Процесс передачи права пользования общим имуществом в МКД - основные шаги и подводные камни

597₽ VIP

Человек голосует за все или против всех пунктов сразу.

Здравствуйте, уважаемая Ольга Игоревна!

В данном случае, с правовой точки зрения в целом, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК РФ).

Перечень общего имущества в многоквартирном доме, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, определен ст. 36 ЖК РФ и п. п. 2 — 9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

В этой связи силу ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

И предусмотренное ч. 2 ст. 36 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам других собственников (п. 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017).

Поэтому вопросы распоряжения общим имуществом многоквартирного дома относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

В Определении Верховного Суда РФ от 29.10.2018 N 307-ЭС 18-16531 по делу N А 56-59412/2017 отражена позиция, согласно которой решение о порядке пользования, распоряжения, взимания платы за размещение объектов на общем имуществе многоквартирного дома и ее размере оформляется протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и находится в его исключительной компетенции.

Соответственно только решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме либо большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, в зависимости от содержания поставленного на голосование вопроса (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Таким образом, решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в ст. 45 ЖК РФ иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).

В случае принятия решения о предоставлении общего имущества многоквартирного дома третьему лицу органом управления многоквартирного дома заключается договор аренды с третьим лицом в порядке, установленном ГК РФ.

Всего доброго Вам!

Рад был помочь, уважаемая, Ольга Игоревна!

Надо договор заключать - само собой. От лица организации, обслуживающей дом (УК, ТСЖ...) Договоры не регистрируются, кроме как и сторонами договора моете в тетрадочке пометить... Изучите ЖК РФ всё же...

ЖК РФ Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом

и т.д.

Здравствуйте, Ольга Игоревна!

1. Да, конечно вы должны заключить договор аренды части общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме с арендатором.

2. Подписывать должен договор тот, кого вы выбрали на ОСС.

Если не выбрали - плохо! Необходимо уточнять решение, и включать все вопросы.

3. Что касается оплаты на весь период, то при пролонгации после 5 лет, необходимо все-таки было указать оплата будет заново производиться, а не на весь период. Весь период может быть и 10,15,20 лет при имеющемся пункте о пролонгации.

НО, это можно и в договоре отобразить.

4. Можно все в одном пункте указывать, но получается путаница. Проще все отдельными, кто, где, когда, сколько, на какой срок и т.д.

5. Приложила вам памятку, как составляется решение, договор и т.д.

ЖК РФ Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Всех благ Вам!

Здравствуйте, Ольга Игоревна! Т.к. речь идет об общем домовом имуществе, принадлежащем собственникам помещений МКД на праве общей долевой собственности (ст.36 Жилищного кодекса РФ), то вопрос пользования таким имуществом и его предоставления третьему лицу, в т.ч. с правом передоверия, уступки этого права, должен разрешаться не иначе как через общее собрание собственников помещений в МКД (ст.44-46 Жилищного кодекса РФ). Так что нужен протокол общего собрания и договор с лицом, уполномоченным общим собранием собственников помещений в МКД.

Здравствуйте Ольга Игоревна

Для передачи в пользование общего имущества МКД нужно : решение общего собрания, договор о передачи в пользование и счет для оплаты. От имени всех собственников МКД подписывает один собственник выбранный собранием. Деньги вносятся на счет по решению собрания МКД.

Никакой доверенности не нужно. Все вопросы решаются на общем собрании и зарисываются в протокол. Регистрация не нужна. Договор составляется в простой письменной форме

___

Объекты общего имущества по решению собственников, принятому на общем собрании с соблюдением требований ст.ст. 44-48 ЖК РФ, могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не будет нарушать права и законные интересы граждан и организаций (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). При этом решения общего собрания собственников о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, иными лицами (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)

В данном случае говорится об общедомовом имуществе, который принадлежит всем собственникам данного МКД.

Пользование, распоряжение и предоставление такого имущество другим лицам решается только путём проведения Общего собрания собственников МКД.

Без наличие протокола Общего собрания и заключённого затем договора с тем лицом, который уполномочен такой договор заключить, обычно это старший по дому или Председатель Совета МКД.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

- см. ст. 36, 44-46 ЖК РФ

Здравствуйте.

1. Когда имущество находится в общей собственности, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).

2.Согласно ст. 36 ЖК РФ, решение о передаче в пользование общего имущества "стены" должно приниматься общим собранием собственников помещений в доме и быть оформлено в виде протокола общего собрания. Такое решение должно быть принято большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. При этом арендатор не обязан заключать договор аренды с каждым собственником.

3. На этом же собрании нужно конкретное лицо наделить полномочиями на заключение договора от имени общего собрания (например, правление).

4. В решении общего собрания о наделении полномочиями можно указать диапазон цен (за квадратный метр сдаваемой стены, например), в рамках которого правление имеет право назначать цену.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч.4 ст.36 ЖК РФ).

Передача в пользование осуществляется на основании договора, так как договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ч.1 ст.420 ГК РФ).

Принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме входит в компетенцию общего собрания собственников (п.3.1 ч.2 ст. 44 ЖК РФ).

Общее собрание должно утвердить текст доверенности и приложить его к протоколу ОСС МКД.

