Продажа доли дома и части многоконтурного участка при риске сноса - правовые возможности

698₽ VIP

Данную консультацию нужно готовить, а это платная услуга и стоит она не как ВИВ вопрос. (ст. 779 ГК РФ) Юристы не работники сайта, нужно поднимать законодательство, а потом отвечать на вопрос. Выберите юриста и договоритесь с ним по услуге и по оплате, если хотите получить качественную консультацию. земельные вопросы, одно из самых сложных. Ответы получите разношёрстные. но не факт что грамотные!

Здравствуйте! Вместо «раздела» участка сделайте перераспределение (ст. 11.7 Земельного кодекса РФ). Это когда вы не создаете новый маленький участок, а просто передвигаете забор в документах. Кусок земли от соседа «отрезается» и сразу «приклеивается» к вашему. В итоге у вас остается один участок, но побольше. Это законно и обходит запрет на минимальные размеры (ст. 11.9 ЗК РФ).

​Сначала идете к кадастровому инженеру, он должен нарисовать схему, где границы сдвигаются так, чтобы ваша часть дома стояла на вашей новой земле. Это важно для соблюдения принципа «единства судьбы земли и дома» (ст. 35 ЗК РФ).

​ В суде вы подписываете бумагу, где указываете, сосед не сносит дом, а вы покупаете у него долю в доме и этот кусок земли через изменение границ.

​ Судья выносит Определение (ст. 173 ГПК РФ). Эта бумага заменит вам договор купли-продажи.

​ С этим Определением и диском от инженера идете в МФЦ. На основании решения суда вам обязаны всё зарегистрировать.

​

Смотрите, объединить часть индивидуального участка с долей в общем участке невозможно.

Земельный участок это единый объект права, его разделение (объединение) возможно только в полном объёме.

Часть участка, как самостоятельный объект, выделить нельзя, если она меньше минимально допустимого размера (устанавливается местными правилами землепользования и застройки).

Доля в общем участке не может быть объединена с индивидуальным участком — это разные объекты права.

Иск о сносе дома не препятствует продаже, если дом юридически существует.

Но покупатель должен знать о рисках, если суд примет решение о сносе, он фактически приобретёт только землю (или долю в ней), а не жилой дом.

При продаже доли в доме необходимо уведомить остальных сособственников о намерении продать долю и условиях продажи (право преимущественной покупки). Если они не выкупают долю, можете продать третьим лицам (ст. 250 ГК РФ).

Получать письменный отказ не нужно здесь. Достаточно наличия квитанции из почты, потверждающая факт отправления уведомлений другим собственникам (дольщикам).

Продажа части участка возможна только после выдела её в отдельный самостоятельный земельный участок (ст. 11.4 ЗК РФ).

Если часть меньше минимального размера, в таком случае выдел невозможен.

Можно только присоединить к другому смежному участку, если тот участок уже есть, и итоговый размер соответствует минимальному.

Если покупатель сосед (сособственник дома), он может присоединить себе часть участка к своему через процедуру перераспределения земельных участков (ст. 11.5 ЗК РФ).

До сноса продажа в принципе возможна, но покупатель должен осознавать риск утраты дома.

Если межевание не подписано, можно внести изменения и перераспределить границы участков, если все собственники согласны.

Если выделяемый участок меньше минимального размера, оформить как самостоятельный участок невозможно.

Но можно оформить перераспределение. Ваш небольшой контур присоединяется к соседнему участку сособственника (или к его доле), и в результате у него увеличивается площадь, а ваш участок уменьшается.

Для этого необходимо подписать соглашение о перераспределении, провести межевание, подать документы в Росреестр.

Самостоятельным участком быть не может (ст. 11.9 ЗК РФ).

Можно только присоединить к смежному участку или перераспределить между участками, чтобы у всех итоговых участков был допустимый минимальный размер.

Таким образом, без перераспределения границ и межевания продать часть участка нельзя.

Если площадь выделяемой части меньше минимального размера, она может быть присоединена только к смежному участку.

Доля в общем участке может быть продана только с соблюдением преимущественного права других сособственников.

