Возможность застройщика требовать выселения собственника частного дома при проведении аукциона по КРТ - законные аспекты и варианты развития событий.

597₽ VIP

Здравствуйте Евгений!

Требовать застройщик выселения от собственника частного дома не может и не имеет права в принципе. В смысле ВООБЩЕ не может

А что может?

Может, в соответствии с ч.9 ст. 32.1. Обеспечение жилищных прав граждан при осуществлении комплексного развития территории жилой застройки ЖК РФ

Предоставление равноценного возмещения или жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за освобождаемое жилое помещение, предоставление равнозначного жилого помещения в соответствии с частью 7 настоящей статьи осуществляются на основании договора, заключаемого между собственником жилого помещения и лицами, обеспечивающими реализацию решения о комплексном развитии территории жилой застройки, указанными в Градостроительном кодексе Российской Федерации, либо лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, в случае, если это предусмотрено таким договором о комплексном развитии территории (далее - договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение).

Т.е., проще говоря, с Вами должны заключить договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение.

Это вариант договора купли-продажи.

Вы в него можете включить положение выкупа Вашего дома с учетом его полной стоимости, включая ипотеку и привлеченный материнский капитал

Как договариваться в банке о замене сторон в кредитном договоре и с Соцфондом это уже проблема застройщика

Кроме того, потребуется еще и предварительное разрешение органов опеки, так как вопрос стоит о предоставлении жилья и несовершеннолетним детям, которое должно быть не хуже того, что у вас есть на сегодняшний момент

"Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 04.08.2023) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.09.2023) ГрК РФ

Глава 10. КОМПЛЕКСНОЕ РАЗВИТИЕ ТЕРРИТОРИИ (введена Федеральным законом от 30.12.2020 N 494-ФЗ)

Статья 64. Цели комплексного развития территории

Статья 65. Виды комплексного развития территории

Статья 66. Порядок принятия и реализации решения о комплексном развитии территории

Статья 67. Решение о комплексном развитии территории

Статья 68. Договор о комплексном развитии территории

Статья 69. Порядок заключения договора о комплексном развитии территории

Статья 70. Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей

Комплексному развитию территории посвящена глава 10 Градостроительного кодекса РФ. Исходя из положений данный главы не предусмотрено право застройщика требовать от собственника частного дома находящегося в ипотеке с привлечение мат. капитала его выселения

"Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 14.11.2023) ЖК РФ Статья 32.1. Обеспечение жилищных прав граждан при осуществлении комплексного развития территории жилой застройки

С точки зрения данной статьи законное развитие событий в вашей ситуации заключается в следующем:

собственникам взамен освобождаемых ими жилых помещений предоставляется возмещение, определяемое в соответствии с частью 7 статьи 32 настоящего Кодекса, на день, предшествующий дню принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки (далее в целях настоящей статьи - равноценное возмещение).

Предоставление равноценного возмещения или жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за освобождаемое жилое помещение, предоставление равнозначного жилого помещения в соответствии с частью 7 настоящей статьи осуществляются на основании договора, заключаемого между собственником жилого помещения и лицами, обеспечивающими реализацию решения о комплексном развитии территории жилой застройки, указанными в Градостроительном кодексе Российской Федерации, либо лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, в случае, если это предусмотрено таким договором о комплексном развитии территории (далее - договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение).

Это незаконное требование. Пока сохраняется право собственности на дом - никто не вправе ничего требовать от собственника, который имеет право на владение, пользование и распоряжение данным домом (ст. 209 Гражданского кодекса РФ, ст. 30 жилищного кодекса РФ). Поэтому чтобы кто-то (не важно кто) имел право требовать выселения из дома, должно быть прекращено право собственности на дом.

Прекращение права собственности на дом производится по основаниям, установленным гражданским законодательством и в законах нет оснований.

В ст. 235 Гражданского кодекса РФ перечислен исчерпывающий перечень случаев, когда право собственности может быть прекращено принудительно и там нет ничего про требования застройщиков:

2. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:

1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237);

2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238);

3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (статья 239);

3.1) отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1);

3.2) отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2);

4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241);

5) реквизиция (статья 242);

6) конфискация (статья 243);

7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных статьей 239.2, пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293, пунктами 4 и 5 статьи 1252 настоящего Кодекса;

8) обращение по решению суда в доход Российской Федерации имущества, в отношении которого не представлены в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии коррупции доказательства его приобретения на законные доходы;

9) обращение по решению суда в доход Российской Федерации денег, ценностей, иного имущества и доходов от них, в отношении которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии терроризму лицом не представлены сведения, подтверждающие законность их приобретения.

