Здравствуйте. Статьей 421 ГК РФ установлена свобода договора. Стороны по общему соглашению определяют условия договора. Вопрос изменения арендной платы законодательством не урегулирован и относится к воле сторон. Воля сторон выражается в договоре. Соответственно, будут действовать те условия, которые стороны согласовали в оформлении договора.При этом необходимо иметь в виду, что если договором аренды предусмотрена возможность одностороннего увеличения арендодателем арендной платы, но не определен порядок ее расчета при таком увеличении, арендодатель вправе повысить арендную плату на любую сумму. Однако учитывайте, что если договором аренды предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем арендной платы, но не определен порядок оформления такого изменения, арендодатель не вправе повысить плату без согласования с арендатором. Суды отказывают в удовлетворении требований арендодателя о взыскании арендной платы в повышенном размере, если будет установлено, что соглашение об изменении размера арендной платы в установленном порядке между сторонами не достигнуто, а арендатор возражает против такого изменения.
Таким образом, если в договоре не указан порядок оформления изменения арендной платы, такое изменение может вступить в силу только при условии подписания сторонами соответствующего соглашения.
Спросить
Если в договоре аренды не закреплен пункт о размере повышения арендной платы, в таком размере , которое указано в уведомлении Арендодателя, то вы вправе выразить несогласие на повышение арендной платы на 35.7 %, обосновав как непропорциональное изменение средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период со ссылкой на п.22 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
___
Если ставки арендной платы не нормируются актами органов публичной власти, стороны вправе самостоятельно урегулировать этот в вопрос в договоре.
___
Основанием расторжения договора служит его нарушение одной из сторон, что является основанием для взыскания понесенных убытков, внесенного депозита ( п.2 ст.450 ГК РФ).
___
При признании действий Арендодателя незаконными , злоупотребляющими правом в соответствии со ст.10 ГК РФ ваш иск будет удовлетворен.
___
Нормы и практика для приминения
Согласно Решению Арбитражного суда Красноярского края от 4 мая 2021 г. по делу № А33-1530/2021, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), то по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
В данном деле суд провозгласил общее правило об одностороннем изменении цены договора аренды без привязки его к каким-либо объективным факторам, находящимся вне сферы контроля заинтересованной стороны (динамика индекса инфляции; текущая рыночная конъюнктура и т. п.).
___
Как правило, экономически доминирующей в арендных правоотношениях сторона (арендодатель) предполагает увеличение арендной платы не более чем на 15%, что заметно ниже порога чрезмерного превышения цены договора, который обычно исчисляется в кратном размере к сопоставимым условиям аналогичных сделок (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10 декабря 2013 г. № 162 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 178 и 179 ГК РФ")
___
Согласно п.22 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"
С изменениями и дополнениями от:25 января, 25 декабря 2013 г.
Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
___
С уважением юрист Марьяна Николаевна
Спросить
Здравствуйте!
Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно п.4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422 ГК РФ).
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 ГК РФ).
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).
Если договором аренды предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем арендной платы, но не определен порядок оформления такого изменения, арендодатель не вправе повысить плату без согласования с арендатором.
Позиции высших судов к ст. 614 ГК РФ "Арендная плата"5.4.1. Одностороннее изменение арендодателем арендной платы, предусмотренное договором, может являться злоупотреблением правом, если в результате сумма платы существенно превысила средние рыночные ставки в данной местности за соответствующий период.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73
Применимые нормы: п. 2 ст. 10, п. 3 ст. 614 ГК РФ
Спросить
Здравствуйте, уважаемый Пользователь сайта 9.111!
К сожалению не могу вас порадовать.
Как вы сами указали в тексте вопроса, положение об одностороннем повышении Арендодателем арендной платы, у ва содержится в тексте Договора. Ограничение такого повышения также ничем не установлено. Однако, согласно ст . 421 ГК РФ у нас существует свобода Договора. Вы могли при заключении Договора подготовить Протокол разногласий к тексту Договора, представленного Арендодателем и настаивать на других условиях его заключения. Потому что максимально допустимый размер повышения арендной платы законодательно не регламентируется.
Также, учитывая, что по условиям Договора депозит не возвратный, настаивать на обратном у вас нет правового и т.д. обоснования.
На мой взгляд, если арендная плата высока, вам нужно искать другое помещение, пока позволяет срок уплаченного депозита и съезжать. Если дальнейшее нахождение в арендованном помещении для вас экономически нецелесообразно.
Простите, закон суров, но это закон. Сочувствую вам и сопереживаю.
Спросить
а) Ответ арендодателю о неправомерности повышения арендной платы на 36%
Статья 614 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что арендная плата может быть изменена только по соглашению сторон договора аренды.
Статья 450 ГК РФ предусматривает, что изменение договора возможно только по согласию обеих сторон.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 43 разъясняет, что одностороннее изменение арендной платы арендодателем является неправомерным.
