Взять ипотеку супруги на себя с условиями: как зафиксировать?

1396₽ VIP

Ответ отключен модератором

Можно изменить условия брачного договора или расторгнуть его и заключить новый, прописав что квартира будет вашей личной собственностью и кредитные обязательства по ипотеки ложатся тоже на вас.

Условия которые вы хотите прописать в отношении детей, не допускаются.

Оформляйте на себя, а потом распоряжайтесь как хотите, хоть детям квартиру отдавайте, хоть соседке))

Здравствуйте уважаемый Дмитрий!

Брачный договор (ст.40 СК РФ) заключается по согласию обоих супругов и содержит условия распределения их имущественных прав. То есть супруги договариваются о том, как будет делиться их совместно нажитое имущество в случае развода.

После чего все эти договоренности между мужем и женой фиксируются в договоре, заверяемом нотариально.При приобретении жилья в ипотеку оно находится в собственности (ст.209 ГК РФ)у заемщика, но и в залоге у банка.

Чтобы упростить себе жизнь при разводе, когда делить придется ипотечную квартиру и задолженность по кредиту, стоит заключить брачный договор на недвижимое имущество, приобретаемое в кредит. Документ можно оформить у нотариуса или сразу в банке, одновременно с оформлением ипотеки.

В этой связи Вы можете взять ипотеку на себя и платить взносы вместо супруге при условии, что квартира останется Вашим общим детям и она ее не продаст без Вашего согласия. Таким образом вполне возможно эти условия закрепить договором.

Всего доброго Вам!

Закрепите условия соглашением сторон с последующим внесением изменений в кредитный договор и оформлением недвижимости в общую долевую собственность супругов (статья 35 СК РФ, статья 450 ГК РФ).

Вам брачный договор не поможет в части вхождения в состав созаемщиков по ипотеке.

В договоре можете определить раздел только совместного нажитого имущества, приобретенного в браке.

Взять ипотеку на себя не получится - необходимо сперва получить согласие банка. На это он вряд ли и пойдет. То есть, супругу убрать из ипотеки, Вас ввести в качестве основного заемщика, это будет проблемой.

Даже если подать в суд, сам суд не может обязать банк сменить заемщика на другое лицо (ст. 131-132 ГПК РФ).

Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.

Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов.

По требованию одного из супругов брачный договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по основаниям и в порядке, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации для изменения и расторжения договора.

- см. ст. 40-44 СК РФ, ст. 9, 38 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Здравствуйте Дмитрий

Войти в ипотечный договор нельзя без согласия банка. Банк редко идет на такие мероприятия, так как для этого Банк должен расторгнуть ипотечный договор и заключить с вами новый или все равно расторгнуть договор и заключить новый измененный ипотечный договор .

Лучше вам расторгнуть брачный договор и заключить новый с изменением режима общего имущества указав о внесении вами ипотечных платежей и после погашения ипотеки обязать супругу оформить недвижимость на детей и не продать без вашего ведома

Содержание брачного договора прописано в ст.40-42 СК РФ

___

С уважением юрист Марьяна Николаевна

Здравствуйте.

Дмитрий, без согласования с банком невозможно произвольно заменить или вывести созаёмщика. Кредитная организация будет оценивать риски, связанные с новым составом заёмщиков, и принимать решение на основе этой оценки.

Возможно, потребуется предоставить в банк пакет документов, в том числе справку по форме 2-НДФЛ, подтверждающую доходы. Также нужно будет учесть, что некоторые банки могут устанавливать дополнительные комиссии или штрафы за изменение условий

Содержание брачного договора прописано в ст.40-42 СК РФ

Брачный договор может быть изменен или расторгнут в любое время по соглашению супругов: соглашение совершается в той же форме, что и сам брачный договор (п. 1-2 ст. 43 СК РФ).

Для перевода ипотечного долга на супруга необходимо обратиться в банк, в котором оформлена ипотека, с заявлением на переоформление долга на него. Банк оценивает риски от перевода заёмщика, особое внимание уделяя уровню дохода заёмщика. Проводится анализ кредитной истории и финансовой состоятельности.

Также перерегистрация права собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 41 Семейного кодекса РФ брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака. Так, в случае, если права на недвижимое имущество ранее были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРН) за одним из супругов, а брачным договором устанавливается режим раздельной собственности на данный объект иного супруга, то право собственности данного супруга подлежит обязательной государственной регистрации в порядке, установленным действующим законодательством.

