сергей.

ст.334, 346, 429, 549 ГК РФ