Спросить
б) О максимально допустимом размере повышения арендной платы
В договоре аренды не указан предельный размер повышения арендной платы.
Статья 614 ГК РФ не устанавливает ограничений на размер повышения арендной платы.
Однако, согласно судебной практике, повышение арендной платы должно быть разумным и обоснованным
Спросить
О необходимости возвратить депозита в случае несогласия нами с повышением арендной платы
В договоре аренды указано, что депозит является невозвратным в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора.
Статья 310 ГК РФ устанавливает, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Таким образом, арендодатель не обязан возвращать депозит в случае расторжения договора аренды по инициативе арендатора из-за несогласия с повышением арендной платы.
Статья 10 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что злоупотребление правом недопустимо.
Повышение арендной платы на 36% может быть признано злоупотреблением правом, если оно не обосновано объективными экономическими причинами.
Арендатор может потребовать уменьшения размера арендной платы до разумного уровня в судебном порядке.
Спросить
Выбирайте юриста - ст. 779 ГК РФ - поработаете ним.
Не согласны с повышением аренды - расторгайте догвоор или в суде разбирайтесь.
Заметка по теме - изучите при желании -
Спросить
Добрый вечер, уважаемый клиент.
1)Арендодатели вправе пересмотреть размер арендной платы в одностороннем порядке не чаще одного раза в год и не выше процента инфляции за текущий год. Следовательно, арендодатель не имеет права поднять аренду на сумму процентов инфляции за последние 5 лет, а может повысить ее не больше, чем на 4,3%, что соответствует инфляции за 2018 год. Положительная судебная практика в этом вопросе зависит от конкретных обстоятельств дела и не может служить примером во всех случаях. Если арендодатель нарушает условия договора, то арендатор вправе обратиться в суд за защитой своих прав и интересов.
2)Арендодатель имеет право пересмотреть размер арендной платы не чаще одного раза в год и не выше процента инфляции за текущий год. Информация об изменении арендной платы должна быть предоставлена Арендатору за 30 календарных дней до момента вступления в силу изменений.
3)максимум, что он может сделать - поднять в соответствии с размером инфляции.
4)Но она явно у нас не 35.7 процентов].
5)НО, важное очень но....Для того чтобы можно было изменить стоимость аренды в связи с инфляцией, соответствующий пункт должен быть включен в договор аренды. В нем можно сослаться на индексацию пропорционально индексу потребительских цен, который рассчитывает Росстат.
Если такого пункта в договоре нет, рост инфляции нельзя считать поводом для пересмотра стоимости аренды.
6)Позиции высших судов к ст. 614 ГК РФ "Арендная плата"5.4.1. Одностороннее изменение арендодателем арендной платы, предусмотренное договором, может являться злоупотреблением правом, если в результате сумма платы существенно превысила средние рыночные ставки в данной местности за соответствующий период.
7)Но если не будет соглашение с вашей стороны, то не сможет повысить данную плата в указанном процентом соотношении и может обращаться в суд, но в суде он не сможет обосновать свою позицию....
Спросить
Для подготовки уведомления арендодателю о неправомерности повышения арендной платы и обоснования вашего отказа от повышения, вы можете использовать следующие правовые нормы:
Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) определяет общие положения об арендной плате. В соответствии с ней, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, арендная плата может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Пункт 3 статьи 614 ГК РФ указывает, что, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В вашем случае, в договоре аренды указано, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер ежемесячной арендной платы не чаще одного раза в год. Не указан предельный размер повышения арендной платы. Исходя из этого, вы можете утверждать, что повышение арендной платы на 36% является неправомерным, поскольку не соответствует условиям договора и не предусматривает конкретного предела повышения.
Что касается максимального размера повышения арендной платы, то он должен быть указан в договоре аренды. Если такой пункт отсутствует, то вы можете ссылаться на статью 614 ГК РФ, которая гласит, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.
По поводу возврата депозита, важно отметить, что в вашем договоре аренды указано, что депозит является невозвратным при досрочном расторжении договора аренды. Поэтому, если вы решите расторгнуть договор, арендодатель имеет право не возвращать депозит. Если арендодатель нарушает условия договора, вы можете обратиться в суд для защиты своих прав и интересов.
Спросить
Часто при долгосрочной аренде сразу прописывают повышение из года в год. Арендатор не может по своему желанию снизить ставку. Даже когда бизнес в помещении идёт плохо и платить нечем.
Однако у арендатора есть право потребовать скидку, если условия в помещении стали хуже, и он не виноват. И только если обещанные арендодателем условия попали в договор.
Спросить
В соответствии с п.3 ст.614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
На основании п.4 ст.450 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Как указано в п.22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
Поэтому одностороннее непропорциональное изменение арендодателем арендной платы, предусмотренное договором, произошедшее в вашей ситуации через 2 месяца после заключения договора, вы вправе считать злоупотреблением правом, которое запрещено п.1 ст.10 ГК РФ.
