Перевод жилого дома долевой собственности в дом блокированной застройки

199₽ VIP

Обратитесь в администрацию - ст. 252 ГК РФ, раз в натуре доли по сути выделяются и техническая документация имеется, если откажут, то в суд сходите - ст. 218 КАС РФ

Здравствуйте Андрей

Если спора по реальному разделу долей спора нет , технический имеется возможность образования отдельных объектов недвижимости с отдельными коммуникациями, входами , то все могут обратиться к нотариусу и заключить соглашение о реальном разделе дома и земельного участка на котором расположен дом ,чтобы образовался отдельный объект недвижимости нужно, чтобы и земельный участок был разделен согласно минимальной норме , чтобы была возможность регистрации отдельно образованного здания через Росреестр.

Можно руководствоваться Письмом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 27 апреля 2020 г. N 14-05253/20 О возможности постановки на государственный кадастровый учет блока жилого дома блокированной застройки

Для этого нужны документы : правоустанавливающие на дом ( выписки с ЕГРН) .Кадастровый паспорт на объект недвижимости и земельный участок , реальный раздел участка подготовленный кадастровым инженером и технический раздел недвижимости подготовленный кадастровым инженером ( можно привлеч с БТИ)

Согласно пункту 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации , часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной и отвечает требованиям части 2 статьи 49 ГрК, предъявляемым к блокам в жилых домах блокированной застройки. Кроме того, судом отмечено, что в рассматриваемом случае части жилого дома должны являться самостоятельными изолированными объектами, которые предназначены для проживания и не имеют вспомогательных помещений общего пользования. При таких обстоятельствах части (блоки) жилого дома могут быть поставлены на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

__

С уважением

Прежде всего, вам нужно собрать следующие документы:

1. Правоустанавливающие документы на дом и земельные участки – это могут быть договоры купли-продажи, дарения, свидетельства о праве на наследство и другие документы, подтверждающие право собственности каждого собственника.

2. Технический паспорт дома – он подтверждает наличие отдельных квартир (кв.1 и кв.2), их планировку и коммуникации.

3. Кадастровый паспорт на каждый земельный участок, который уже разделён.

4. Согласие всех собственников на перевод жилого дома в блокированную застройку. Это должно быть оформлено письменно и заверено нотариально.

5. Проект перепланировки или реконструкции, если она требуется для приведения дома к требованиям блокированной застройки. Этот проект может подготовить кадастровый инженер.

6. Заключение органов местного самоуправления о возможности перевода жилого дома в блокированную застройку. Для этого потребуется обратиться в местную администрацию с заявлением и пакетом вышеуказанных документов.

7. Выписка из ЕГРН на объект недвижимости.

8. Документы, удостоверяющие личность всех собственников.

Да, вам понадобится помощь кадастрового инженера. Он подготовит технический план на каждую квартиру, учитывая изменения, произошедшие после разделения дома на отдельные жилые помещения. Также кадастровый инженер внесёт изменения в Единый государственный реестр недвижимости.

После подготовки всех необходимых документов вы должны подать заявление в орган местного самоуправления (обычно это отдел архитектуры и градостроительства). В заявлении следует указать просьбу о переводе жилого дома в блокированную застройку. К заявлению прикладываются все собранные документы.

Орган местного самоуправления рассмотрит ваше заявление и вынесет решение. Если решение будет положительным, то вам выдадут разрешение на перевод жилого дома в блокированную застройку.

После получения разрешения от органа местного самоуправления вам нужно обратиться в Росреестр для регистрации изменений в Едином государственном реестре недвижимости.

Для этого потребуются следующие документы:

1. Заявление о государственной регистрации права собственности на каждую квартиру.

2. Разрешение на перевод жилого дома в блокированную застройку.

3. Технические планы, подготовленные кадастровым инженером.

4. Документы, удостоверяющие личность заявителей.

Росреестр произведёт регистрацию прав собственности на каждую квартиру отдельно, и вы получите выписки из ЕГРН, подтверждающие ваши новые права.

ст. 252 ГК РФ

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Возможным вариантом образования жилого дома блокированной застройки из индивидуального жилого дома является его реконструкция, в порядке, установленном ГрК РФ и Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ). Документом, удостоверяющим выполнение реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме (в соответствии с проектной документацией), а также соответствие реконструированного объекта капитального строительства необходимым требованиям, в том числе разрешенному использованию земельного участка, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии со ст. 14, 24 Закона N 218-ФЗ, ч. 10.1 ст. 55 ГрК РФ обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Законом N 218-ФЗ.

По информации, представленной Росреестром в письме от 14 марта 2017 г. N Д23и-1328, при вводе жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию постановка на государственный кадастровый учет каждого блока в таком доме осуществляется в качестве отдельного здания с назначением жилое. Кроме того, по мнению Росреестра, количество технических планов, подготовленных в отношении блоков жилого дома блокированной застройки, должно быть равным количеству таких блоков. При этом необходимо, чтобы количество земельных участков соответствовало количеству блоков, сведения о которых будут содержаться в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.

