Ситуация следующая. Однокомнатная квартира, собственников двое: сын 36 лет 1/2 доля, отец 65 лет 1/2 доля. Отец ведёт асоциальный образ жизни (пьёт, бич). Сын продаёт свою долю по цене гораздо ниже рыночной. Я хочу купить с целью вложить денежные средства. Жить, регистрироваться там и так далее - не планирую. Покупка исключительно с целью подождать, пока отец продавца не отойдёт в мир иной, а затем вернуться к вопросу выкупа оставшейся доли себе у наследника. Единственным наследником будет являться сын, то есть тот, кто и сейчас продаёт 1/2 долю. Долгов ЖКХ нет. Формальности по преимущественному праву покупки полностью соблюдены, уведомление направлялось, в течении месяца, разумеется, ответа не поступило. В квартире прописан и проживает только отец продавца. Сделка будет осуществляться через нотариуса дистанционно через электронную цифровую подпись. Кроме того, в качестве продавца будет выступать доверенное лицо по генеральной нотариальной доверенности. Вопрос, какие для меня существуют риски и в чем они заключаются.
Если требования уведомления о преимущественной покупке ст. 250 ГК РФ соблюдены, рисков нет.
Риск только в том, сколько времени вам придется ждать...
Спросить
Особых рисков нет, кроме как того, что продавца Вы не видите, да и квартиру не смотрели - может и нет её вовсе (пожар и т.д.).
Сделку нотариус будет проводить - проверит, не отозвана ли доверенность -
ГК РФ Статья 188. Прекращение доверенности.
И не банкрот ли продавец - и нет ли у него неисполненных обязательств - посмотреит по базе ФССП.
Спросить
Здравствуйте, Евгений! Согласно пункту 2 статьи 250 ГК РФ "продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу". Если эти формальности будут соблюдены, сделка будет нотариально удостоверена, то на первый взгляд проблем быть не должно. Согласно ст.42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
ОДНАКО если продавец имеет признаки банкротства, то продажа по заниженной цене - это повод оспорить сделку финансовым управляющим на основании ст.61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Это главный риск, если других наследников нет. Если бы были, то у них было бы желание признать сделку недействительной (ст.166-181 ГК РФ).
И еще: стоит подстраховаться и заключить предварительный договор под условием (ст.157 ГК РФ), что в случае наследования второй доли Ваш продавец был бы обязан продать ее именно Вам, оговорив также условия по цене, в т.ч. привязав к рыночной оценке.
И еще риск: если сделка по доверенности (ст.185-185.1 ГК РФ), то проверьте, чтобы ее не отозвали у нотариуса в момент совершения сделки и регистрации права в Росреестре. Лучше конечно совершать такую сделку с собственником. При необходимости подождать. Не стоит лишний раз доверять доверенностям.
Спросить
Риски в том, что если не определен порядок пользования комнатой, нет отдельной формы № 9 (справки «О регистрации»), и без согласия сособственника не сможете ни сдать ее, ни зарегистрировать там родственника. Нет отдельного счетчика и места в кухне — обо всем приходится договариваться с соседями.
✅ риск еще что он не будет комуналку платить и на вас подарки в суд, если нет отдельного счета.
✅ риск что он по пьянке все сожжет, а с него нечего взять как компенсацию
✅ надо проверить нет ли там обременений и нет ли там людей
которые имеют право пожизненного проживания
✅ есть ли супруга у продавца если есть, то есть ли от нее согласие
✅нет ли там незаконной перепланировки
Ст 252 ГК РФ.
Спросить
Добрый день, Евгений смотрите, сын обязан уведомить надлежащим образом отца о праве приоритета выкупа данной доли, если не будет реакции или он будет не согласен ее покупать, то вы можете покупать ее спокойно, рисков нет.
Нужно проверить, нет ли ограничений или обременений на нее только.
После момент, отец же может подарить свою долю или оставить завещание на другого человека, что вы потом будите делать, если человек не захочет вам ее продавать, а потребует права выдела доли в натури?!
Плюс может быть пожар по его причине, что тогда делать, если готовы застраховать, то это другой разговор.
Только в основном в этом момент.
Обязательно советую направить ДКП и все документы юристу, прежде чем подписать договор, что бы асе изучили и проверили, можете выбрать тут на сайте любого, но это просто совет.
ст. 779 ГК РФ! ст. 250 ГК РФ.
Спросить
Сын обязан уведомить письменно до собственника за месяц, только потом может продать свою долю третьим лицам.
В принципе здесь нет никаких рисков, сделка через нотариуса проходит.
- см. ст. 250, 549 ГК РФ.
Спросить
Здравствуйте Евгений
Если преимущественное право соблюдено, направлялось уведомление о продаже доли через нотариус в соответствии со ст.250 ГК РФ, оформлена доверенность для сделки, то рисков нет, что касается покупки доли сына.
___
Главное, чтобы отец, который ведет такой образ жизни являющийся собственником другой доли не оставил завещание кому-либо при открытии наследства или не стал продавать иному лицу.
__
В случае инициирования продажи отцом своей доли иному лицу, вы будучи, когда станете собственником другой доли, в случае нарушения ваших прав на преимущественную покупку сможете оспорить сделку по иску о переходе прав покупателя на вас.
Спросить
Здравствуйте Евгений!
Обратите внимание!
Подобные сделки с идеальными долями несут для Вас сложности не в их оформлении, а в их последующем содержании с точки зрения оплаты коммунальных услуг, вывоза мусора, капитального ремонта
В Вашем случае приобретенная Вами идеальная доля стать реальной не сможет, так как выделить ее в натуре невозможно.
Вследствие этого на Вас будет возложено бремя оплаты содержания этого жилья в полном объеме в соответствии со ст. 30. Права и обязанности собственника жилого помещения ЖК РФ, даже если Вы и разделите финансовые лицевые счета
Так же Вы, как собственник, видимо, будете отвечать на основании ст.1064 Общие основания ответственности за причинение вреда ГК РФ за вред, нанесенный, например соседям, за залив их квартиры
Если Вас это не останавливает, то сам алгоритм оформления доли возражений не вызывает
Спросить
