НДФЛ при продаже коммерческой недвижимости

698₽ VIP

Если помещение не использовалось в коммерческих целях, то можно применить срок владения. И так как он более 5 лет, то налогооблагаемой базы не возникнет.

Доброго времени!

Физическому лицу (ФЛ), пенсионеру, при продаже помещения в административном здании с сроком владения с 2017 года (более 3 лет) НДФЛ не придется платить, так как превышен минимальный предельный срок владения для освобождения от налога.

Статья 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации

www.consultant.ru

Если бы срок владения был меньше 3 лет, НДФЛ составил бы 13% от дохода (до 2,4 млн руб.) или 15% на превышение, с возможным вычетом 1 млн руб. или учетом расходов на приобретение. В данном случае это не применяется. Декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно при освобождении от налога

Игорь, добрый день!

Помещение не является жилым — применяется срок 5 лет, в случае если оно не использовалось в предпринимательской деятельности.

1. Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ, при продаже недвижимого имущества НДФЛ не облагается доход, если объект находился в собственности:

3 года — для жилых помещений (при соблюдении определённых условий);

5 лет — для иного имущества.

Поскольку Ваше помещение находится в административном здании и никогда не использовалось в коммерческих целях, оно не является жилым помещением. К нему применяется пятилетний срок владения (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Вы владеете помещением с 2017 г. — срок более 5 лет истёк. НДФЛ не грозит по причине достаточного срока владения.

2. Ваш статус пенсионера (с 2020 г.) и статус ИП в прошлом не влияют на налогообложение продажи этого конкретного помещения. Согласно ст. 217 НК РФ, право на освобождение от НДФЛ при продаже имущества определяется исключительно сроком владения, независимо от профессионального статуса продавца.

Льготы пенсионеров по имущественному налогу (п. 3 ст. 407 НК РФ) касаются налога на имущество (ежегодный платёж), а не НДФЛ при продаже. При продаже имущества пенсионер не получает дополнительных преимуществ.

3. Если квартира была приобретена до 01.01.2016 г., она облагается по 3-летнему сроку владения (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Если приобретена после 01.01.2016 г., применяется 5-летний срок. Поскольку Вы указали, что в 2024 г. НДФЛ = 0 по сроку владения, это свидетельствует о соблюдении необходимого срока.

Таким образом, НДФЛ по продаже помещения в административном здании за 4 млн руб. не грозит, так как:

Срок владения более 5 лет (с 2017 г.);

помещение не является жилым, поэтому к нему не применяются льготы жилых объектов;

статус пенсионера и бывшего ИП не влияет на налогообложение продажи.

При продаже имущества после истечения установленного срока владения Вам не требуется подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

С уважением, М.А. Чотчаева!

Здравствуйте, Игорь!

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, приобретенным после 1 января 2016 года, составляет 5 лет по общему правилу.

Для жилых помещений при определенных условиях (единственное жилье, наследство и т.д.) он может составлять 3 года, но для нежилых помещений применяется общее правило 5 лет. 

Фактический срок владения составляет более 7 лет (с 2017 по 2024 год). 

Так как фактический срок владения превышает минимальный срок (5 лет), весь доход от продажи помещения в размере 4 млн рублей освобождается от НДФЛ в соответствии с п.17.1 ст. 217 и ст. 217.1 НК

Тот факт, что ранее физ лицо было ИП и сдавало в аренду другие помещения, не влияет на налогообложение данного объекта, так как помещение, согласно условиям, никогда не использовалось в предпринимательской деятельности.

Здравствуйте! Согласно ст. 217 п. 17.1 НК РФ Вы освобождены о уплаты НДФЛ при указанных Вами обстоятельствах!

Здравствуйте

По общему правилу доходы гражданина от продажи нежилого помещения (в вашем случае – помещение в административном здании) освобождаются от обложения НДФЛ при условии, что объект недвижимости находился в собственности гражданина пять лет или более. Если с использованием указанного имущества осуществлялась предпринимательская деятельность, то предусмотренное условие об освобождении от налогов доходов от продажи имущества не распространяется.

