Расторжение договора купли продажи гаража после регистрации в Росреестре

199₽ VIP

Нет. Да и зачем, администрация когда - нибудь все равно его выкупит у него.

Нет оснований для расторжения вашего договора

Здравствуйте, Ирина! Да, может, т.к. имеет место существенное изменение обстоятельств. А согласно статье 451 ГК РФ это основание для расторжения договора. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Все основания расторжения договора купли-продажи закреплены в ст 475 ГК РФ. Втдангом случае нет оснований расторжения договора. У собственника администрация выкупит участок, выплатит ему деньги.

Да, покупатель может расторгнуть договор купли-продажи на основании ст. 451 ГК РФ ("Существенное изменение обстоятельств"). В вашем случае, строительство дороги на земельном участке является значительным изменением обстоятельств, которое существенно влияет на использование гаража. Также покупатель может требовать расторжения договора, если продавец не сообщил об этом факте и знал о нём, что можно квалифицировать как введение в заблуждение (ст. 179 ГК РФ).

Наличие в договоре купли-продажи условия о расторжении договора в случае, если земельный участок, на котором расположен гараж, будет изъят для государственных или муниципальных нужд.

Согласно статье 428 Гражданского кодекса РФ, если в договоре предусмотрено условие о расторжении договора в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, то покупатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно статье 460 Гражданского кодекса РФ, продавец обязан передать покупателю товар, свободный от прав третьих лиц, если только покупатель не согласился принять товар с обременениями. Если продавец знал или должен был знать о планах по строительству дороги, но не сообщил об этом покупателю, то покупатель вправе требовать расторжения договора.

Если строительство дороги полностью исключает возможность дальнейшего использования гаража, то покупатель также вправе требовать расторжения договора купли-продажи на основании статьи 475 Гражданского кодекса РФ (существенное нарушение требований к качеству товара).

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК) граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК).

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 ГК).

Пунктами 1 – 4 статьи 453 ГК установлено, что:

при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде;

при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства;

в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения, а при расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора;

стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Исходя из статей 153, 408, 420, 450, 452, 453 ГК, соглашение о расторжении договора – это сделка о прекращении ранее возникших на основании этого договора обязательств.

Таким образом, расторжение договора возможно по основаниям, установленным ГК, в частности, пунктом 2 статьи 453 ГК, предусматривающим возможность расторжения договора, если обязательства по нему сторонами не исполнены.

Необходимо отметить, что по данному вопросу имеется судебная практика.

Согласно пункту 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК.

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» суд указал, если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества.

При этом действующим законодательством не предусмотрено расторжение договора по соглашению сторон, если обязательства по нему сторонами исполнены надлежащим образом (согласно пункту 1 статьи 408 ГК надлежащее исполнение прекращает обязательство).

В тоже время согласно статье 557 ГК в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Пунктом 2 статьи 475 ГК установлено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору в том числе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Здравствуйте Ирина!

В данном случае, с правовой точки зрения да возможно расторжение договора купли продажи гаража после регистрации в Росреестре, но только в судебном порядке (ст.131-132 ГПК РФ).

Поскольку в силу ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения.

*При необходимости можете обратиться к любому из юристов портала для содействия, защиты и подготовке правовых документов (ст.779 ГК РФ "оказание юр.услуг").

Всего доброго Вам!

Рад был помочь!

Добрый вечер, Ирина.

1)Начнем с того, что продавец думаю намеренно стоил данный момент, а значит он будет являться недобросовестным продавцом, что даст вам основание для расторжения ДКП.

2)Однако, продавец может настаивать на том, что ему данный момент не известен...

3)Но в любом случае, вам нужно будет ссылаться на существенное изменение обстоятельств, что даст основание так же для расторжения договора. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

4)ссылаться в любом случае нужно на ст. 451 ГК РФ

Теоретически возможно расстегнуть договор в судебном порядке, как заключенный под влиянием заблуждения покупателя.

