Есть объект недвижимости на освобожденной территории в городе Мелитополь. Собственник, гражданин Украины находится за пределами РФ в Польше и сделал генеральную доверенность на оформление и перепродажу недвижимости на гражданина РФ (свою мать) в посольстве РФ, которая проживает в городе Мелитополь на сегодняшний момент.
На обращения в Росреестр, мать в телефонном режиме получает отказ, ей объясняют, что гражданин Украины не имеет права распоряжаться недвижимостью на территории города Мелитополя
Правомерны ли действия Росреестра? Может ли гражданин Украины, оформя доверенность в Российском посольстве на территории Польши, передать права распоряжаться недвижимость гражданину РФ?
Здравствуйте,
Осуществление такой процедуры законным путем осложняется одним фактом – Украина внесена в список недружественных стран. В рамках указа Президента РФ Владимира Путина 01.03.2022 № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности РФ», вводится новый порядок сделок с недвижимостью.
В соответствии с этими нормами, в ряде случаев необходимо для совершения сделки получить соответствующее разрешение от правительственной комиссии по контролю за иностранными инвестициями в РФ.
В первую очередь, принятые правила распространяются на резидентов РФ. Это следующие категории лиц:
– граждане Российской Федерации, даже в тех случаях, когда они проживают за пределами РФ или часто там бывают.
– лица без гражданства или граждане других государств, постоянно проживающие на территории РФ, на основании вида на жительство.
– лица имеющее два и более гражданств, если одно из них российское, независимо от места проживания и пребывания.
Также резидентами считаются организации, созданные в соответствии с российским законодательством, а также их подразделения, расположенные за пределами Российской Федерации.
С другой стороны, нормы введенные этим указом распространяются и на вторую сторону сделки, если она является резидентом страны, совершающей недружественные действия. Также присутствует пункт о подконтрольности иностранным лицам, то есть иноагенты.
Федеральный закон № 173 от 10.12.2003 «О валютном регулировании и валютном контроле» определяет порядок использования спецсчета. Это касается валютной операции при сделках с недвижимостью. В ряде случаев потребуется его использование.
Указ президента говорит о сделках, влекущих за собой право собственности на недвижимое имущество.
В первую очередь предполагается, что имущество находится на территории Российской Федерации. То есть вопрос ограничения сделок касается случаев приобретения недвижимости у иностранного лица из недружественного государства или наоборот, продажи своего имущества такому лицу.
Как поясняют в Росреестре, полного запрета на такие сделки и на участие в долевом строительстве нет. Но необходимо получить разрешение.
Важно! Ограничения относительно сделок с иностранными контрагентами из недружественных стран не распространяется на отношения наследственного правопреемства, осложненные иностранным элементом, а также выдачу доверенностей, предусматривающих полномочия по осуществлению сделок (операций), для которых необходимо получение разрешения Правительственной комиссии.
Порядок получения разрешения на сделку определяется постановлением правительства № 295 от 06.03.2022.
Один из участников сделки должен подать заявление. Конкретно кто – значения не имеет. В заявлении обязательно указать:
– цель;
– объект;
– содержание;
– существенные условия.
Также обязательно приложить документацию по праву собственности и прочим нюансам. Все зависит от того, какой именно тип имущества собираются передавать.
Невзирая на новизну правил, с 21 марта 2023 года действует поправка, несколько упрощающая возможность передачи прав собственности для физических лиц. Сделка может быть заключена и без разрешения специальной комиссии. Но здесь есть свои подводные камни – при регистрации сделки без соответствующего разрешения деньги отчисляемые в пользу резидента недружественной страны поступают на спецсчет типа С.
Такой счет имеет ряд серьезных ограничений. Средства с него не получится обналичить, а лишь использовать для уплаты налогов, штрафов и так далее в пределах РФ.
То есть гражданин Украины может продать принадлежащую ему недвижимость на территории РФ, но деньги будут заблокированы. При обратной процедуре таких ограничений нет. Если обязательна передача средств бывшему владельцу в полной мере – только через разрешение. Срок его получения не определен, ввиду сложностей работы комиссии. Обычно занимает порядка 3 месяцев и через Москву.
В случае договоров дарения, иностранные граждане, в том числе и граждане Украины могут передать право собственности гражданину РФ. Здесь нет никаких ограничений. В соответствии с нормами законодательства, налогообложение будет касаться только тех случаев, когда оба участника договора являются близкими родственниками, что подтверждается документально.
Если передача имущества по договору дарения происходит между иностранным гражданином и гражданином РФ без таких родственных связей, то налог составит 30% от кадастровой стоимости имущества. Оплата этой суммы ложится на одариваемое лицо.
Спросить
Действия Росреестра нарушают ст 209 ГК РФ, в соответствии с которой собственник имеет право распоряжения своей недвижимостью. В соответствии со ст 4 Федерального закона "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации" от 25.07.2002 N 115-ФЗ иностранные граждане пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации.
Спросить
Здравствуйте уважаемая Татьяна!
В данном случае, действительно вопросы продажи имущества или передачи прав собственности с украинским паспортом в РФ имеют определенные сложности.
Поскольку подпадают под ограничивающие нормы сделок самой недвижимости в силу Указа Президента РФ Владимира Путина 01.03.2022 № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности РФ», в том числе порядок сделок с недвижимостью.
Поэтому введенные этим указом распространяются и на вторую сторону сделки, если она является резидентом страны, совершающей недружественные действия. Также присутствует пункт о подконтрольности иностранным лицам, то есть иноагенты.
Здесь сложно, что либо посоветовать. Поскольку есть сложности и противоречия.
В этой связи действия Росреестра оценить сложно. В связи с событиями происходящими сейчас.
Поэтому гражданин Украины, оформя доверенность в Российском посольстве на территории Польши, вправе передать права распоряжаться недвижимость гражданину РФ, а вот сама реализация не предоставляется возможным.
Рад был Вам помочь!
Спросить
Здравствуйте. Татьяна.
Можно отказ Росреестра в регистрации сделки обжаловать в суд и возможно сделка по продаже квартиры в Мариуполе может состояться, но возникнут трудности с получением денежных средств со спецсчёта для нерезидентов. В свете указа Президента РФ В. В. Путина 01.03.2022 № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности РФ», которым введен новый порядок сделок с инвестициями в РФ и
Ф. З. № 173 от 10.12.2003 «О валютном регулировании и валютном контроле» .
Выгоднее в вашей ситуации матери, по доверенности, сделать договор дарения на сына, если он гражданин РФ.
И уже сын как гражданин Российской Федерации продаст эту квартиру и можно будет воспользоваться денежными средствами после продажи квартиры. Он заплатит налог, так как квартира будет менее 5 лет в собственности, но сумма будет намного меньше чем тот налог который платит нерезидент с продажи квартиры, 30%.от стоимости квартиры.
С уважением.
Надеюсь ответ помог.
Спросить
Гражданин Украины, оформя доверенность в Российском посольстве на территории Польши, вправе передать права распоряжаться недвижимость гражданину РФ, а вот сама реализация не предоставляется возможным.
Указ Президента РФ В. В. Путина 01.03.2022 № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности РФ»
Спросить
