Момент передачи квартиры при заключении ДКП - имеет ли покупатель право на использование недвижимости до регистрации собственности?

199₽ VIP

Здравствуйте, Федор! Согласно статье 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из вопроса следует, что объект передан, а следовательно если есть ключи, то можно пользоваться вне зависимости от регистрации права. Формально право собственности согласно ст.8.1 ГК РФ и требованиям Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" переходит с момента государственной регистрации, но пользоваться можно согласно договору и раньше.

Согласно пункту 2 ст.8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Добрый вечер, Федор, я не буду вам кучу лишнего расписывать, тут все кратко и по существу можно.

1)Фактически в день подписания ДКП, передаваться должны ключи, исходя из пункта договора, а значит пользоваться покупатель уже имеет право, до момента регистрации права собственности.

ст.8.1, 556 ГК РФ.

Если есть пункт, что квартира передается в момент подписания договора - значит и акт приема-передачи квартиры должен быть одновременно составлен, а не после регистрации в россреестре.

На практике почти всегда так и бывает, либо дается разумный срок, скажем неделя, 10 дн. - от ситуации для освобождения квартиры и подписания акта сдачи квартиры.

Статья 421. Свобода договора

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 421 ГК РФ

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Федеральным законом от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ в пункт 2 статьи 421 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 июня 2015 г.

См. текст пункта в предыдущей редакции

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Ответ отключен модератором

Согласно ст.556 ГК РФ

1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

А потому эта фраза не означает, что уже может пользоваться, так как еще нет акта.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст.551 ГК РФ).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п.2 ст.223 ГК РФ).

Поэтому покупатель не имеет прав собственника (владение, пользование и распоряжение) до момента госрегистрации перехода права.

Вручение ключей позволяет зайти в квартиру с момента регистрации права.

Акт приема-передачи означает только то, что квартира осмотрена, замечание по результатам осмотра могут быть вписаны в акт.

С подписанием такого акта исполненным считается обязательство передать квартиру (ст.556 ГК РФ), но не более того.

Гражданские права возникают в силу закона, договора или вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий (ст.8 ГК РФ).

Закона о праве использовать квартиру до регистрации перехода права собственности не имеется.

Поэтому, чтобы использовать квартиру до госрегистрации перехода права, необходимо заключить договор найма, договор безвозмездного пользования или включить эти условие о праве пользования квартирой на период после подписания акта, но до момента регистрации перехода права, в договор купли-продажи жилья. Без таких условий акт приема-передачи и факт передачи ключей не является основанием для законного пользования квартирой.

Ключи не переданы, продавец сообщает что передаст ключи от квартиры только после регистрации ДКП в Росреестре.