Однако, для доказывания этого вывода вам необходимо собрать информацию о ставках арендной платы в сопоставимых по классу бизнес-центрах Москвы в апреле 2024г, чтобы на примерах обосновать нерыночный характер инициативы арендодателя.
Как установлено п.1 ст.381.1 ГК РФ, при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
В соответствии с п.2 ст.381.1 ГК РФ, в случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Поэтому обоснованием для возврата депозита будет отсутствие обстоятельств, предусмотренных договором.
Спросить
Здравствуйте.
Подготовку документа можете заказать юристу сайта через личные сообщения.
Если хотите готовить сами, то можете ссылаться на статью 614 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ)где указано, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы только в случае, если это предусмотрено договором аренды.
Но нужно смотреть ваш договор, что бы предметно вам ответить.
Это в принципе, подготовка документа, а не ответ вопрос.
Сошлитесь на Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 43 "О некоторых вопросах применения норм Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды": в норме разъяснено, что "Одностороннее изменение размера арендной платы арендодателем в случае, когда это не предусмотрено договором аренды, является нарушением прав арендатора".
Законодательно не предусмотрен предельный размер повышения арендной платы, если это не оговорено в договоре аренды. Однако можно ссылаться на добросовестность и разумность действий (статья 10 ГК РФ).
При досрочном расторжении договора аренды арендатор имеет право на возврат, независимо от причин расторжения (часть 3 статьи 622 ГК РФ).
Спросить
Я дополню свой ответ:
Также можете сослаться на статью 422 ГК РФ.
В норме указано, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Почитайте разьясненияВС РФ по ст. 10 ГК РФ, оно вам поможет в самостоятельном изучении данного вопроса и написании документа из вашего вопроса.
Если ваше письмо, которое вы напишите, вам не поможет, можете вопрос решать в судебном порядке.
Спросить
Я дополню свой ответ:
Кроме указанных выше, можете использовать Энциклопедия судебной практики. Пределы осуществления гражданских прав (Ст. 10 ГК),
подробнее тут: https://base.garant.ru/57591466/
Ваше уведомление арендодателю должно включать следующую информацию:
Явно укажите, что вы не согласны с предложенным повышением арендной платы.
Сообщите арендодателю, что если он не согласится на повышение арендной платы в пределах, разрешенных законом, вы будете вынуждены расторгнуть договор аренды, ст. 450 ГК РФ.
В случае расторжения договора аренды вы имеете право требовать возврата депозита, если он был внесен.
Спросить
Я дополню свой ответ:
Отправьте уведомление арендодателю заказным письмом с уведомлением о вручении или лично вручите его под подпись. Сохраните копию уведомления для своих записей.
Укажите, что арендодатель занимается злоупотреблением правом, пункт 1 и пункт 2 статьи 10 ГК РФ.
ВЫ вправе обратить внимание на злоупотребление правом арендодателем и на применение мер защиты, предусмотренных законом для случая нарушения обязательств арендатором.
Спросить
Резюмирую, что в силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Согласно пункту 2 этой статьи Кодекса в случае установления того, что лицо злоупотребило своим правом, суд может отказать в защите принадлежащего ему права.
Укажите данное обстоятельство в требовании.
В соответствии с абзацем первым пункта 1 и пунктом 2 статьи 10 Кодекса не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В случае несоблюдения данного требования закона суд может отказать лицу в защите права.
Укажите на данное обстоятельство в уведомлении его.
Спросить
Здравствуйте Уважаемый Пользователь 9111!
В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. При этом с учетом разъяснений Президиума ВАС РФ (Информационное письмо от 11.01.2002 N 66) в течение первого года условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления, должно оставаться неизменным. Далее арендная плата может меняться не чаще одного раза в год.
В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
При этом необходимо иметь в виду, что если договором аренды предусмотрена возможность одностороннего увеличения арендодателем арендной платы, но не определен порядок ее расчета при таком увеличении, арендодатель вправе повысить арендную плату на любую сумму.
Вместе с тем существует еще один нюанс. Если договором аренды предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем арендной платы, но не определен порядок оформления такого изменения, арендодатель не вправе повысить плату без согласования с арендатором. Суды отказывают в удовлетворении требований арендодателя о взыскании арендной платы в повышенном размере, если будет установлено, что соглашение об изменении размера арендной платы в установленном порядке между сторонами не достигнуто, а арендатор возражает против такого изменения.
Всего Вам наилучшего!
Спросить
Здравствуйте!
В ч. 3 ст. 614 ГК РФ прямо указано
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
То есть исходить при решении данного вопроса нужно именно из договора аренды.
Законодательством не установлены минимальное и максимальное ограничения при индексации арендной платы, а в договоре обычно указывают, что увеличение арендной платы происходит например не более 5-10%, в Вашем случае этого не указано, поэтому арендодатель имеет право проиндексировать сумму арендной платы на тот процент, который посчитает нужным.
Спросить
