Продажа недвижимости - вопросы о правах на гараж и подвал

199₽ VIP

Согласно ст.ст. 289, 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения в доме, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и прочее оборудование за пределами или внутри квартир, если они обслуживают больше одной квартиры.

Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений принадлежат на праве общей долевой собственности «общее имущество дома: помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, сами лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации».

Для того чтобы подвальное помещение было выделено как самостоятельный объект недвижимости, оно должно соответствовать определенным условиям: отвечать требованиям обособленности и изолированности от других помещений, иметь самостоятельное определенное функциональное назначения и должно быть предназначено для самостоятельного использования.

В описанном Вами случае необходимо знать выделялось ли подвальное помещение как самостоятельный объект недвижимости. Для этого должно быть решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, в котором должны быть определены границы выделяемого помещения, его функциональное назначение и прочие особенности.

Чтобы узнать какой конкретно подвал был закреплен за квартирой надо обратиться в обслуживающую организацию (ЖКХ, ТС, ЖСПК) и уточнить, на каких основаниях жильцы дома пользуются подвалами и включены ли подвалы в их правоустанавливающие документы на квартиру.

Если право собственности на подвал не зарегистрировано, долю в праве общей собственности на места общего пользования в многоквартирном доме (подвальные помещения и т. п.) нельзя продать отдельно от квартиры.

Если есть документы о праве собственности на такие объекты недвижимости (ст 131 ГК РФ) как квартира, подвал и гараж, то согласно статьи 209 ГК РФ собственник имеет право продать по отдельности каждый из эти х объектов недвижимости Ни о каком комплекте речи не может быть

Если у вашей владелицы недвижимости есть документы, подтверждающие ее право собственности на квартиру, подвал и гараж, то исходя из статьи 421 ГК РФ, которая называется свобода договора, вы можете по договоренности с продавцом в одном договоре купли-продажи указать и квартиру, и подвал и гараж. Можете разбить покупку этих объектов недвижимости и на отдельные три договора

Если право собственности на подвал не зарегистрировано за этой владелицей, то нельзя продавать квартиру вместе с подвалом, потому что в таком случае подвал является согласно статьи 36 Жилищного кодекса РФ общедомовым имуществом, принадлежащим собственникам помещений на праве общей долевой собственности

В пункте 2 части 4 статьи 37 Жилищного кодекса РФ прямо сказано о том, что собственник помещения не имеет права отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме,

Другими словами, эта владелица, если у нее нет документов о праве собственности на подвал, не имеет вам права продать квартиру вместе с долей в подвале.

Каждым по отдельности распоряжается

Здравствуйте еще раз!

Как предварительный договор, так и заключенный основной договор покупки недвижимости касается в Вашем случае, только одного объекта - квартиры

Подскажите, пожалуйста, в таких случаях жилье продается в комплекте с гаражом и подвалом или же собственник может распоряжаться каждым объектом по отдельности?

Понятия "в комплекте" при продаже недвижимости ни в гражданском ни жилищным законодательстве нет.

Подвал и гараж, если они у продавца квартиры были оформлены в собственность являются самостоятельными объектами недвижимости и к покупке квартиры никакого отношения не имеют, так как в ст.549. Договор продажи недвижимости ГК РФ прямо установлено, что

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя, квартиру или другое недвижимое имущество

Т.е. продается квартира отдельно, другое недвижимое имущество, в вашем случае это подвал тоже отдельно