Мировое соглашение, удостоверенное судом, как вариант решения вопроса (ст. 153.9 ГПК РФ).

- см. ст. 209, 247, 250, 252, 549 ГК РФ

Объединить участки можно, но только при соблюдении требований законодательства. Согласно ст. 11.4, 11.5, 11.9 ЗК РФ, перераспределение земельных участков возможно между их собственниками при условии, что образуемые участки соответствуют предельным размерам, установленным правилами землепользования и застройки, и не нарушают целевое назначение. Если участок будет меньше минимального размера, его нельзя зарегистрировать (ст. 11.9 ЗК РФ), даже если он формируется совместно с долей в праве на землю под домом. Однако, если земля под домом находится в общей долевой собственности на основании ст. 247, 250 ГК РФ, то при продаже доли в доме покупатель приобретает соответствующую долю в земле (ст. 250 ГК РФ — право преимущественной покупки; ст. 549 ГК РФ — существенные условия договора купли-продажи).

Порядок продажи:

— Продавец обязан уведомить остальных сособственников в письменной форме о намерении продать долю (ст. 250 ГК РФ).

— Если они откажутся или не ответят в течение месяца — можно продавать третьему лицу.

— Договор купли-продажи доли в доме автоматически включает соответствующую долю в земельном участке под домом (ст. 209, 247 ГК РФ).

— Провести перераспределение границ через межевание можно до сноса, но только если новообразованный участок соответствует минимальному размеру. Если нет — Росреестр откажет в постановке на кадастровый учёт (ст. 11.9 ЗК РФ).

Алгоритм:

Получить письменные отказы от преимущественного права покупки от других сособственников.

Заключить мировое соглашение и договор купли-продажи доли в доме (включая долю в земле под домом).

Провести межевание только в рамках допустимых норм (если участок соответствует минимуму — оформить перераспределение; если нет — оставить долевую собственность на землю под домом).

Зарегистрировать переход права в Росреестре.

Попытка сноса дома при наличии законного права собственности на долю неправомерна — это может быть обжаловано по ст. 153.9 ГПК РФ как злоупотребление процессуальными правами.

Мария, здравствуйте!

Можно ли объединить часть многоконтурного участка с долей земли под домом, чтобы не было долевой?

Частично да, но с нюансами.

Земельный участок под домом является общей долевой собственностью всех владельцев дома по закону (ст. 36 ЖК, ст. 246 ГК). Вы не можете просто выделить часть из-под дома и присоединить к индивидуальному участку без согласия всех сособственников.

Можно провести перераспределение земель (ст. 11.7 ЗК) между вашим индивидуальным участком и общим участком под домом. Но это требует согласия всех сособственников и кадастровых работ.

Цель объединения (чтобы не было долевой) может быть достигнута через выдел доли в натуре (ст. 252 ГК), но это возможно только по согласию всех или через суд, если это технически возможно.

2. Каков порядок по продаже? Можно ли её осуществить до сноса?

Да, продажу можно осуществить до сноса. Иск о сносе — это судебный процесс, который может длиться долго. Продажа доли возможна в любой момент, но она будет отягощена судебным спором (покупатель должен быть уведомлен).

3. Можно ли в рамках неподписанного межевания перераспределить границы?

Да. Если межевой план не подписан и не утвержден в Росреестре, вы можете внести изменения в проект границ.

Ваша цель — оформить сделку купли-продажи доли в доме и части земли, используя мировое соглашение как рычаг.

Шаг 1: Достижение письменного согласия

Это ключевой этап. Договоренности должны быть оформлены юридически.

Условия мирового соглашения:

Вы соглашаетесь продать долю в доме и часть участка.

Истец (сособственник, подавший на снос) отказывается от иска о сносе дома.

В мировом соглашении прописываются новые границы участков, порядок пользования, и обязательства по оформлению документов.

Утверждение судом: Мировое соглашение должно быть утверждено судом. После утверждения оно приобретает силу судебного решения и иск о сносе прекращается.

Шаг 2: Кадастровые работы и межевание

Необходимо провести работы для формирования объекта продажи.

Привлечение кадастрового инженера: Кадастровый инженер готовит межевой план по перераспределению границ.