Так, положения об освобождения от налогообложения не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Следовательно, если гражданин осуществлял предпринимательскую деятельность с использованием рассматриваемого помещения (сдавая в аренду, использовал для производства и т.д.) и это может быть впоследствии доказано налоговым органом, то независимо от периода владения таким помещением доходы продавца облагаются НДФЛ. Вами же в вопросе указывается, что такое помещение не использовалось в предпринимательской деятельности, объект находился в собственности более 5 лет, следовательно, его продажа должна подпадать под освобождение от налогообложения НДФЛ. При этом статус пенсионера, продажа иного жилого помещение, равно как и ведение предпринимательской деятельности с использованием иных объектов недвижимости, значения не имеют. Ведь рассматривается ситуация с конкретным объектом недвижимости (получением дохода от его продажи).

Рада ответить на Ваш вопрос!

С уважением, Екатерина

Здравствуйте Игорь!

Как указано в Письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 1 декабря 2023 г. N 14-08821/23 Об отнесении здания к "коммерческой недвижимости" или "номерному фонду" коммерческим признается помещение, если здание, в котором оно расположено

имеет соответствующий вид разрешенного использования; при этом сведения о виде разрешенного использования здания могут быть указаны в техническом плане и, соответственно, внесены в ЕГРН при наличии в градостроительном регламенте перечня видов разрешенного использования, установленных в отношении объектов капитального строительства, расположенных в соответствующей территориальной зоне.

И это не зависит от того использовалось ли оно в коммерческих целях или не использовалось

В этом случае , согласно п.2.1. ст. 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества НК РФ Ваше помещение, несмотря на сроки владения, не освобождается от уплаты НДФЛ 13% при его продаже

При этом на основании п.п.1 п.1 ст. 220. Имущественные налоговые вычеты НК РФ у Вас есть право на имущественный налоговый вычет по НДФЛ

Вы владеете помещением с 2017 года — это превышает и трёхлетний, и пятилетний минимальные сроки владения.

Освобождение от НДФЛ возможно при соблюдении условия, что имущество не использовалось в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Факт того, что вы ранее были ИП и сдавали в аренду другие помещения, не влияет, если конкретное продаваемое помещение никогда не использовалось в коммерческих целях.

Статус пенсионера сам по себе не даёт льготы по НДФЛ от продажи имущества, но не мешает применению общих правил освобождения.

Продажа квартиры в 2024 году с НДФЛ = 0 подтверждает, что применены нормы о минимальном сроке владения.

Никакой, если сможет доказать при вопросах, что помещение не использовалось в предпринимательских целях.

А так у вас нет обязанности подавать декларацию в принципе, то есть что - то показывать и объяснять потом.

Здравствуйте, Игорь!

На основании предоставленных данных, с высокой долей вероятности налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже помещения составит 0 рублей. Однако для окончательного вывода необходимо уточнить несколько деталей. Ниже представлен детальный анализ.

1. Основная норма, регулирующая этот вопрос, — п. 4 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ (НК РФ). Согласно ей, доход от продажи недвижимого имущества (включая нежилые помещения) освобождается от налогообложения, если оно находилось в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более.

В вашем варианте минимальный срок владения составляет 5 лет, так как право собственности было зарегистрировано в 2017 году (после 1 января 2016 года).

Исключения со сроком 3 года (наследство, дар от близкого родственника, приватизация, рента) в вашем описании не указаны. Если помещение было приобретено, например, по договору купли-продажи, действует общий 5-летний срок.

Факт владения с 2017 по 2024 год прошло более 5 лет. Следовательно, условие о минимальном сроке владения соблюдено.

ВАЖНО!!! Освобождение не применяется, если имущество использовалось в предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). В вашем случае указано, что данное конкретное помещение никогда не использовалось в коммерческих целях. То, что вы ранее были ИП и сдавали другие объекты, на налоговый режим продажи этого помещения не влияет. Этот факт нужно быть готовым подтвердить (например, отсутствием отчетности по данному объекту в период деятельности ИП).

Ориентировочно, при соблюдении двух условий — владение более 5 лет и неиспользование в предпринимательской деятельности — доход от продажи освобождается от НДФЛ на основании п. 4 ст. 217.1 НК РФ.

2. В спорной ситуации (например, если налоговая посчитает, что помещение косвенно использовалось в бизнесе) НДФЛ придется рассчитывать и платить.

Порядок расчета НДФЛ (ставка для резидентов — 13%):

Налоговая база = Доход от продажи минус Налоговый вычет.