Регистрация договора предоставления имущества в пользование недвижимого имущества предусмотрена ст.51 закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Здравствуйте. А что за договор передачи права пользования? Пользование для чего? Должны быть указаны цели. Вообще все документы подписывает управляющая организация на основании ОСС в МКД. Договор обязателен, протокол ОСС

Не требуют государственной регистрации договоры аренды здания, сооружения, земельного участка, заключенные на срок менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

У вас может быть не аренда, все зависит от целей использования

Здравствуйте Ольга Игоревна!

Как определено в п.3 ч.1 ст. 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме ЖК РФ

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома...,

Что из этого следует?

А следует то, что решения по использованию стены дома, как общего имущества могут принимать только собственники.

Организационно-правовая форма принятия такого решения установлена ст. 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме ЖК РФ

Бюллетени для голосования на общем собрании собственников готовит инициатор собрания. Такая обязанность прямо закреплена в пункте 20 Требований из Приказа Минстроя РФ от 28.01.2019 N 44/ПР

"Об утверждении требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор"

Такая формулировка в бюллетене, как Вы указали вполне допустима

После принятия решения общим собранием управляющая компания, председатель ТСЖ (кооператива) , т.е. уполномоченное лицо, обязано заключить договор в организацией, которая планирует монтаж приточно-вытяжной вентиляции, Условия договора, его пролонгация оговаривается в самом тексте

Никакой дополнительной доверенности от собственников (передоверия) при этом не требуется, так как необходимые полномочия представителям собственники уже дали при выборе УК, избрании председателя, который, напоминаю, согласно, например, ст.149. Председатель правления товарищества собственников жилья ЖК РФ действует без доверенности от имени товарищества.

Регистрация договора проводится по реестровой книге (журнале) договоров, которые обязаны вести в каждой организации

Голосование по этому пункту означает, что Вы или соглашаетесь с этой формулировкой в целом, либо не соглашаетесь.

Это и есть демократия в действии

Ольга Игоревна, здравствуйте 🤝

В силу статьи 36 ЖК РФ

решение о передаче в пользование общего имущества должно приниматься общим собранием собственников помещений в доме и быть оформлено в виде протокола общего собрания.

—————

Дополню ответы коллег:

При голосовании за все одним пунктом, важно обратить внимание на следующие подводные камни:

1. Недостаточная ясность

Если формулировка пункта о передаче права пользования не ясна или вызывает сомнения, может возникнуть спор о том, какие именно условия были приняты.

2. Отсутствие согласия

Если не все собственники дали свое согласие на передачу, это может привести к недействительности решения или оспариванию его в будущем.

3. Несоблюдение процедуры

При голосовании следует убедиться, что процедура голосования соответствует законодательным требованиям и правилам устава МКД.

——————

С уважением, Дарья Алексеевна

Здравствуйте!

После того как собрание собственников одобрило передачу имущества МКД в аренду, можно подписывать договор с арендатором. Текст договора аренды должен быть в точности таким, какой утвердили собственники на общем собрании.

Договор нужно зарегистрировать в Росреестре, если:

в аренду передаются части нежилых помещений — подвалов, чердаков, коридоров — либо часть земельного участка под домом;

срок аренды равен 1 году и более.

Во всех остальных случаях государственная регистрация договора не нужна.

Передать имущество арендатору необходимо по акту приема-передачи, после этого он может начать им пользоваться. Например, установить на крыше дома рекламу можно только после подписания акта приема-передачи части крыши.

В течение всего срока договора арендатор обязан регулярно вносить арендную плату в том размере, в те сроки и в том порядке, которые прописаны в договоре.

Стандартная процедура проведения собраний описана в статьях 44⁠—⁠48 жилищного кодекса.

Для передачи в право пользования общего имущества в многоквартирном доме (МКД) помимо решения собственника требуется:

1. Составление и подписание договора. Хотя в вашем случае не указано о необходимости заключения договора, рекомендуется официально оформить передачу права пользования в письменной форме для лучшей юридической защиты сторон. Договор должен содержать условия передачи права пользования, сроки, стоимость и другие существенные условия.

2. Указание подписанта от лица собственников. Если в договоре указывается, что передачу права пользования осуществляют собственники, то достаточно, чтобы договор подписали совместно все собственники или их уполномоченные представители. Если на голосовании принято решение, что один из собственников будет действовать от имени остальных, то можно составить доверенность представителю и приложить ее к договору.

3. Регистрация договора. Обычно договоры о передаче права пользования общим имуществом МКД не требуют регистрации в государственных органах, однако это может зависеть от правовой системы вашей страны. Рекомендуется проконсультироваться со специалистом по местному законодательству, чтобы уточнить, необходимо ли производить регистрацию такого договора.

Подводные камни, которые могут возникнуть при голосовании за все одним пунктом, могут включать:

- Отсутствие ясного понимания собственниками содержания решения и его последствий. Возможно, некоторые собственники могут не осознавать полную значимость и влияние передачи права пользования на их права и обязательства.

- Неверная формулировка решения, которая может вызывать различные толкования и противоречия. Рекомендуется более ясно и конкретно определить условия передачи права пользования для избежания недоразумений и споров.

- Необходимость согласования с третьими лицами. Если передача права пользования затрагивает интересы других сторон (например, соседей), может потребоваться их согласие или соблюдение определенных процедур.

Ст.ст. 36, 44-46 ЖК РФ