Инженер должен учесть минимальные размеры земельных участков, установленные вашим муниципалитетом. Если часть земли меньше минимума, ее присоединение возможно только к существующему участку, чтобы в итоге получился участок, соответствующий минимуму.

Формирование участка: Формируется участок, который будет продан (либо как единый объект, либо как часть существующего участка + доля в общем).

Шаг 3: Государственная регистрация (Росреестр)

После согласования и подписания документов (мирового соглашения, актов межевания): регистрация изменений. Внесение изменений в ЕГРН о новых границах участков.

Подписание договора о продаже доли дома и части земли.

Подача договора в МФЦ/Росреестр для регистрации перехода права собственности на покупателя.

Здравствуйте. Возможность объединения части многоконтурного участка с долей земли под домом:

Статья 11.2 Земельного кодекса РФ определяет порядок образования земельных участков. Согласно этой статье, образование земельных участков возможно путем раздела, объединения, перераспределения земельных участков или выдела из земельных участков.

Статья 11.4 Земельного кодекса РФ регулирует объединение земельных участков. Объединение возможно, если образуемый участок будет соответствовать требованиям градостроительных регламентов, землеустроительной документации и не будет нарушать права третьих лиц.

Теоретически объединение части многоконтурного участка с долей земли под домом возможно. Однако необходимо учитывать несколько факторов:

Если после объединения образуемый участок будет меньше минимального размера, установленного градостроительным регламентом или местными нормативами, такое объединение может быть признано незаконным.

Для объединения требуется согласие всех сособственников земельного участка под домом (если земля под домом находится в долевой собственности).

Необходимо убедиться, что объединение технически возможно и не приведет к нарушению границ других участков.

Порядок продажи доли и части участка:

Статья 250 Гражданского кодекса РФ устанавливает преимущественное право покупки.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по той цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Статья 42 Земельного кодекса РФ

устанавливает обязанности собственников земельных участков. Собственники обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием, не наносить вред окружающей среде и не нарушать права других лиц.

Алгоритм продажи (с учетом преимущественного права покупки):

Определите рыночную стоимость доли в доме и части земельного участка. Можно привлечь независимого оценщика.

Направьте письменное уведомление другим сособственникам с предложением выкупить долю в доме и часть земельного участка по определенной цене. В уведомлении укажите стоимость, условия сделки и срок для ответа (обычно 30 дней).

Если в течение указанного срока сособственники откажутся от покупки или промолчат, вы имеете право продать долю и участок третьему лицу.

Если межевание не подписано, необходимо согласовать границы участка с соседями. Если есть споры, обратитесь к кадастровому инженеру для урегулирования.

Формирование участка (при необходимости): Если часть многоконтурного участка не сформирована как отдельный участок, необходимо провести кадастровые работы по его выделу и постановке на кадастровый учет.

Заключите договор купли-продажи с покупателем, зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре.

Можно ли осуществить продажу до сноса?

Да, можно. Факт судебного спора о сносе дома не препятствует продаже доли в праве собственности на этот дом. Однако покупатель должен быть уведомлен о судебном процессе и возможных последствиях.

Статья 39.28 Земельного кодекса РФ регулирует перераспределение земельных участков. Перераспределение возможно, если образуемые участки соответствуют требованиям градостроительных регламентов и не нарушают права третьих лиц.

Федеральный закон "О кадастровой деятельности" от 24.07.2007 N 221-ФЗ устанавливает порядок проведения кадастровых работ.

Алгоритм действий:

Наймите квалифицированного кадастрового инженера.

Заключите договор на выполнение кадастровых работ по перераспределению границ и формированию участка.

Согласуйте проект межевания со всеми заинтересованными лицами (сособственниками, соседями).

Кадастровый инженер проведет необходимые измерения и составит межевой план.

Утвердите межевой план в установленном порядке.

Поставьте образованный участок на кадастровый учет в Росреестре.

Минимальный размер участка и доля земли под домом:

Вопрос о том, можно ли продать участок меньше минимального размера, если часть земли берется из доли под домом, сложный и зависит от местных правил землепользования и застройки. В некоторых случаях это возможно, если это необходимо для обслуживания существующего дома. Этот вопрос нужно уточнить в местной администрации или у кадастрового инженера.