Можно выбрать вычет, который наиболее выгоден:

Имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме 1 000 000 рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Подходит, если расходы на покупку были невелики или документация утеряна.

Вычет в сумме документально подтвержденных расходов на приобретение этого помещения (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Выгоден, если покупка была дорогой.

Примеры расчета:

С вычетом 1 млн руб.: (4 000 000 - 1 000 000) * 13% = 390 000 руб.

С вычетом расходов (например, покупка за 2,5 млн руб.): (4 000 000 - 2 500 000) * 13% = 195 000 руб.

3. Влияние сопутствующих факторов

Продажа квартиры в том же году: На расчет НДФЛ с продажи коммерческого помещения не влияет. Доходы от продажи разного имущества учитываются отдельно. Освобождение одной сделки по сроку владения не отменяет право на освобождение или вычет по другой.

Не предоставляет дополнительных льгот по НДФЛ при продаже имущества. Единственный нюанс — пенсионеры имеют право на имущественный вычет при покупке жилья, но это не относится к продаже.

Подготовьте доказательства минимального срока владения: Выписка из ЕГРН, подтверждающая дату регистрации права в 2017 году.

Подготовьте доказательства неиспользования в предпринимательской деятельности: Это может быть пояснительная записка, отсутствие данных об этом объекте в декларациях по УСН/ЕНВД за период деятельности ИП, отсутствие договоров аренды и т.д.

Подайте налоговую декларацию 3-НДФЛ. Даже если налог равен нулю, декларацию подать необходимо, так как есть доход от продажи имущества. Срок — до 30 апреля года, следующего за годом продажи (за 2024 год — до 30.04.2025). В декларации укажите:

Доход от продажи.

Примените положение об освобождении от налогообложения в связи с истечением минимального срока владения (код вычета 901).

Приложите копии документов, подтверждающих срок владения.

Будьте готовы к диалогу с налоговой. В случае запроса предоставьте пояснения и документы из п. 1 и 2.

Здравствуйте!

НДФЛ — 0 рублей. Декларацию подавать не нужно.

На основании п. 2 и п. 4 ст. 217.1 НК РФ, доходы от продажи объекта недвижимости полностью освобождаются от налогообложения, если он находился в собственности налогоплательщика более 5 лет. ФЛ владеет помещением с 2017 года (8 лет), что превышает установленный лимит. Это дает ему право на полное освобождение от налога.

Для бывших ИП льгота по сроку владения не работает, если имущество использовалось в предпринимательской деятельности (п. 10.1 ст. 217.1 НК РФ).

Если помещение никогда не сдавалось в аренду, в отчетности ИП не фигурировало и расходы на него как на имущество, используемое в предпринимательской деятельности не списывалось, оно сохраняет статус личного имущества. Следовательно, ограничение из п. 10.1 ст. 217.1 НК РФ к данной сделке не применяется, и работает общее правило об освобождении. Продажа квартиры и статус пенсионера юридического значения для данной сделки не имеют.

Смотрите, если срок владения нежилым помещением составил более 5 лет, налог при продаже платить не нужно.

Если срок владения менее указанного срока, НДФЛ в общем порядке 13%.

Отметим:

1) 13% при доходе до 2,4 млн руб;

2) 15% при доходе более 2,4 млн руб.

Можно применить имущественный вычет до 1 млн. с общей стоимости помещения.

Декларация 3-НДФЛ подается до 30 апреля следующего года с момента получения дохода (совершения сделки).

НДФЛ следует уплатить до 15 июля соответственно.

- см. ст. 217, 217.1, 220 НК РФ

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), доходы от продажи объектов недвижимого имущества освобождаются от налогообложения НДФЛ, если такое имущество находилось в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более. Для объектов недвижимости, приобретенных после 1 января 2016 года, этот срок в общем случае составляет пять лет (пункт 4 статьи 217.1 НК РФ). Поскольку помещение приобретено в 2017 году, срок владения им превышает пять лет.

Важным условием для применения освобождения от НДФЛ является то, что имущество не должно использоваться в предпринимательской деятельности. Согласно пункту 17.1 статьи 217 НК РФ, освобождение от налогообложения доходов от продажи имущества не распространяется на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности. В вашем случае указано, что помещение никогда в коммерческих целях не использовалось, несмотря на то, что ранее физическое лицо было ИП и сдавало в аренду другие помещения. Это ключевой момент, так как именно использование данного конкретного помещения в предпринимательской деятельности является основанием для налогообложения.