Вместе с тем, необходимо обратить внимание, что в данном случае возникновение прав иного супруга влечет одновременно и необходимость прекращение прав того супруга, чьи права были зарегистрированы в ЕГРН. Поскольку государственная регистрация прав носит заявительный характер, это означает, что в указанной ситуации с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган необходимо будет обратиться обоим супругам. Брачный договор в указанном случае будет являться документом-основанием возникновения и прекращения прав.

Семейный кодекс РФ устанавливает, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

В случае, если по условиям брачного договора недвижимое имущество перешло в раздельную собственность лица, на чье имя оно зарегистрировано, то при совершении сделок супругом с подобным имуществом брачный договор исключает необходимость предоставления нотариально удостоверенного согласия другого супруга, однако брачный договор необходимо будет предоставить в регистрирующий орган

Вы можете вступить в ипотечный договор Вашей супруги как созаёмщик или поручитель. Важно оговорить Ваше право давать согласие на любые сделки с недвижимостью и контролировать исполнение обязательств по кредиту.

Гражданский кодекс РФ, ст. 323: солидарные должники несут ответственность перед кредитором совместно, и обязанность исполнения обязательства лежит на всех солидарных должниках.

Вы вправе включить условие о праве контроля над распоряжением квартирой, поскольку Ваша цель заключается именно в сохранении недвижимости для детей.

Можно заключить дополнительное соглашение к существующему брачному договору, которое бы устанавливало порядок распоряжения имуществом и права на недвижимость после погашения ипотеки. Например, предусмотреть запрет на продажу квартиры без Вашего согласия и определить судьбу имущества в пользу общих детей.

Семейный кодекс РФ, ст. 42: Брачный договор может устанавливать режим совместной собственности супругов, порядок раздела общего имущества, обязанности супругов друг перед другом и другим лицам.

Вы можете оформить свою долю в квартире в качестве подарка детям после выплаты кредита. Такой документ обеспечит гарантированное получение детьми доли в недвижимости.

ГК РФ, ст. 572: Договор дарения позволяет передать имущественное право безвозмездно третьим лицам.

Здравствуйте,

Брачный договор (ст.40 СК РФ) заключается по согласию обоих супругов и содержит условия распределения их имущественных прав. То есть супруги договариваются о том, как будет делиться их совместно нажитое имущество в случае развода.

Можете изменить условия брачного договора и убрать из него указанную квартиру. Либо просто указанный контракт расторгнуть, анулировать.

Тогда, она из разряда личного имущества супруги - перейдет в разряд общего имущесства супругов. И вы смело можете оплачивать указанную ипотеку, так как она при любом раскладе будет делиться попалам, т.е. будет считаться общим имуществом супругов.

Если ипотека оформлена во время брака, такая квартира считается совместно нажитым имуществом. По общему правилу, вся недвижимость, которая приобретена супругами во время брака за счет семейных доходов, находится в совместной собственности. Это же правило распространяется и на долговые обязательства супругов.

Даже если ипотечная квартира записана только на одного из супругов, она все равно считается совместным имуществом, согласно закону.

Вы потом можете с нее еще все оплаченные вами платежи взыскать, если такая ситуация сложится плохая.

Но лучше, расторгнуть брачный договор и записать его на новых условиях с учетом раздела ипотечной квартиры после ее выплаты, с учетом внесения вами платежей превышающих половину стоимсоти квартиры, так как они подлежат взысканию с с упруги, при разделе, с условиями, что данная квартира при выплате ипотеки квартира в равных долях по договору дарения переходит вашим детям с правом вашего пожизненного проживания в ней, ну или вас в частности.

Содержание брачного договора прописано в ст.40-42 СК РФ.

Войти в ипотечный договор нельзя без согласия банка. Банк редко идет на такие мероприятия, так как для этого Банк должен расторгнуть ипотечный договор и заключить с вами новый или все равно расторгнуть договор и заключить новый измененный ипотечный договор .

В банк при этом вам лучше не обращаться, рискованно, банк может расторгнуть договор, если не даст согласие на замену стороны по договору, либо вклбчения вас . как созаемщика в договор. Но ваше прао в банк обратиться, если вы считаете это нужным.