Но если речь о планировании развития территорий, то в дело могут вмешаться местные власти, которые собственно говоря и могут принять решение об отчуждении земельного участка для муниципальных нужд, а в таком случае муниципалитет (а не застройщик) будет проводить работу по освобождению земли. Впрочем иногда вопросами взаимодействия с собственниками занимаются и застройщики (которые этим занимаются по негласному поручению местных властей).

В общем, ситуация такова: требования застройщика выполнять Вы не обязаны, но если Вам предложат какой-то выгодный вариант обмена - можете рассмотреть его, поскольку при выкупе имущества органа местного самоуправления будет проводиться оценка имущества и тут уже нужно будет следить, чтобы оценщики не ошиблись при оценке в пользу муниципалитета.

Если застройщик предложит что-то не выгодное - торгуйтесь, не стесняйтесь, требуйте более выгодные варианты.

Добрый день.

У застройщика такого права нет, такое право есть только у органов исполнительной власти региона или местной администрации.

Так, согласно ст. 56.12 Земельного кодекса РФ

Решение об изъятии земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории принимается:

2) уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в случае, если решение о комплексном развитии территории принято Правительством Российской Федерации по инициативе высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, в границах которого расположена территория, подлежащая комплексному развитию, либо если решение о комплексном развитии территории принято высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации;

3) уполномоченным органом местного самоуправления в случае, если решение о комплексном развитии территории принято главой местной администрации.

Порядок изъятия расписан в этой статье.

В случае изъятия з/у и жилого дома, вы вправе будете рассчитывать на

1) выкупную цену земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в случае, если земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества находятся в собственности физических или юридических лиц;

2) размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества;

3) иные условия, предусмотренные пунктом 1 статьи 56.9 настоящего Кодекса.

При этом ипотека будет прекращена

В случае, если подлежащие изъятию у правообладателей в соответствии с настоящей статьей земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества обременены правами третьих лиц, изъятие таких земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества является основанием для одновременного прекращения прав третьих лиц на такие земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества.

Здравствуйте, уважаемый Евгений!

В данном случае, с правовой точки зрения, у Застройщика нет никаких законных оснований после проведенного аукциона по комплексному развитию территории требовать от собственника частного дома находящегося в ипотеке требовать выселения.

Поскольку Вы как победитель торгов зарегистрировали свое право собственности на квартиру и являетесь законным владельцем (ст.209 ГК РФ).

Кроме того, в силу ст.235 ГК РФ есть строго определенный исчерпывающий перечень случаев, когда право собственности может быть прекращено принудительно изъято, но этот не ваш случай.

Более того, в силу ч.1 ст.32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника только в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

И даже в этом случае, должно быть предоставлено взамен равноценное возмещения или жилое помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за освобождаемое жилое помещение, предоставление равнозначного жилого помещения на основании договора, заключаемого между собственником жилого помещения, либо лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, в случае, если это предусмотрено таким договором о комплексном развитии территории.

В этой связи должен быть ДКП (ст.454 ГК РФ) в правом выкупа частного дома с и его полной стоимости, с учетом ипотеки с вложенным материнским капиталом (суммой).

В противном лсчае, Вы вправе защитить в интересах своей семьи (детей) имущественных прав и оспорить в судебном порядке.

Параллельно Вы вправе обратиться в Прокуратуру, для проведения проверки на предмет законности действий Застройщика (ст.10 ФЗ "О прокуратуре РФ" от 17.01.1992 N 2202-1).

*При необходимости можете обратиться к любому из юристов портала 9111 для содействия и подготовке правовых документов (ст.779 ГК РФ "оказание юр.услуг").

Всего доброго Вам!

Рад был помочь, уважаемый Евгений!

Согласно ст. 56.12 Земельного кодекса РФ:

Решение об изъятии земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории принимается:

2) уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в случае, если решение о комплексном развитии территории принято Правительством Российской Федерации по инициативе высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, в границах которого расположена территория, подлежащая комплексному развитию, либо если решение о комплексном развитии территории принято высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации;

3) уполномоченным органом местного самоуправления в случае, если решение о комплексном развитии территории принято главой местной администрации.