Налог при продаже квартиры. Мат.капитал.

Добрый вечер!

В вашей ситуации налоговые последствия будут зависеть от нескольких факторов:

1. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ):

- Если квартира №1 была продана, то нужно определить, получен ли доход от продажи. В данном случае, если стоимость покупки составила 1,5 млн, а продажная цена 1,6 млн, доход (разница между ценой продажи и покупки) составит 100 тыс. рублей.

- Однако, поскольку квартира находилась в собственности более трех лет, вы имеете право на освобождение от налога на доходы физических лиц. В вашем случае, это освобождение не применяется, так как квартира была в собственности менее трех лет.

2. Доля детей:

- Так как вы упоминаете, что доли детей были перенесены в квартиру №2, нужно рассмотреть, как это отразится на налоговых обязанностях. Налоговые обязательства по НДФЛ возникают только у тех лиц, кто получает доход от продажи, то есть у вас и у жены. Дети налог платить не будут, поскольку они не являются владельцами продаваемой квартиры.

3. Расчет налога:

- Налог на доходы физических лиц составляет 13% от налогооблагаемой базы (в данном случае, от 100 тыс. рублей).

- Если вы не воспользуетесь вычетом на продажу, то налог будет рассчитан как 13% от 100 тыс. рублей, то есть 13 тыс. рублей.

Таким образом, налог на доходы физических лиц будет уплачен только вами и вашей супругой, и им не придется уплачивать налог ребенку. Рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом.

Сделки с недвижимостью, в которой есть доли несовершеннолетних, требуют обязательного участия органов опеки и попечительства. Без их разрешения сделку могут признать незаконной и аннулировать.

Положениями пункта 2.1 статьи 217.1 Кодекса предусмотрено освобождение от обложения налогом на доходы физических лиц дохода от продажи налогоплательщиком и членами его семьи (его супругом (супругой), его детьми (в том числе усыновленными), не достигшими возраста 18 лет, его родителями (если налогоплательщик является лицом, не достигшим установленного возраста) жилого помещения (комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома) или доли в нем при одновременном соблюдении установленных условий.

В частности, одними из таких условий являются:

- приобретение в календарном году, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение (долю в нем), либо не позднее 30 апреля следующего календарного года налогоплательщиком (членами его семьи) на основании договора купли-продажи (договора мены) иного жилого помещения (доли в нем) и осуществление государственной регистрации перехода права собственности от продавца к налогоплательщику (членам его семьи) на приобретаемое жилое помещение (долю в нем) или осуществление полной оплаты стоимости приобретаемого налогоплательщиком (членами его семьи) жилого помещения (доли в нем) в соответствии с договором участия в долевом строительстве (договором инвестирования долевого строительства или другим договором, связанным с долевым строительством), договором об участии в жилищно-строительном кооперативе (абзац третий пункта 2.1 статьи 217.1 Кодекса);

- общая площадь приобретенного жилого помещения (общая площадь жилого помещения, указанная в полностью оплаченном договоре участия в долевом строительстве (договоре инвестирования долевого строительства или другом договоре, связанном с долевым строительством), договоре об участии в жилищно-строительном кооперативе) или его кадастровая стоимость, определяемые с учетом совокупного размера долей налогоплательщика (членов его семьи), превышает соответственно общую площадь в проданном жилом помещении или его кадастровую стоимость, определяемые с учетом совокупного размера долей налогоплательщика и членов его семьи (абзац четвертый пункта 2.1 статьи 217.1 Кодекса).

При этом кадастровая стоимость жилого помещения определяется следующим образом:

- как кадастровая стоимость этого помещения, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданное (приобретенное) жилое помещение;

- в случае образования жилого помещения в течение налогового периода - как кадастровая стоимость этого помещения, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет.

В случае, если на основании абзаца восьмого пункта 2.1 статьи 217.1 Кодекса кадастровая стоимость жилого помещения не может быть определена, проверяется выполнение условия только в части общей площади жилого помещения.

Таким образом, с целью соблюдения положений абзаца четвертого пункта 2.1 статьи 217.1 Кодекса достаточно выполнение хотя бы одного из указанных условий (т.е. превышение приобретенного жилого помещения над проданным либо по кадастровой стоимости, либо по общей площади). При отсутствии кадастровой стоимости жилого помещения в ЕГРН сравнение производится только в части общей площади жилого помещения.

Налог при продаже квартиры №1 не возникнет, так как выручка (1,6 млн) не превышает расходы на покупку (1,5 млн). Дети налог не платят, так как их доли перенесены в квартиру №2, а выручка от продажи их долей не облагается налогом при соблюдении условий опеки.