Судебный спор о сносе дома может существенно повлиять на стоимость доли и привлекательность объекта для покупателей.

Все действия должны быть согласованы с юристом, чтобы избежать возможных правовых последствий.

Тщательно изучите местные правила землепользования и застройки, чтобы убедиться в законности всех планируемых действий.

С уважением Светлана Б

Объединение части многоконтурного участка с частью земельного участка под домом

Земельные участки объединяются путем формирования нового единого участка (статья 11.6 ЗК РФ).

Минимальные размеры вновь образованных участков регламентируются местными правилами землепользования и застройки (например, минимальным размером для конкретного населённого пункта может быть установлено ограничение).

Если минимальный размер участка будет нарушен, объединение невозможно.

Однако если речь идёт именно о земельном участке, находящемся непосредственно под самим домом (участком общего пользования), то такая ситуация требует отдельного рассмотрения:

-Участок под зданием считается единым объектом недвижимости вместе с самим строением (это правило закреплено в статье 35 ЗК РФ, согласно которой судьба строения и участка неразрывны).

-Поэтому теоретически Вы можете объединить небольшую часть многоконтурного участка с участком под домом, если удастся доказать необходимость сохранения целостности имущественного комплекса.

Сначала межевание (в форме перераспределения), и только потом регистрация сделки. Без установленных в ЕГРН границ регистратор просто приостановит сделку.

Право собственности прекращается при уничтожении имущества. Снос должен быть зафиксирован актом обследования кадастрового инженера, после чего запись о доме исключается из ЕГРН. Если снести дом до продажи, предмет сделки (доля в доме) исчезнет (ст. 235 ГК РФ).

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Продажа доли в доме оформляется договором купли-продажи (ст. 246 ГК РФ).

Объединить часть участка с долей в праве собственности на землю под домом напрямую невозможно.

Нельзя объединить объект, находящийся в единоличной собственности, с долей в праве общей собственности. Сначала нужно выделить долю в натуре, чтобы она стала самостоятельным участком.

Если выделяемый под домом участок или часть многоконтурного участка меньше минимального размера (установленного ПЗЗ вашего региона), Росреестр откажет в регистрации самостоятельного объекта.

Попробуйте использовать процедуру перераспределения (ст. 11.7 ЗК РФ). Можно перераспределить границы вашего участка и общего участка под домом так, чтобы к вашему участку + часть общей земли, соразмерная вашей доли, при условии, что все сособственники согласны.

Позволяет смежным участкам менять границы. При этом исходные участки прекращают существование, а образуются новые.

Продажа возможна только до сноса. Если дом снесут, объект недвижимости перестанет существовать, и продавать будет нечего, право собственности прекратится.

Если суд вынесет решение о сносе, продать долю станет невозможно. Мировое соглашение — Ваш лучший вариант.

Вы можете изменить проект межевания сейчас. В рамках него можно провести перераспределение границ (ст. 39.28 ЗК РФ), чтобы сформировать нужный участок.

Заключение мирового соглашения в суде:

в тексте соглашения пропишите обязанность сторон произвести перераспределение земель и последующую куплю-продажу.

Укажите, что истец отказывается от требований о сносе при условии выкупа доли, участка.

Закажите схему перераспределения границ. Объединить часть вашего многоконтурного участка и часть земли под домом ,соответствующую вашей доле, в один новый объект.

Если итоговый участок будет соответствовать минимальным нормам в совокупности, проблема «минимального размера» снимается.

Все три сособственника дома и земли под ним должны подписать Соглашение о перераспределении земель. Это законный способ избежать запрета на дробление мелких участков.

Подача межевого плана в Росреестр. Старые границыаннулируются, возникают новые.

Оформляется через нотариуса (обязательно для долевой собственности).

Оформляется договором купли-продажи (можно в одном документе с долей дома).

Если покупатель — один из сособственников, преимущественное право покупки соблюдено автоматически.

Переход права собственности к покупателю. Судебное дело прекращается в связи с исполнением мирового соглашения.

