Продаем квартиру. Покупатель - ипотечник. За какой срок до выхода на сделку банк покупателя должен ознакомить продавца с ДКП и договором аккредитива/эскроу? Возможна ли сделка без ПДКП? Заранее благодарю за ответ!
Здравствуйте Екатерина Львовна
За 5 дней до выхода на сделку банк извещает продаца об открытии аккредитива и заключается предварительный ДКП согласно согласно п.6.16 гл.6 Положение Банка России от 29.06.2021 N 762-П (ред. от 03.08.2023) "О правилах осуществления перевода денежных средств"
Заключаются два самостоятельных договора - кредитный договор с банком и договор купли-продажи с использованием кредитных средств между продавцом и покупателем недвижимости, в которых содержится условие об ипотеке приобретаемого объекта .
Особенности заключения дкп ипотечного жилья указаны в Федеральном законе от 29.12.2022 N 613-ФЗ о внесении изменений в Федеральный закон от 21.12.2013 N 353-ФЗ
___
Покупатель арендует в банке ячейку в которую поступят денежные средства для перечисления продавцу после совершения, подписания дкп и сдачи в росреестр через МФЦ. МФЦ выдает расписки сторонам о сроке регистрации сделки. Данная расписка представляется покупателем в банк и банк перечисляет деньги продавцу на реквизиты указанные в дкп.
___
Согласно п.6.20 гл.6 Положение Банка России от 29.06.2021 N 762-П (ред. от 03.08.2023) "О правилах осуществления перевода денежных средств"
Исполнение аккредитива путем платежа осуществляется посредством перевода денежных средств платежным поручением исполняющего банка на банковский счет получателя средств или посредством зачисления соответствующей суммы на банковский счет получателя средств в исполняющем банке и извещается продавец за 3 дня
___
С уважением юрист Марьяна Николаевна
Спросить
Спасибо Вам за ответ!
Спросить
Срок, о котором вы спрашиваете ни какими законами или иными нормативными правовыми актами не установлен, чтобы юристам можно было открыть эти документы и назвать вам точный срок.
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 24.07.2023)
ГК РФ Статья 867. Общие положения о расчетах по аккредитиву
В данной статье сказано:
5. Расчеты по аккредитиву регулируются настоящим Кодексом, банковскими правилами, условиями аккредитива, а в части, ими не урегулированной, обычаями, применяемыми в банковской практике. Тоже самое относится и к счету эскроу-ГК РФ Статья 860.7. Договор счета эскроу
Конкретный срок ознакомления нигде не прописан, поэтому по поводу срока вам нужно связываться с банком покупателя и там получать всю нужную вам информацию.
Предварительный договор купли - продажи ст 429 ГК РФ не является обязательным элементом. Заключение предварительного договора - это право сторон, но не обязанность Поэтому отсутствие в вашем случае предварительного договор ни каким образом не должно сказываться на заключении сделки купли - продажи
Спросить
Большое Спасибо за ответ! А подскажите, пожалуйста, насколько допустимо, если на сделку нас банк получателя вывел слишком спешно, непосредственно перед закрытием (часы работы). Сделка назначена на утро завтрашнего дня. Да, сейчас из-за повышения ставки ипотечникам с 1.09 почти нет возможности "протиснуться" на сделку, и это удача для покупателя. Тем не менее, не согласован с банком нами ни список документов, ни согласованы тремя сторонами договоры ДКП, ни аккредитива. Это большие риски для продавца. ПДКП также не был заключён. Аванс был перечислен на реквизиты агента. Насколько я понимаю, мы в случае неявки/отказа подписать договоры рискуем лишь суммой аванса?
Спросить
Коллега оговорился, что я тут что то голословно утверждаю по ПДКП
Странно слышать такой комментарий, потому; что, если внимательно почитать гл 6 п.6.16 Положение Банка России от 29.06.2021 N 762-П (ред. от 03.08.2023) "О правилах осуществления перевода денежных средств" об особенности расчетах по аккредитиву, то без ПДКП не обойтись, так как банк должен проверить всю информацию.
___
Если жилье приобретается в ипотеку, то в сделке, кроме продавца и покупателя, участвует банк, которому для принятия окончательного решения о выдаче кредита необходимо получить полную информацию об объекте и условиях сделки. Поэтому чаще всего банки просят предоставить подписанный и оформленный у нотариуса ПДКП в трех экземплярах, причем часто по форме кредитной организации
___
В результате в случае срыва сделки риск есть по потере аванса, да
Спросить
Положение Банка России от 29.06.2021 N 762-П (ред. от 03.08.2023) "О правилах осуществления перевода денежных средств" (Зарегистрировано в Минюсте России 25.08.2021 N 64765)
Глава 6. Расчеты по аккредитиву
6.16. Исполняющий банк, банк-эмитент проверяют соответствие по внешним признакам представленных документов по аккредитиву и их реквизитов требованиям, предусмотренным условиями аккредитива, а также отсутствие противоречий между документами по аккредитиву. Представленные документы по аккредитиву, содержащие расхождения с условиями аккредитива по внешним признакам и (или) противоречия с другими представленными документами по аккредитиву (далее - документы с расхождениями), признаются не соответствующими условиям аккредитива.
Срок проверки документов по аккредитиву не должен превышать пять рабочих дней, следующих за днем их получения. В случае несоблюдения указанного срока исполняющий банк, банк-эмитент не вправе ссылаться на несоответствие представленных документов по аккредитиву условиям аккредитива. При представлении документов по аккредитиву менее чем за пять рабочих дней до истечения срока действия аккредитива исполняющий банк, банк-эмитент вправе осуществлять проверку документов по аккредитиву в пределах пятидневного срока, при этом закрытие аккредитива до окончания указанного срока не осуществляется.
В пункте 6.16 говорится о сроках проверки предоставленных документов по аккредитиву Вы же спрашиваете не о сроках проверки документов по аккредитиву, а о сроке когда вас банк должен ознакомить с ДКП и договором аккредитива/эскроу- такой срок нормативными актами ни как не регламентирован И в пункте 6.16, на который в первом ответе ссылается юрист ни слова не сказано, о том что необходимо заключение предварительного договора. Заключение предварительного договора в данной ситуации это ваше с покупателем право, но ни как не обязанность. Если юрист считает, должен быть предварительный договор то пожалуйста ссылка на норму законодательства, а не так- голословно утверждать о необходимости предварительного договора
Спросить
