Как заставить арендатора выкупить имущество по договору с правом выкупа?

597₽ VIP

Здравствуйте, Алевтина! Да, можно. Договор аренды с правом выкупа накладывает обязательство на арендатора выкупить помещение (ст.309 ГК РФ), а если прописано заключение основного договора (ст.549 ГК РФ), то в данном случае уместно вести речь о предварительном договоре (ст.429 ГК РФ), который связывает стороны и накладывает взаимные обязательства: продать и купить соответственно до указанной даты.

Однако есть риск того, что арендатор-покупатель сможет расторгнуть договор на основании статьи 451 ГК РФ, согласно которой:

Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Выкупу арендованного имущества посвящена статья 624 ГК РФ Если в договоре аренды закреплена обязанность арендатора по выкупу арендованного имущества, то сейчас арендатор просто так не может отказаться от выкупа В статье 310 ГК РФ прямо сказано: что не допускается односторонний отказ от исполнения стороной принятого на себя обязательства. Если арендаторам идет в такой отказ, то арендодатель имеет право в судебном порядке понудить арендатора осуществить выкуп арендованного имущества по предусмотренной договором аренды выкупной цене.

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 27.12.2019, с изм. от 28.04.2020)

ГК РФ Статья 624. Выкуп арендованного имущества

Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 624 ГК РФ

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Здравствуйте, Алевтина!

Да, арендодатель имеет полное право требовать исполнения обязательств по договору аренды с правом выкупа, тем более, если в договоре указаны сроки выкупа имущества.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ,

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Кроме того, арендатор обязан оплачивать арендную плату, а как видно из вашего вопроса платежи игнорируются, что является неисполнением условий договора, согласно ст. 614 ГК РФ,

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Таким образом, арендодатель имеет право взыскать арендную плату за весь неоплаченный период, а также штрафные санкции за нарушение условий договора.

Кроме того, арендодатель имеет право требовать от арендатора выкупа арендованного имущества, на условиях заключенного договора аренды.

Изменение обстоятельств арендатора не имеют никакого отношения к данному спору, это не проблемы арендодателя.

Договор заключен добровольно (ст. 421 ГК РФ), обязательства должны исполняться (ст. 309 ГК РФ).

Направляйте арендатору ТРЕБОВАНИЕ о выплате задолженности по платежам, рассчитывайте неустойку за каждый день просрочки согласно договору, требуйте выкупа имущества, указывайте крайний срок, а также сумму, в случае отказа - смело обращайтесь в суд.

Всех благ Вам!

Здравствуйте, Алевтина, к сожалению, реально обязать его заключить договор купли продажи арендованного имущества не получится, у него банально может не быть денег, хотя он должен исполнять предусмотренные обязательства в силу ГК РФ Статья 309. Общие положения

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Основной Ваш вопрос о понуждении к заключению договора купли-продажи по предусмотренной выкупной цене на основании договора аренды с правом выкупа.

Вы вправе предъявить такой иск в соответствующий суд.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями заключенного договора.

Условие о выкупе было включено в договор аренды; Вы со своей стороны исполнили обязательство и не продавали арендованное имущество. Теперь обязательство должны быть исполнено со стороны арендатора.

В соответствии со статья 624 часть 1 ГК РФ

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Направьте арендатору проект договора купли-продажи с соответствующей претензией и при при невыполнении условй договора аренды с правом выкупа, обращайтесь в суд с иском о понуждении к заключению договора с дополнительным требованием взыскания задолжености по арендной плате, а также убытков в соответствии со ст.15 ГК РФ.

Добрый день! В рассматриваемом случае Арендатор не обязан выкупать имущество по договору аренды с правом выкупа. Этот вывод подтверждается судебной практикой.

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (пункт 1 статьи 624 ГК РФ).

Из названной нормы следует, что внесение выкупной цены как платы за приобретение имущества в собственность является не обязанностью арендатора, а его правом, реализация которого влечет возникновение у него права собственности на арендуемое имущество. Если арендатор по каким-либо причинам этим правом не смог или не захотел воспользоваться, то единственным последствием этого окажется невозможность приобретения им права собственности на арендуемое имущество.

Здравствуйте, уважаемая Алевтина!

Обязательства сторон должны быть исполнены надлежащим образом, не допускается односторонний отказ от исполнения стороной принятого на себя обязательства, Ст.308-310 ГК РФ.

Я считаю, что можно в судебном порядке требовать понудить арендатора исполнить условия договора, а именно выкупить арендованное имущество. Следует подать иск согласно ст.131,132 ГПК РФ,в котором указать на то, что арендатор обязался до 31.12 выкупить арендованное имущество, до настоящего времени арендная плата не внесена, никаких действий по выкупу имущества не предпринимается.

Суд должен будет дать оценку и отразить в решении суда обстоятельства, по которым арендатор не может выкупить имущество, насколько они уважительны и существенны. Но надо отметить, что гарантий, что суд понудит исполнить договор аренду с правом выкупа нет никаких.

Ст.624 ГК РФ.

Здравствуйте, Алевтина!

Конечно можно понудить:

Есть договор, ст.309 ГК РФ).

А обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Так как в договоре прописаны его существенные условия в виде заключения иного договора, то обязательство нужно выполнять.

Понудить можете через суд, путем подачи иска в суд.

Всего доброго вам решить ваш вопрос.

Надеюсь мой вам ответ вам помог!

Можете понудить в судебном порядке выкупить арендованное имущество, так как заключен договор о выкупе данного имущества. Но если потенциальный покупатель заявит, что унего нет денежных средств, то данное понуждение ни к чему не приведет. Целесообразнее рассмотреть вопрос об имеющихся в договоре санкци и взыскать пени, штрафы, упущенную выгоду и т.д.,смотря что у Вас там указано.

ГК РФ Статья 330. Понятие неустойки

Позиции высших судов по ст. 330 ГК РФ >>>

1. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

2. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

ГК РФ Статья 15. Возмещение убытков

Позиции высших судов по ст. 15 ГК РФ >>>

КонсультантПлюс: примечание.

О выявлении конституционно-правового смысла п. 1 ст. 15 см. Постановление КС РФ от 02.07.2020 N 32-П.

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.