Переоформление ипотеки на Вас:

Это наиболее прямой путь, но требующий согласия банка и соответствия Вашим финансовым возможностям. Банк проверит Вашу кредитную историю, доходы и платежеспособность. Если Вы подходите, банк может согласиться на переоформление ипотеки на Вас. После переоформления ипотеки на Вас, можно заключить соглашение об определении долей в квартире с супругой и детьми. В этом соглашении указывается, что доли детей (например, по 1/3 каждому ребенку) не могут быть отчуждены без Вашего согласия. Это соглашение подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в Росреестре.

Статья 244 Гражданского кодекса РФ (www.consultant.ru (определение долей в праве собственности)

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (www.consultant.ru (требования к регистрации прав на недвижимость)

С уважением.

Полагаю, что указанные Вами условия (квартира остается детям и супруга не продаст ее без согласия отца) на данном этапе будут нереальны. Например, чтобы квартира была передана несовершеннолетним детям, супруге придется подарить эту квартиру им, т.к. иные сделки с несовершеннолетними детьми родители совершать не могут (п. 3 ст. 37 ГК РФ, абз. 3 п. 3 ст. 60 СК РФ). Однако, в настоящее время квартира находится в ипотеке (залог недвижимости), а заложенное имущество отчуждать без согласия кредитора нельзя (ст. 346 ГК РФ, ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), если иное не указано в договоре (на 100% уверен, что ничего "иного" в договоре нет).

Поэтому без согласия банка (залогодержателя) переоформить квартиру на детей не получится. При этом запрет на продажу имущества, принадлежащего детям, без согласия второго родителя законом не предусмотрен. Закон лишь говорит, что имущество несовершеннолетних детей может быть продано с согласия органа опеки (ст. 37 ГК РФ, ст. 60 СК РФ).

Что касается возможности войти в число заемщиков по кредитному договору, то это возможно лишь при согласии кредитора (банка), т.к. речь об изменении условий договора. При этом даже если Вы станете созаемщиком, то запретить продать квартиру не сможете, т.к. решение о продаже принимает собственник, а заемщик, который не является собственником, решений о продаже или запрете продажи не принимает.

Что за "право голоса" Вы хотите получить в роли поручителя, не очень понятно. Но если речь о том, что Вы хотите иметь возможность запрещать сделки с имуществом, то поручительство не предоставляет поручителю право запрещать сделки.

Не думаю также, что Вы сейчас имеете право изменить брачный договор, т.к. такое изменение - это самое настоящее отчуждение предмета залога, а как уже указано выше, реализация предмета залога (ипотеки) без согласия залогодержателя (банка) незаконно.

Можно подумать над заключением какого-то, например, предварительного договора купли-продажи квартиры (или доли в праве на квартиру), по которому Вы получите обязанность оплатить стоимость покупки (в размере платежей по кредиту или ином), а супруга получит обязанность заключить в будущем договор купли-продажи квартиры (или доли в праве на квартиру) и переоформить покупку на Вас (ст. 429 ГК РФ).

Здравствуйте, Дмитрий! В вашем случае проще всего будет заключить Дополнительное соглашение к Брачному договору или еще один Брачный договор.

При этом необходимо отметить, что при заключении сразу нескольких брачных договоров их действие определяется в зависимости от набора условий каждого из них. Например, последующий брачный договор, который полностью изменяет содержание предыдущего брачного договора, по сути, его отменяет и заменяет его собой, а если он изменяет или отменяет только часть его условий, то в остальной части предыдущий брачный договор также сохраняет силу и применяется к отношениям супругов.

Дополнительное соглашение также подлежит нотариальному удостоверению. В ДС прописать, что именно эта квартира в случае расторжения брака является вашей собственностью и разделу соответственно не подлежит или что квартира является общей собственностью супругов (статья 256 ГК РФ и статья 34 СК РФ) и принадлежит каждому из супругов в размере 1/2 доли квартиры.

Закрепить в таком ДС права детей на квартиру не получится, т.к. такой договор регламентирует правоотношения только между супругами (статья 40 СК РФ)

Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения.

Брачный договор может быть изменен в любое время по соглашению супругов, но для этого требуется нотариальное удостоверение (статья 43 Семейного кодекса РФ).

В брачном договоре можно прописать, что после погашения ипотеки квартира перейдет в собственность детей или будет находиться в общей долевой собственности, с определением ваших долей и условий распоряжения ею.