Статус пенсионера сам по себе не предоставляет дополнительных льгот по НДФЛ при продаже недвижимости, если не выполняются условия, установленные статьей 217 НК РФ (например, срок владения). Однако, поскольку срок владения соблюден и помещение не использовалось в предпринимательской деятельности, факт продажи квартиры в 2024 году с нулевым НДФЛ по сроку владения подтверждает применение общих правил освобождения.

поскольку срок владения коммерческой недвижимостью превышает пять лет и она не использовалась в предпринимательской деятельности, доход от ее продажи не подлежит обложению НДФЛ.

Согласно ст. 220 НК РФ, минимальный предельный срок владения объектом недвижимости составляет пять лет.

Так как Вы владеете помещением с 2017 года, то в 2024 году этот срок ещё не истек, следовательно, возникает обязательство по уплате налога.

При продаже имущества физлицо вправе воспользоваться имущественным вычетом либо уменьшить налогооблагаемый доход на сумму расходов, понесенных ранее при приобретении этого имущества.

Если подтвердить расходы документально невозможно, применяется стандартный налоговый вычет в размере 250 тыс. рублей (для жилых помещений — 1 млн руб., но поскольку речь идет о нежилом помещении, применяется именно эта сумма).

Расчет налога выглядит следующим образом:

Общая стоимость продажи — 4 млн рублей.

Стандартный налоговый вычет — 250 тыс. рублей.

Итого налогооблагаемая база составит: 4 000 000 − 250 000 = 3 750 000 рублей.

Ставка НДФЛ — 13%.

Размер налога к уплате: 3 750 000 × 13% = 487 500 рублей.

Пенсионный статус в данном случае роли не играет, поскольку налоговые льготы касаются лишь отдельных видов доходов пенсионеров, а продажа недвижимого имущества ими не предусмотрена.

Доходы от продажи недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, подлежат обложению НДФЛ независимо от срока владения. Так как продажа помещения совершена физическим лицом, ранее использовавшим его в бизнесе, применение освобождения от налога невозможно. Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ, освобождение предоставляется только при продаже личного жилья, а не коммерческой недвижимости. Следовательно, продавец обязан заплатить налог в размере 13% от вырученной суммы, то есть 520 тыс. рублей.

Здравствуйте, Игорь.

________

НДФЛ Вам не грозит. Помещение в административном здании, не использовавшееся в коммерческих целях и находившееся в Вашей собственности с 2017 года, подпадает под освобождение от налогообложения по п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Минимальный срок владения нежилым помещением составляет пять лет — Вы этот срок превысили. Статус пенсионера, предыдущая предпринимательская деятельность с другими объектами и продажа квартиры в 2024 году значения не имеют, поскольку оценивается каждый объект отдельно. Ключевое условие: конкретное помещение не должно использоваться в предпринимательской деятельности. Поскольку оно никогда коммерческих целей не преследовало, налог не начисляется. Однако декларацию 3-НДФЛ подать всё равно потребуется до 30 апреля 2025 года, чтобы подтвердить право на льготу перед ФНС. Это формальность, но необходимая для избежания штрафов. Сумма продажи (4 млн рублей) и прочие обстоятельства роли не играют при соблюдении указанных условий.

Удачи

Здравствуйте, ИГОРЬ !!

В данном Вашем случае, для недвижимости установлено два минимальных срока – 3 года и 5 лет. Срок зависит от того, когда и как получили недвижимость. Минфин выпустил письмо от 02.08.2024 № 03-04-05/72474, в котором дал разъяснение по поводу ставок 13% с дохода до 2,4 млн рублей и 15% с дохода свыше 2,4 млн рублей.

Такие ставки прописаны в пункте 1.1 статьи 224 НК и применяются к налоговым базам, указанным в пункте 6 статьи 210 НК РФ. Поэтому что поскольку фактический срок владения превышает минимальный срок 5 лет, весь доход от продажи помещения в размере 4 млн. рублей освобождается от НДФЛ в силу п.17.1 ст. 217 и ст. 217.1 НК РФ.