Таким образом, при постановке на государственный кадастровый учет блоков в жилом доме блокированной застройки разрешение на ввод указанного дома в эксплуатацию, а также технические планы, оформленные в отношении каждого блока в отдельности, будут являться основанием для такого учета (смотрите Письмо Министерства экономического развития РФ от 14 марта 2017 г. N Д23и-1328 "О жилых домах блокированной застройки").

когда жилое здание изначально было построено с признаками жилого дома блокированной застройки, то есть в отношении здания строительных работ по его физическому разделу не требуется. Подтверждение соответствия объекта признакам жилого дома блокированной застройки в данном случае должно быть отражено в заключении органа местного самоуправления. Копия такого заключения включается в приложение к техническим планам.

Полагаю, Вам с этим вопросом , для начала, нужно обратиться в администрацию.

Уважаемый Андрей, здравствуйте!

Надо чтобы дом и земельный участок можно было разделить физически и юридически. Части дома должны быть обособленными, изолированными и отвечать требованиям, предъявляемым к блокам в жилых домах блокированной застройки (согласно части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ и судебной практике).

-------

Документы, которые нужны будут это:

Правоустанавливающие документы на дом и земельный участок (выписки из ЕГРН).

Кадастровый паспорт на существующие объекты.

Документы, подтверждающие отсутствие споров между собственниками относительно раздела имущества.

-------

Для реализуемого раздела земельного участка необходимо составление межевого плана.

Технический план для каждой части дома, подготовленный кадастровым инженером с учетом необходимости реального раздела здания на отдельные блоки.

--------

Собственники могут обратиться к нотариусу для заключения соглашения о реальном разделе дома и земельного участка (ст.247 ГК РФ). Это соглашение должно четко определить границы каждого блока дома и соответствующие земельные участки.

Далее надо подготовить и подать заявление в Росреестр о постановке на кадастровый учет новых объектов недвижимости: каждой из частей дома как отдельного блока.

Подать заявление о регистрации права собственности на вновь образованные объекты недвижимости.

Согласно судебной практики, часть жилого дома может быть поставлена на учет как самостоятельный объект, если она обособлена, изолирована и не имеет вспомогательных помещений общего пользования. Поэтому, проверка всех технических и юридических условий является критичной.

Итак, при отсутствии споров и наличии технической возможности, процесс перевода вашего дома из долевой собственности в блокированную застройку может быть успешно завершен путем заключения нотариального соглашения о реальном разделе и оформления новых объектов недвижимости через Росреестр.

С уважением!

Вам нужно обратиться в орган, осуществляющий регулирующую деятельность в сфере градостроительства и архитектуры. Необходимо также согласие всех собственников.

Для оформления реального раздела дома и земельного участка вам потребуется:

- Правоустанавливающие документы на дом: Выписки из ЕГРН о праве собственности на дом.

- Кадастровый паспорт на объект недвижимости: Этот документ показывает, как дом зарегистрирован в кадастре.

- Технический паспорт на объект недвижимости: Можно получить в БТИ. Он содержит информацию о технических характеристиках каждого блока.

- Результаты работы кадастрового инженера:

- Реальный раздел земельного участка: Кадастровый инженер должен подготовить проект раздела земли, который будет соответствовать минимальной норме, необходимой для создания самостоятельных объектов недвижимости.

- Технический раздел недвижимости: Кадастровый инженер должен подтвердить, что каждый из блоков жилого дома является обособленным и изолированным объектом.

Процесс оформления

1. Обратившись к кадастровому инженеру, закажите необходимые работы:

- Подготовка проекта раздела земельного участка.

- Подготовка технического раздела для каждого блока.

2. Заключение соглашения: Собственники должны подписать соглашение о реальном разделе в присутствии нотариуса.

3. Подача документов:

- После получения подготовленных документов от кадастрового инженера и нотариуса, необходимо подать их в орган, осуществляющий кадастровый учет (как правило, это Росреестр).

4. Регистрация в Росреестре: После успешного рассмотрения заявления и представленных документов, блоки будут поставлены на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

В данном случае вы можете опираться на следующие законодательные нормы:

- Гражданский кодекс РФ:

- Статья 250: Возможность установления отдельных объектов недвижимости, если это возможно в результате реального раздела долевой собственности.

- Статья 49 Градостроительного кодекса РФ: Условия для блокированной застройки. Ссылка на часть 2 статьи 49 устанавливает требования к отдельным блокам.

- Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 27 апреля 2020 г. N 14-05253/20: В нём говорится о возможности учетного учета блока жилого дома блокированной застройки при соблюдении всех необходимых условий.

Согласно пункту 5 Обзора судебной практики вышеуказанного Президиума Верховного Суда Российской Федерации, части жилого дома могут быть поставлены на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов, если они обособлены, изолированы и соответствуют требованиям, установленным законом.

Добрый вечер, Андрей.