Не пытайтесь выделить микро-участок. Используйте процедуру перераспределения, чтобы «прирастить» покупаемую часть к уже имеющемуся участку сособственника (ст. 11.9 ЗК РФ). При перераспределении важно, чтобы итоговый участок покупателя был не меньше минимума, а «прирезаемая» часть может быть любого размера.

Здравствуйте уважаемая Мария!

В данном конкретном Вашем случае, исходя из положений частей 2 и 4 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сведения Единого государственного реестра недвижимости об описании местоположения границ земельных участков относятся к основным сведениям ЕГРН о земельном участке, позволяющим определить земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи. Граница земельного участка отделяет такой земельный участок от земель и других земельных участков.

В соответствии с ч. 1 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ, если в результате раздела одного объекта недвижимости образуются два и более новых, кадастровый учет осуществляется одновременно в отношении каждого. Исходя из ч. 1 ст. 5 данного ФЗ, каждому из них будет присвоен свой кадастровый номер.

Кроме того, в пп. 1 п. 2 Порядка, утв. Приказом Министерства экономического развития РФ от 24.11.2015 №877, прямо предусмотрено присвоение кадастрового номера при образовании нового объекта.

Пп. 1 п. 47 Порядка ведения ЕГРН, утв. Приказом Росреестра от 01.06.2021 №П/0241, предусматривает присвоение части объекта недвижимости учетного номера. То есть если Вы хотите, чтобы дом оставался домом, тогда кадастровый номер у него остается один (т.к. это единый объект недвижимости), а у половин будут учетные номера.

Если же Вы хотите получить отдельные кадастровые номера и выйти из общей собственности, тогда половины дома действительно трансформируются в квартиры. Это вытекает из ст. 16 Жилищного кодекса, согласно которой дом — это индивидуально-определенное здание, а квартира — структурно обособленное помещение.

Как вариант, можно сделать дом блокированной застройки.

Удачи вам

Здравствуйте, Мария!

Данный ответ представляет собой общий анализ ситуации на основании предоставленных данных и не заменяет полноценную юридическую консультацию с изучением документов. Рекомендую обратиться к адвокату для сопровождения сделки и судебного процесса.

1. По вопросу №1. Объединение части многоконтурного участка с долей земли под домом.

Теоретически — да, это возможно, но через процедуру перераспределения земельных участков. Согласно ст. 11.7 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ), перераспределение земельных участков – это образование новых участков из существующих с одновременным прекращением последних.

Земля под домом. Является общей долевой собственностью (ст. 244, 245 ГК РФ). Для выдела доли в натуре (в виде отдельного участка) требуется соблюдение градостроительных регламентов и минимальных размеров, установленных правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего муниципального образования.

Многоконтурный участок. Это единый объект недвижимости, состоящий из нескольких контуров (частей), разделенных другими землями (ст. 11.7 ЗК РФ). Выделить и продать часть контура отдельно без образования нового участка нельзя.

Объединение через перераспределение. Вы можете инициировать кадастровые работы по перераспределению двух смежных объектов: вашей доли в праве на землю под домом (после выдела в натуре, если возможно) и части (контура) многоконтурного участка продавца. В результате может быть сформирован новый единый земельный участок, который и станет предметом продажи. Это избавит покупателя от долевой собственности на землю.

По вопросу №2. Порядок продажи, возможность продажи до сноса и использование межевания.

Продажа до сноса. Возможна, но крайне рискованна для покупателя. Ключевой момент — судебный иск о сносе. Если решение суда о сносе будет вынесено и вступит в законную силу, покупатель приобретет долю в объекте, подлежащем сносу, что резко снижает ценность актива. Важно: В договоре купли-продажи необходимо максимально подробно прописать гарантии продавца относительно исхода судебного процесса и его последствий, а также возможные механизмы расторжения договора и возмещения убытков.

Мировое соглашение. Предложение о мировом соглашении в суде — ваш основной правовой инструмент. Мировое соглашение (ст. 39 ГПК РФ) утверждается судом и имеет силу исполнительного листа. В нем можно предусмотреть условие о прекращении иска о сносе в связи с заключением и исполнением договора купли-продажи. Это защитит покупателя.