Таким образом, с юридической точки зрения, НДФЛ не нужно платить, так как превышен минимальный предельный срок владения.

Рад был помочь!

Если помещение никогда в коммерческих целях не использовалось,срок владения с 2017 г.,то налогооблагаемой базы не возникнет.

В силу п. 17.1 Статьи 217 и ст.217.1Налогового кодекса Российской Федерации в общем случае минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет .

На основании п. 2 ст. 217.1 НК РФ доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В соответствии с п. 4 ст. 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

В вашем случае продается нежилое помещение в административном здании. Срок владения — с 2017 года (т.е. более 5 лет на момент продажи в 2025 гг.). По сроку владения условие в 5 лет соблюдено.

Тот факт, что недвижимость является коммерческой по признаку нахождения её в административном здании, не имеет значения для вопроса налогообложения при доходов от её продажи, так как ваш статус ИП прекращён ранее, и на момент продажи и ранее помещение не использовалось вами для предпринимательской деятельности.

Напомню, что под предпринимательской деятельностью согласно ст. 2 ГК РФ понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Поскольку такой деятельности вами не ведется, отсутствуют какие-либо основания для вывода о взимании других налогов, отличных от НДФЛ.

Если недвижимость ИП на УСН нежилая и при этом использовалась в предпринимательской деятельности, то доход от ее продажи не освобождается от НДФЛ независимо от срока владения помещением (письмо от 26.08.2021 № 03-04-05/68971).

Если недвижимость была приобретена для личного пользования предпринимателя и находилось в собственности предпринимателя более пяти лет, доход от его продажи полностью освобождается от налога в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Для личного пользования имеется ввиду тогда, когда индивидуальный предприниматель не учитывал расходы на приобретение недвижимости при расчете налога по УСН (письма от 30.10.2009 № 03-11-09/364, от 07.10.2009 № 03-04-05-01/730).

При продаже недвижимого имущества Продавец может воспользоваться налоговым вычетом в связи с продажей имущества в соответствии с пп.1 п.1 ст.220 НК РФ (1 млн рублей) или получить вычет по расходам на покупку имущества по пп.2 п.1 ст.220 НК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 214.10 Налогового кодекса Российской Федерации устанавливает, что если доход от продажи объекта недвижимого имущества ниже 70% от кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года продажи, то в целях налогообложения такие доходы налогоплательщика принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на коэффициент 0,7.

Таким образом, если сумма, которая указана в договоре, больше, чем 70 процентов от цены по кадастру, то тогда налог рассчитывается в зависимости от суммы договора. Если же сумма меньше этих 70 процентов, то налогом облагаются именно 70 процентов от кадастровой цены

Здравствуйте, Игорь!

Продажа нежилого помещения при указанных вами условиях с высокой долей вероятности не повлечет обязанности по уплате НДФЛ. Ключевое значение имеют два фактора: срок владения и отсутствие использования объекта в предпринимательской деятельности.

Основным нормативным актом, регулирующим данный вопрос, является статья 217.1 Налогового кодекса РФ (НК РФ). Согласно пункту 4 этой статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, приобретенным после 1 января 2016 года, составляет 5 лет. Поскольку право собственности на помещение возникло у вас в 2017 году, на момент продажи в 2024/2025 году условие о минимальном сроке владения соблюдено.

Однако, для применения освобождения от налога критически важно второе условие, установленное пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ: льгота не распространяется на доходы от продажи имущества, непосредственно использовавшегося в предпринимательской деятельности. Вы прямо указали, что данное конкретное помещение никогда не использовалось в коммерческих целях. Этот факт является решающим. То обстоятельство, что вы ранее были зарегистрированы как индивидуальный предприниматель и сдавали в аренду другие объекты, не влияет на налоговый режим продажи этого актива, если он не был вовлечен в хозяйственный оборот.

Несмотря на освобождение от уплаты налога, вы обязаны представить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в инспекцию по месту жительства в срок до 30 апреля года, следующего за годом продажи. В декларации необходимо отразить доход от продажи и применить имущественный налоговый вычет с кодом 901, который как раз и означает освобождение от налога в связи с истечением минимального срока владения. К декларации рекомендую приложить копии документов, подтверждающих дату возникновения права собственности (выписка из ЕГРН) и срок владения.