Однако, если квартира находится в залоге у банка, внесение изменений в брачный договор, касающихся распоряжения этой квартирой, может потребовать согласия банка.

Даже если квартира находится в ипотеке, супруги могут заключить соглашение о разделе общего имущества. Такое соглашение должно быть нотариально удостоверено (статья 38 Семейного кодекса РФ).

В соглашении можно прописать, что после погашения ипотеки квартира перейдет в собственность детей или будет разделена между вами и супругой в определенных долях, с условием, что продажа без вашего согласия невозможна.

Важно понимать, что раздел долга по ипотечному кредиту, изменяя договорные условия, без согласия банка невозможен (пункт 1 статьи 391 Гражданского кодекса РФ).

Здравствуйте, Дмитрий!

_____

В соответствии со статьями 40–42 Семейного кодекса РФ, брачным договором могут быть урегулированы имущественные права и обязанности супругов, в том числе порядок владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

______

Однако условия, при которых квартира должна остаться исключительно детям, а супруга не сможет ее продать без Вашего согласия, на данном этапе реализовать невозможно.

_______

Для передачи квартиры несовершеннолетним детям требуется оформление дарения, поскольку иные сделки с их участием родители совершать не вправе (п. 3 ст. 37 Гражданского кодекса РФ, абз. 3 п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ).

Вступление в кредитный договор в качестве созаемщика или поручителя возможно только с согласия банка, однако это не дает Вам права распоряжаться квартирой или ограничивать супругу в правах на продажу. Рекомендую рассмотреть вариант заключения дополнительного соглашения к брачному договору, предусматривающего согласие обоих супругов на отчуждение квартиры, а также оформление дарения квартиры детям после погашения ипотеки. Для защиты интересов детей целесообразно проконсультироваться с нотариусом

С уважением

Здравствуйте, Дмитрий! Банк, в ряде случаев может: заменить созаемщика, исключить из состава одного из плательщиков ипотеки, либо изменить титульного заемщика. Причем в разных банках этот вопрос решается по разному: в одном банке откажут в замене категорически, в другом могут разрешить, например, поменять титульного заемщика. Зависит от банка. Но войти в качестве второго созаемщика в любом случае не получится. Для этого нужно расторгать действующий договор ипотеки и заключать новый.

В соответствии со ст. 43 СК РФ:

"1. Брачный договор может быть изменен или расторгнут в любое время по соглашению супругов. Соглашение об изменении или о расторжении брачного договора совершается в той же форме, что и сам брачный договор".

Т.е. Вам нужно расторгнуть брачный договор и заключить новый, указав в нем, что взносы по ипотеке оплачиваются вами, квартира после выплаты ипотечного кредита переходит в собственность детей, и обговорить запрет на продажу квартиры без вашего согласия.

При этом, в данном случае согласие банка на включение данных условий в брачный договор не требуется. Такие условия не противоречат нормам действующего законодательства.

Нет, вы не можете установить договором обязанность вашей супруги продать или подарить квартиру детям, так как по условиям действующего брачного договора она является собственником имущества, оформленного на своё имя.

На основании п.1 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Ничего не изменится в случае вашего вхождения в качестве созаёмщика в кредитный договор (с согласия банка), либо принятия на себя обязанностей поручителя и исполнения обязательств по этому договору за счет личного имущества, поскольку по условиям брачного договора квартира зарегистрирована на имя супруги и является её собственностью.

Чтобы гарантировать передачу квартиры детям (любым способом) вам необходимо стать единственным собственником этой квартиры. В настоящее время это возможно только путем продажи этой квартиры вашей супругой вам.

Наиболее реалистичным способом является предоставление вами целевого займа супруге на погашение ипотеки, и заключение вами предварительного договора на продажу вам ипотечной квартиры.

Предоставление целевого займа на погашение ипотечного кредита возможно на основании ст.814 ГК РФ.

Заем предоставляется путем перечисления средств в пользу банка в счет погашения долга вашей супруги. Это возможно, так п.5 ст.807 ГК РФ предусмотрено, что сумма займа, переданная указанному заемщиком третьему лицу, считается переданными заемщику.

Кроме того, вам необходимо заключить предварительный договор купли-продажи вам этой же квартиры.

Согласно п.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п.5 той же статьи в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.