Использование межевания. Если межевые планы на перераспределение уже подготовлены, но не подписаны, — это хорошая основа. Необходимо заказать кадастровому инженеру актуализацию планов с учетом именно вашей текущей задачи: формирования нового участка для продажи.

Проблема минимального размера. Это центральная проблема. Согласно п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ, образуемые земельные участки должны соответствовать предельным минимальным размерам, установленным ПЗЗ. Однако, ключевое исключение: часть 4 ст. 11.9 ЗК РФ допускает образование участков размером менее установленного минимума, если это происходит в результате перераспределения или выдела из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо в иных случаях, предусмотренных федеральными законами. Суды часто признают правомерность образования "мелких" участков при урегулировании споров между собственниками (мировое соглашение) или при реконструкции объектов недвижимости. Ваша ситуация под эти исключения может подпадать.

2. Немедленно, через вашего представителя, заявить в суде о ведении переговоров о заключении мирового соглашения. Ходатайствовать об отложении судебного заседания для его разработки.

Получите в муниципалитете выписку из ПЗЗ о минимальном размере участка для вашей территориальной зоны.

Закажите у кадастрового инженера предварительное заключение о возможности и условиях перераспределения долей земли под домом и части многоконтурного участка с формированием нового участка. Обсудить с ним аргументацию для преодоления проблемы минимального размера.

Получите у адвоката проект мирового соглашения и предварительного договора купли-продажи.

Заключите с кадастровым инженером договор на подготовку межевого плана по перераспределению.

Получите согласие всех сособственников дома на перераспределение долей в общем земельном участке (если выделяется доля одного из них). Это критически важно.

Подайте в Росреестр заявление о перераспределении и постановке нового участка на кадастровый учет. Основание — согласие сособственников и мировое соглашение (или его проект) как документ, урегулирующий спор.

Уведомление других сособственников дома о продаже доли. Согласно ст. 250 ГК РФ, вы обязаны в письменной форме известить их о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и условий. Срок для осуществления преимущественного права покупки — 1 месяц. Несоблюдение этого порядка дает им право в течение 3 месяцев требовать перевода прав покупателя на себя.

Подписание основного договора купли-продажи доли в доме и вновь образованного земельного участка.

Подача документов в Росреестр (или через МФЦ) для регистрации перехода права собственности. Одновременно регистрируется прекращение иска о сносе в связи с исполнением мирового соглашения.

Здравствуйте!

В том виде, как Вы описываете, это юридически невозможно.

Вы пытаетесь объединить физический объект (часть многоконтурного участка соседа) с абстрактным правом (долей в праве общей собственности на землю под домом). Согласно ст. 11.6 ЗК РФ, объединять можно только смежные земельные участки, которые уже сформированы и стоят на кадастровом учете. Долю нельзя прилепить к куску земли.

Земельный участок под домом следует судьбе дома. Пока дом находится в долевой собственности (является одним объектом), земельный участок под ним также обязан быть единым и неделимым (ст. 36-37 ЗК РФ). Нельзя выделить кусок земли под своей частью дома в личную собственность, пока сам дом юридически не разделен на отдельные объекты (блокированной застройки).

Продажу можно и нужно осуществить до сноса, через мировое соглашение.

Иск о сносе подается, когда постройка нарушает нормы или права соседей. Если истец (сосед) согласен продать долю, вы заключаете мировое соглашение. В соглашении прописывается, что Истец передает Ответчику право собственности на долю в доме и землю, а Ответчик выплачивает денежную сумму. Истец отказывается от требований о сносе.

Суд утвердит мировое соглашение по делам о сносе только если убедится, что сохранение постройки безопасно для жизни и здоровья граждан. Возможно, потребуется заключение эксперта о безопасности дома.

Если акт согласования границ не был подписан, то межевание не завершено и юридической силы не имеет. Вы можете инициировать новые кадастровые работы. Сформировать новый самостоятельный участок для продажи, если он меньше минимального размера, установленного ПЗЗ Вашего муниципалитета, нельзя. Росреестр откажет в регистрации.

Единственный способ передать кусок земли соседа (который меньше минимума) Вам — это процедура перераспределения.