1)Если квартиры в составе жилого дома соответствуют характеристикам жилого блока в жилом доме блокированной застройки (то есть жилые помещения в доме имеют общую боковую стену без проемов и отдельный выход на земельный участок), все собственники (как первой, так и второй квартиры) вправе обратиться в орган регистрации прав (или совместным решением (оформленным в письменной форме) уполномочить одного из собственников на обращение с заявлением об учете изменений сведений Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) об объектах недвижимости в части:

- вида объекта недвижимости на «здание»;

- назначения объекта недвижимости на «жилой дом»;

- вида разрешенного использования на «дом блокированной застройки»;

- исключения наименования объектов недвижимости (квартира);

2)Заявление об учете изменений сведений ЕГРН в части приведения вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости представляется в орган регистрации прав в форме документов на бумажном носителе: - посредством личного обращения через многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг.

3)При этом подготовка заключений и актов органами местного самоуправления, уплата государственной пошлины в данном случае не требуется.

4)На основании заявления органом регистрации прав будут внесены изменения в ЕГРН, а именно:

- вид разрешенного использования – «дом блокированной застройки»;

- наименование объекта - Объект недвижимости признан самостоятельным зданием с назначением «Жилой дом».

5)Вам будет выдана Выписка из ЕГРН, содержащая вышеназванные данные.

Федеральным законом от 30.12.2021 № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 476-ФЗ) статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК) дополнена пунктом 40, согласно которому дом блокированной застройки – это жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

6)На основании части 1 Закона № 476-ФЗ блок, указанный в действовавшей до дня вступления в силу Закона № 476-ФЗ редакции пункта 2 части 2 статьи 49 ГрК (до 01.03.2022), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 ГрК, со дня вступления в силу Закона № 476-ФЗ признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.

7)Учитывая положения частей 3, 4 статьи 16 Закона № 476-ФЗ, если до 01.03.2022 в ЕГРН были внесены сведения о жилых помещениях (квартирах) в жилом доме блокированной застройки и зарегистрированы права на такие помещения, и данные помещения соответствуют признакам дома блокированной застройки, указанным в пункте 40 статьи 1 ГрК, собственники этих домов (учтенных в ЕГРН в качестве помещений) вправе совместным решением уполномочить одного из собственников домов, на обращение от имени всех собственников домов в орган регистрации прав (МФЦ), с заявлением об учете изменений сведений ЕГРН в части приведения вида, назначения и вида разрешенного использования таких домов в соответствие с требованиями законодательных актов Российской Федерации, измененных Законом № 476-ФЗ, а именно, об учете изменений сведений о виде – «помещение», назначении – «жилое», виде жилого помещения – «квартира», на вид – «здание», назначение – «жилой дом», вид разрешенного использования – «дом блокированной застройки».

8)При этом из ЕГРН исключаются сведения о наименовании объектов недвижимости, не соответствующие данному виду разрешенного использования.

9)Кроме того, одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета соответствующих изменений в отношении указанных домов, учтенных в ЕГРН в качестве помещений, орган регистрации прав снимает с государственного кадастрового учета здание, в котором, по сведениям ЕГРН, они расположены.

10)В случае, предусмотренном частью 3 статьи 16 Закона № 476-ФЗ, с заявлением об учете изменений сведений ЕГРН в части приведения вида, назначения и вида разрешенного использования домов блокированной застройки, соответствующих признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 ГрК, в соответствие с требованиями законодательных актов Российской Федерации, измененных Законом № 476-ФЗ, должны обратиться все собственники таких домов либо их представитель, уполномоченный в установленном законом порядке. Подготовка каких-либо заключений в данном случае Законом № 476-ФЗ не предусмотрена.

Здравствуйте Андрей!

В данном случае, Вам следует собрать следующие документы правоустанавливающие документы на дом и земельные участки – это могут быть договоры купли-продажи, дарения, свидетельства о праве на наследство и другие документы, подтверждающие право собственности каждого собственника.

Возможным вариантом образования жилого дома блокированной застройки из индивидуального жилого дома является его реконструкция, в порядке, установленном ГрК РФ и Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".Документом, удостоверяющим выполнение реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме (в соответствии с проектной документацией), а также соответствие реконструированного объекта капитального строительства необходимым требованиям, в том числе разрешенному использованию земельного участка, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

*При необходимости можете обратиться к любому из юристов портала для содействия, защиты и подготовке правовых документов (ст.779 ГК РФ "оказание юр.услуг").

Всего доброго Вам!

Рад был помочь!

Уважаемый Андрей!

Прежде чем обращаться к кадастровому инженеру, Вам надо приводить в соответствие вид разрешенного использования земельного участка, находящегося под объектом.

Для начала закажите ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка). Сделать это можно не выходя из дома через портал Госуслуг.

В ГПЗУ фиксируют разрешённые параметры застройки участка. Вполне возможно, что Вам надо будет менять зону или ВРИ участка до того, как заниматься вопросами строения.

Обоснование:

Статья 57.3 ГрК РФ Градостроительный план земельного участка

Рада помочь!