На основании п.1 ст.178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (п.2 той же статьи).

На основании ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Перспектива подачи такого иска будет зависеть от представленных истцом доказательств, подтверждающих условия для применения этой статьи.

Да, можете расторгнуть ДКП в судебном порядке либо признать его недействительным.

По сути, продавец Вас обманул и не предоставил всей информации.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

- см. ст. 166-181, 450-453 ГК РФ, ст. 56, 131-132 ГПК РФ

на основании законодательства, покупатель имеет право расторгнуть договор купли-продажи гаража после его регистрации в Росреестре в связи с существенным заблуждением.

Ключевые моменты:

1. Согласно ст. 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием существенного заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Заблуждение считается существенным, если сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит.

2. В данном случае покупатель заблуждался относительно того, что земельный участок под гаражом предназначен для строительства дороги по генплану города. Это является существенным обстоятельством, поскольку оно влияет на возможность использования приобретаемого гаража.

3. На основании ст. 166 ГК РФ, покупатель имеет право предъявить иск о признании договора купли-продажи недействительным в связи с существенным заблуждением. Срок исковой давности по такому требованию составляет 1 год с момента, когда покупатель узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Уважаемая Ирина, добрый день!

Согласно статье 475 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), договор купли-продажи может быть расторгнут в случае существенного нарушения условий договора, таких как недостатки товара, которые не были оговорены продавцом и которые делают использование товара невозможным или существенно снижают его пригодность.

______

В вашем случае, гараж находится в собственности, а земля под ним в аренде у администрации города. Изменение генплана города и последующее строительство дороги не является основанием для расторжения договора купли-продажи гаража, так как это не связано с недостатками самого гаража.

______

Если администрация города решит использовать землю под строительство дороги, она обязана выкупить эту землю у арендатора (в данном случае у вас) по рыночной стоимости. Это регулируется законодательством о выкупе земель для государственных и муниципальных нужд.

_____

Таким образом, покупатель не имеет оснований для расторжения договора купли-продажи гаража на основании изменения генплана города и планируемого строительства дороги. В случае выкупа земли администрацией, покупатель получит компенсацию за землю.

Мое заключение

Нет оснований для расторжения вашего договора купли-продажи гаража. Все основания расторжения договора купли-продажи закреплены в статье 475 ГК РФ. В данном случае нет оснований для расторжения договора. У собственника администрация выкупит участок и выплатит ему деньги.

С уважением, Дарья Алексеевна

Да, в данной ситуации покупатель гаража имеет право требовать расторжения договора купли-продажи. Основания для расторжения:

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

2. Согласно ст. 451 ГК РФ, существенным изменением обстоятельств может быть то, что земля, на которой расположен гараж, будет использована для строительства дороги в соответствии с генеральным планом города.

3. Данное обстоятельство делает невозможным дальнейшее использование гаража по назначению, что является весомым основанием для расторжения договора купли-продажи.

4. Покупатель, приобретая гараж, исходил из того, что он сможет свободно им пользоваться. Но в связи с планируемым строительством дороги, это становится невозможным.

5. Покупатель вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи гаража. При этом он должен доказать, что данное обстоятельство является существенным изменением условий сделки.

6. Если суд удовлетворит требование о расторжении договора, покупатель также вправе потребовать возврата уплаченных за гараж денежных средств.

Таким образом, при наличии информации о планируемом строительстве дороги на месте гаража, покупатель имеет достаточные основания для расторжения договора купли-продажи в судебном порядке (ст.3 ГПК). В данных правоотношениях обязателен досудебный порядок урегулирования (ч.2 ст.452 ГК, ч.3 ст.132 ГПК)

Здравствуйте Ирина

Конечно риск есть, что покупатель попросит расторгнуть дкп на основании существенных изменений обстоятельств. Но с учетом отсутствие ввшей вины или нарушение договора, у покупателя шансы на расторжение договора малы.

Как указано в ст.451 ГК РФ

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно ч.2 ст. 451 ГК РФ Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона