Возмещение разницы за излишки площади в выделенной доле

349₽ VIP

Ответ отключен модератором

Рычаги воздействия есть только в форме давления на него:

1. Определить порядок пользования общим имуществом в коммунальной квартире через суд (статья 247 ГК РФ): установить ему определённые часы нахождения на кухне, в туалете, ванной, общем коридоре.

2. На основании той же статьи определить размер компенсации за пользование общим имуществом в коммунальной квартире: плитой, ванной, кухонным столом, и т.п.

3. Определить порядок хранения одежды и обуви в прихожей, определить ответственность за сохранность.

И так далее.

То есть, сделать его жизнь невыносимой.

хочет получить за свою комнату в полтора раза больше, чем она оценена.

---Он собственник и только он имеет полное право распоряжаться своей собственностью (комнатой в квартире!)

---Статья 209 ГК РФ. Содержание права собственности (действующая редакция)

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Ищите деньги и выкупайте комнату. если он её продаёт. (по вашему не будет).

ВСЕГО ХОРОШЕГО.

Здравствуйте Валентина

В данном конкретном Вашем случае, по общему правилу в силу ст.252 ГК РФ предусматривает, что в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Также возможно определить порядок пользования общим имуществом в коммунальной квартире (ст.247 ГК РФ) путем подачи иска в суд (ст.131-132 ГПК РФ).

Всего доброго!

Ответ отключен модератором

1. Принудить его продать долю не удастся: в силу статьи 209 ГК РФ право распоряжения собственностью (включая продажу) - это право, но не обязанность, а реализация любого права есть исключительный продукт воли правообладателя.

2. Максимум, если он захочет продать долю третьему лицу - выкупить эту долю в течение месяца со дня поступления уведомления о продаже (статья 250 ГК РФ).

3. По поводу разницы в долях при фактическом пользовании - теоретически можно попробовать взыскать стоимость разницы (будет взыскана с момента вступления в силу решения суда), однако не факт, что выйдет: порядок пользования квартирой ни собственниками, ни в судебном порядке не установлен, в связи с чем не представляется возможным определить, какая часть помещения выделена в пользование ответчика и, соответственно, какой частью, выделенной Вам, пользуется ответчик. Поэтому в данной части лично я шансов не вижу. Такие дела.

Добрый день, Валентина.

1)Ваши действия и рычаги воздействия будут зависеть от того, на каком этапе находится дело: завершено ли судебное выделение доли в натуре или еще нет.

2)Если суд уже выделил ему комнату, которая больше его доли:

-Необходимо проверить, содержит ли судебное решение (о выделении доли) указание на необходимость компенсации этой излишне занятой площади другим собственникам.

3)Иск о соразмерной компенсации согласно ст. 241 ГК РФ

-Поскольку он занимает площадь сверх его доли, вы можете обратиться в суд с иском о соразмерной компенсации за пользование вашей частью общей площади. Вам нужно будет доказать, что эта излишняя площадь принадлежит вам по праву, и он ею пользуется.

4)Иск о прекращении права собственности, но это уже прям крайняя ситуация так скажем.

-Если невозможно совместное проживание или использование имущества, а собственник злоупотребляет своим правом, суд в исключительных случаях может принять решение о принудительном выкупе доли.

Но, это возможно опять же, если:

-Доля незначительна (2,4 кв.м. – это, скорее всего, не “незначительная” доля в контексте целой комнаты).

-Собственник злоупотребляет правом (например, умышленно препятствует пользованию общим имуществом или игнорирует судебные решения).

-Ваша цель – выкупить его долю.

5)Независимая оценка является важным документом, но собственник не обязан соглашаться с ней. Он может настаивать на большей цене, если считает, что его комната стоит больше

6)Можно сделать так, предложение о выкупе через суд согласно ст. 252 ГК РФ.

-Если собственник отказывается продавать долю, но при этом мешает другим собственникам пользоваться их долями (например, блокирует проход, отказывается покидать излишне занятую комнату), вы можете обратиться в суд с требованием о прекращении права собственности на его долю с одновременной выплатой ему компенсации, соответствующей рыночной стоимости его доли.

-В этом иске вы можете использовать вашу оценку как доказательство “справедливой рыночной цены”, а его завышенные требования – как доказательство злоупотребления правом.

7) Возврат разницы (компенсация) должен быть осуществлен незамедлительно после вступления в силу решения суда, которое признало, что он занимает излишнюю площадь.

8) Если комната уже выделена судом, а в решении не прописан механизм компенсации за излишек площади, вам, вероятно, придется подавать новый иск о соразмерной компенсации за пользование лишними метрами.

"Вернуть" - некорректный термин. А вот заставить его платить за пользование площадью, которая превышает размер его доли - можно. По п. 2 ст. 247 ГК РФ:

2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Поэтому единственно возможным способом воздействия на такого собственника является обращение в суд с иском о взыскании платы за пользование имуществом, размер которого превышает его долю. Но если собственников несколько, то необходимо разобраться - "чьи квадратные метры" он как бы занял в итоге. Самое простое - взять общую площадь комнат и определить - кто из собственников долей в итоге оказался "обижен" передачей упомянутых 2,4 кв.метров в пользование собственника 1/4 доли.

При этом ссылки других ответивших на ст. 252 ГК РФ не могу поддержать, т.к. эта статья касается исключительно раздела и выдела доли, а в Вашем случае такая задача перед собственниками не ставится (да как правило и невозможно это - разделить в натуре квартиру и выделить в квартире долю в качестве отдельного объекта недвижимости)

Так вы не можете собственника комнаты принудить продать имущество по той стоимости, которая устраивает вас.

Ничего возвращать он вам не обязан в данном случае.

Есть решение суда о выделе доли.

Но физически размер реальной доли в квартире необязательно должен совпадать, так как размер доли и площади комнаты несоразмеримы.

Собственник может подать комнату, когда пожелает.

При этом обязан уведомить других собственников по квартире, так как имеют преимущественное право приобретения.

Не важно, что вы провели оценку, это ваши проблемы.

Собственник комнаты может в договоре купли-продажи установить любую практически стоимость.

Вы только через суд можете признать долю незначительной и через суд таким образом выкупить как бы, выплатив собственнику компенсацию, соразмерной стоимости комнаты.

- см. ст. 247, 250, 252, 421, 549 ГК РФ

Краткий анализ и ваши первые шаги:

Главная проблема: суд уже выделил ему конкретную комнату, которая больше его доли. Теперь он пользуется вашими метрами (2.4 кв. м.) и требует завышенную цену за выкуп. Есть два ключевых риска: 1) он может продолжать беспокоить вас, пользуясь своим правом доступа; 2) он может злоупотреблять правом, затягивая продажу.

Четкий алгоритм первых шагов:

Принудительный выкуп доли в спорной квартире возможен только по решению суда, на основывании ч. 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ, которая гласит, что незначительная доля в квартире, которая не используется по назначению, может быть передана совладельцам при выплате ими компенсации, равную оценочной стоимости.

Суд не может обязать его продать долю, но может прекратить его право собственности, если сочтет долю незначительной и при наличии возможности выплаты компенсации другими собственниками, установив при этом справедливую цену.

Вы можете подать иск о прекращении права собственности ответчика на его долю с выплатой ему компенсации.

Собственник имеет право не согласиться с вашей независимой оценкой, но его требование цены "в полтора раза больше" не является безусловным.

Вы вправе требовать взыскания компенсации за пользование частью их собственности (этими 2,4 кв. м) за весь период пользования. Сумма компенсации рассчитывается исходя из среднерыночной арендной платы за эту дополнительную площадь.

Требование о взыскании этой компенсации можно объединить с иском о принудительном выкупе доли.

Вы можете, исходя из предоставленных вами обстоятельств:

подать иск о прекращении права собственности ответчика на его долю с выплатой ему компенсации.

Хотя за собственником закреплена целая комната, доля в 1/4 (25% общей площади) может быть признана судом незначительной в контексте всей квартиры (4 комнаты, 75% принадлежит вашим клиентам), если будет установлено, что у собственника нет существенного интереса в использовании именно этой конкретной комнаты, он не проживает в квартире или иным образом не использует её по назначению, а другие собственники имеют материальную возможность выплатить компенсацию. Факт того, что он не соглашается на адекватную цену, может косвенно свидетельствовать об отсутствии реального интереса проживать там, а лишь о желании получить необоснованную выгоду.

Собственник имеет право не согласиться независимой оценкой, но его требование цены "в полтора раза больше" не является безусловным. Суд будет определять рыночную стоимость доли на основании имеющихся доказательств. Если собственник не согласен с вашей оценкой, он вправе предоставить свою, либо любая из сторон может ходатайствовать о назначении судебной оценочной экспертизы. Результаты судебной экспертизы будут иметь для суда больший вес, чем частные отчеты. Суд установит справедливую рыночную цену.

Доля имеет ограниченный спрос (только среди сособственников), что усиливает вашу позицию в суде о необходимости принудительного выкупа.

Иск об устранении нарушений прав собственников (Негаторный иск): если собственник препятствует другим совладельцам пользоваться местами общего пользования или злоупотребляет своими правами, можно использовать этот инструмент.

2. Разница в площади (2,4 м²)

Вопрос о 2,4 кв. м решается в рамках того же процесса (либо отдельным иском о неосновательном обогащении).

Когда возвращать разницу: Эта разница является частью общей долевой собственности, которой он пользуется сверх своей доли.

Вы вправе требовать взыскания компенсации за пользование частью их собственности (этими 2,4 кв. м) за весь период пользования. Сумма компенсации рассчитывается исходя из среднерыночной арендной платы за эту дополнительную площадь.

Требование о взыскании этой компенсации можно объединить с иском о принудительном выкупе доли. Это будет дополнительным аргументом и рычагом давления в суде. Можете действовать следующимобразом:

Собрать доказательства: получить официальный отчет о независимой оценке. Собрать письменные доказательства отказа собственника от адекватной цены (зафиксировать его требование "в полтора раза больше" в переписке или акте переговоров).

Направить официальное уведомление: уведомить собственника о предложении выкупа по оценочной стоимости, с указанием цены и условий (это обязательный этап для соблюдения преимущественного права покупки и фиксации отказа).

Подготовте и подайте иск в суд:

О прекращении права собственности ответчика на 1/4 долю с выплатой компенсации по рыночной стоимости (определенной судом).

О взыскании неосновательного обогащения/компенсации за пользование излишней площадью (2,4 кв. м).

Взыскание компенсации за пользование долей в праве общей долевой собственности



Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 22.10.2024 по делу N 33-9897/2024(2-238/2023) (УИД 22RS0013-01-2023-004258-69)

www.consultant.ru

То, что собственник игнорирует эту оценку и требует завышенную цену, указывает на его нежелание идти на компромисс. Однако, согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ, при продаже доли третьим лицам, другие собственники имеют преимущественное право покупки по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Это означает, что собственник доли не обязан продавать ее вам по вашей цене, но и не может продать ее третьему лицу по цене, существенно отличающейся от рыночной, без предложения вам.

Если переговоры зашли в тупик, и собственник категорически отказывается продавать свою долю по разумной цене, а также если его доля является незначительной и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, вы можете обратиться в суд с требованием о выплате ему денежной компенсации за его долю. Согласно пункту 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ, суд может обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию, даже при отсутствии его согласия.

Что такое "незначительная доля" и "существенный интерес": Эти понятия оцениваются судом в каждом конкретном случае. Суд будет учитывать множество факторов, включая:

Возможность реального выделения доли в натуре (что в случае комнаты в квартире, которая превышает размер доли, может быть проблематично).

Наличие у собственника существенного интереса в использовании данного жилого помещения (например, если это его единственное жилье, или он там проживает, или имеет другие веские причины для сохранения доли).

Вопрос о возврате разницы в 2,4 кв. м, которая уже используется собственником, может быть решен в рамках судебного процесса о выделе доли или о выплате компенсации. Если суд признает, что выделенная в натуре комната превышает долю собственника, может быть принято решение о выплате им соответствующей денежной суммы другим собственникам.

Для определения возможности выдела доли в натуре и оценки рыночной стоимости комнаты, а также для установления факта превышения площади, может потребоваться проведение судебной строительно-технической и оценочной экспертизы.

Здравствуйте, Валентина!

Ключевые нормы, регулирующие Вашу ситуацию, содержатся в Гражданском кодексе РФ (ГК РФ). Ваш случай сочетает в себе вопросы определения порядка пользования жилым помещением (ст. 247 ГК РФ), преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ) и возможности принудительного выкупа доли (ст. 252 ГК РФ). Право собственности, включая свободу определения цены при отчуждении, защищено статьей 209 ГК РФ, что подтверждается судебной практикой. Это означает, что принудить его продать долю против воли невозможно, кроме исключительных случаев.

------------

Во-первых, касательно цены продажи. Требование собственника о цене в полтора раза выше рыночной оценки является его законным правом. Суд не может обязать его продать долю по той цене, которую Вы считаете справедливой. Однако это право работает в обе стороны: если он захочет продать долю третьему лицу, он обязан по закону предложить ее Вам по той завышенной цене, которую назначил. У Вас будет месяц на принятие решения. Учитывая, что другие покупатели вряд ли найдутся, это ставит его в позицию, где его завышенные требования могут привести к невозможности продажи вообще.

Во-вторых, что касается разницы в 2,4 кв. м. Суд, определяя порядок пользования, вправе передать в пользование комнату, несоразмерную доле, исходя из фактически сложившихся обстоятельств и интересов сторон. Выделить долю в натуре (создать отдельный объект) в квартире технически почти невозможно. Поэтому, если порядок пользования уже установлен решением суда, который закрепил за ним конкретную комнату, вопрос компенсации за превышение площади должен был быть решен этим же решением. Если компенсация не была присуждена, взыскать ее задним числом будет крайне сложно, так как для этого нет законного механизма без первоначального иска о разделе или выделе доли. Факт пользования без оформленного порядка не создает автоматического обязательства по выплате.

В-третьих, потенциальным, но сложным рычагом является иск о принудительном выкупе его доли по части 4 статьи 252 ГК РФ. Для этого необходимо доказать совокупность условий: незначительность доли (1/4 может быть признана таковой, но не гарантировано), невозможность ее выдела в натуре и отсутствие у собственника существенного интереса в использовании квартиры (например, если он там не проживает). Судебная практика по таким искам неоднородна, и успех не гарантирован.

Собственник обязан компенсировать другим участникам долевой собственности стоимость превышения размера помещения над принадлежащей ему долей согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ. Раздел имущества производится исходя из действительной стоимости общего имущества пропорционально долям участников. Однако сам факт оценки не обязателен для сторон сделки купли-продажи. Продавец имеет право устанавливать цену самостоятельно, если стороны не достигли соглашения относительно цены. Вопрос компенсации разницы решается в судебном порядке путем подачи иска о взыскании денежных средств, соответствующих рыночной стоимости излишков. Возврат суммы возможен после реализации имущества третьим лицам или заключения договора купли-продажи между участниками долевой собственности. Порядок возмещения определяется решением суда и фиксируется в исполнительном листе. Суд может установить срок исполнения обязательства, обычно соответствующий разумному периоду времени.

Компенсацию за разницу в 2,4 кв.м. собственник должен вернуть, если в решении суда или в соглашении сторон определялось соответствие площади вновь образованных жилых помещений идеальным долям в праве собственности на все жилое помещение. Если такого соглашения нет или, если это не указано в решении суда, то компенсацию за разницу в 2,4 кв.м. собственник выплачивать не должен.

Что касается стоимости его доли, то зависит от того, в судебном порядке или нет решается вопрос.

Не в судебном порядке обязать собственника продать долю невозможно.

В судебном порядке:

Выплата участнику долевой собственности стоимости доли возможна и в отсутствие его согласия на это при одновременном соблюдении следующих условий (п. 4 ст. 252 ГК РФ):

• доля по размеру незначительна;

• выдел ее в натуре невозможен;

• собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Доля может быть незначительной в случае отсутствия в квартире изолированного жилого помещения (комнаты), соразмерного доле участника долевой собственности, и невозможность определить порядок пользования указанной квартирой (Апелляционное определение Московского городского суда от 22.04.2019 по делу N 33-14190/2019).

Существенный интерес в использовании имущества разрешается судом, исходя из того, нуждается ли участник долевой собственности в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996).

Например, отсутствие заинтересованности в использовании незначительной доли может выражаться в том, что ответчик не зарегистрирован в данной квартире, проживает в другом месте, не поддерживает отношения с истцом.

Если собственник не согласен с Вашей судебной экспертизой, то он может потребовать в суде независимую экспертизу.

Если собственник сам продает свою долю, то из пункта 1 статьи 250 ГК РФ следует, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В силу пункта 2 статьи 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу

Собственник вправе самостоятельно определять цену своей недвижимости, в том числе долю в праве общей долевой собственности.

Это прямо предусмотрено статьей 246 Гражданского кодекса РФ, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников, однако каждый участник имеет право продать свою долю постороннему лицу лишь при условии соблюдения права преимущественной покупки остальных собственников.

Если цена продавца кажется Вам чрезмерно завышенной, Вы можете отказаться от приобретения доли по предложенной цене, уведомив его официально письменно, что отказываетесь воспользоваться правом преимущественной покупки именно потому, что считаете стоимость неоправданно завышенной.

Тогда продавец сможет предложить свою долю третьим лицам, но опять же, сначала обязан предложить её вам по той же самой цене. Если собственник откажется снижать цену и продавать третьим лицам доля останется непроданой.

Поскольку комната, которую занимает этот собственник, фактически превышает размер его законной доли на 2,4 квадратных метра, ситуация требует отдельного подхода.

Суд, выделяя комнату в натуре, вероятно исходил из соображений удобства пользования помещением либо отсутствия возможности точного выделения пропорциональной площади (например, площадь квартиры дробится таким образом, что невозможно создать равнозначные части).

Вы имеете полное право обратиться в суд с иском о выплате денежной компенсации за использование чужого имущества сверх принадлежащей данному собственнику доли.

Согласно статье 247 ГК РФ владение и пользование общим имуществом должно осуществляться по согласованию сторон, а если согласие не достигнуто, оно устанавливается судом.

Следовательно, в судебном порядке можно добиться решения о возмещении стоимости дополнительно используемой площади, исходя из рыночной оценки квадратного метра жилья в вашей местности. Однако важно учитывать, что судебная практика в таких делах достаточно разнообразна и зависит от конкретных обстоятельств дела.

Если появится реальный покупатель, готовый приобрести долю по заявленной продавцом цене, Вы сможете поставить условие, что покупаете долю исключительно по реальной рыночной стоимости плюс компенсация за дополнительные метры.

Или заранее договоритесь с потенциальным приобретателем о том, что вы получите компенсацию за излишнюю площадь от нового владельца, а сам новый владелец компенсирует эту сумму продавцу сверх оговорённой стоимости доли.

Начните с формального требования о выплате компенсации за превышение доли, рассчитав ее на основании отчета об оценке или по данным Росреестра о кадастровой стоимости. Его отказ даст вам основание для судебного взыскания. Это судебное решение может стать как самостоятельным инструментом давления через приставов, так и элементом торга при обсуждении цены выкупа всей комнаты.

Возврат разницы за излишки площади (компенсация). После того как суд выделил ему в собственность конкретную комнату, превышающую размер его идеальной доли (1/4), у него возникла обязанность по выплате компенсации остальным сособственникам за это превышение (п. 3 ст. 252 ГК РФ). Это не его право, а его обязанность, следующая из решения суда. Момент возникновения этой обязанности — с момента вступления решения суда в законную силу. Если в решении суда прямо указан размер компенсации и порядок ее выплаты, то это исполнительный документ. Если компенсация была лишь признана судом, но конкретный порядок расчетов и выплаты не установлен, вам необходимо обратиться к нему с письменным требованием о выплате, произведя точный расчет исходя из рыночной стоимости квадратного метра на дату выплаты. В случае отказа вы вправе подать в суд уже с новым иском о взыскании этой компенсации в принудительном порядке. Факт того, что других комнат, точно соответствующих его доле, нет, значения не имеет — закон компенсирует именно материальный дисбаланс, возникший при реальном разделе.

Рычаги воздействия по вопросу выкупа его доли (комнаты). Здесь вы сталкиваетесь с его правом собственности. Он вправе требовать любую цену за свою комнату, так как вы являетесь не обязанными покупателями, а добровольными. Право преимущественной покупки здесь не применяется, так как продается не доля в праве общей собственности, а уже выделенный в натуре объект (комната) (ст. 250 ГК РФ). Ваш главный рычаг — это его обязанность выплатить вам компенсацию за превышение площади. Вы можете использовать это как переговорный инструмент. Объясните ему, что, во-первых, он должен вам значительную сумму (компенсацию за 2.4 кв.м. по рыночной стоимости), а во-вторых, рынок для изолированной комнаты в коммунальной по факту квартире крайне узок, и других покупателей действительно может не быть. Предложите взаимозачет: цена выкупа комнаты минус сумма причитающейся вам компенсации. Если он отказывается, ваши действия следующие: вначале взыскать с него через суд компенсацию за излишки (это увеличит его денежные обязательства), а затем, возможно, рассматривать вариант продажи своих долей (комнат) целиком третьему лицу, что осложнит его проживание. Однако последнее — крайняя мера.