Права собственника квартиры в многоквартирном доме на земельном участке без выделения права на землю - что ожидать?

199₽ VIP

Если многоквартирный дом построен на части земельного участка, на которую не оформлено право собственности , то этот дом является самовольной постройкой статья 222 ГК РФ.

В этом случае договор купли-продажи 549-551 ГК РФ квартиры могут признать недействительным

Здравствуйте Алексей!

То, что вы пишите характерно обычно для Краснодарского, Ставропольского краев и Крыма

На участках, предназначенных для ИЖС и относящихся, согласно Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/412, к виду разрешенного использования может быть

Размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости);

выращивание сельскохозяйственных культур;

размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек

И ничего больше.

Многоквартирный дом на этих участках зарегистрирован в Росреестре не будет, к нему не дадут разрешения на подключение коммуникаций.

Администрация района выступит инициатором иска по основаниям ст.222. Самовольная постройка ГК РФ о сносе дома

И его реально могут снести по правилам ст.55.32. Особенности сноса самовольных построек или приведения их в соответствие с установленными требованиями ГрК РФ

В качестве примера

В данной ситуации собственнику квартиры в многоквартирном доме, построенном на земельном участке предназначенном для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) без выделения права собственности на часть земельного участка под домом, следует учесть следующее:

1. Собственник квартиры имеет право на долю в земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом, в соответствии с размером своей доли в общей собственности.

2. Он также имеет право пользования земельным участком, на котором расположен дом, в пределах, установленных законом или договором.

3. В случае необходимости использования земельного участка, например, для строительства надстройки или пристройки, собственнику квартиры необходимо обратиться к органам земельных отношений для получения разрешения на осуществление таких действий.

4. Если собственники квартир в многоквартирном доме желают выделить часть земельного участка под дом и оформить право собственности на эту часть, необходимо провести процедуру выдела земельного участка и оформления права собственности в соответствии с законодательством.

Кроме того, важно уточнить, какие документы и условия были предоставлены при покупке квартиры, чтобы более точно определить права и обязанности собственника.

Уважаемый Алексей!

В соответствии со ст.222 ГК РФ это Самовольная постройка возможен иск администрации о сносе дома

Многоквартирный дом на этих участках не будет зарегистрирован в Росреестре, соответственно возникнут проблемы с получением разрешений на подключение коммуникаций.

НО!

В соответствии со ст. 36 Земельного Кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Так, согласно ст.16 Жилищного Кодекса РФ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В какой момент возникает право собственности на землю под МКД?

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, реализованы в Жилищном кодексе РФ и Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» предписания Конституции РФ. А именно, с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в МКД, законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в МКД земельного участка под этим домом как элемента общего имущества такого МКД. Следовательно, право собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок вытекает напрямую из права собственности на жилое или нежилое помещение в таком доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (МКД).

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Как оформить земельный участок под МКД?

Для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, а также проведения его государственного кадастрового учета. При том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРН) с ним не требуется.

Основные проблемы собственников, равно как и их домоуправляющих организаций, сводятся к тому, что на момент приобретения общедолевого права собственности на земельный участок собственники радуются, что им предоставляют землю бесплатно, а вот о последствиях, в т.ч. финансовых, такой собственности они, к сожалению, не задумываются.

В соответствии с пунктом 4 частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом (далее – МКД), с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности.

Информация об образовании и учете участка под многоквартирным домом размещена на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра. При отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и другие объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, возникает правовая неопределенность по вопросу о том, какой именно земельный участок принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме, в том числе после ввода его в эксплуатацию, так как в соответствии с пунктом 3 статьи 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором дом расположен. Образование земельных участков осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. Для постановки земельного участка на кадастровый необходим межевой план, который подготавливается кадастровым инженером.

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 389 Налогового кодекса РФ, земельные участки, входящие в состав общего имущества МКД, не облагаются земельным налогом.

Последствия для собственника квартиры в многоквартирном доме, построенном на земельном участке для ИЖС без выделения права собственности на часть земельного участка под домом:

Согласно статье 30 Жилищного кодекса РФ:

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, является общей долевой собственностью собственников помещений в этом доме.

Каждый собственник помещения имеет право на долю в праве собственности на земельный участок, пропорциональную площади его помещения.

Если земельный участок под многоквартирным домом предназначен для ИЖС, а право собственности на часть участка под домом не выделено:

Собственники квартир не имеют права собственности на земельный участок под домом.

Они могут пользоваться земельным участком только постольку, поскольку это необходимо для эксплуатации дома и придомовой территории.

В случае сноса или реконструкции дома собственники квартир не получат компенсацию за земельный участок.

Кроме того, могут возникнуть следующие проблемы:

Сложности с регистрацией права собственности на квартиру.

Проблемы с подключением к инженерным сетям.

Риск признания дома самовольной постройкой и его сноса.

Для решения данной проблемы собственникам квартир необходимо:

Обратиться в местную администрацию с заявлением о выделении земельного участка под домом в общую долевую собственность.

Оформить право собственности на выделенный земельный участок.

Собственник квартиры в многоквартирном доме, построенном на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), может столкнуться с определенными рисками и проблемами.

Во-первых, отсутствие выделения права собственности на часть земельного участка под домом может повлиять на возможность оформления полного права собственности на квартиру.

Во-вторых, возможны финансовые риски, связанные с дополнительными расходами по договору долевого участия и риском неполучения права собственности на приобретаемую квартиру‍‍.

Собственник квартиры является совладельцем общего имущества дома, включая земельный участок, оформленный на многоквартирный дом, все инженерные коммуникации и конструкции здания‍‍.

В случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, собственник имеет право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, размер которого не может превышать стоимости приобретения им такого жилого помещения‍‍[

ст. 222 ГК РФ

Здравствуйте Алексей

Согласно п.4 ст.36 ЖК РФ ,

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности

___

Если границы земельного участка

на котором расположен МКД не установлены , их устанавливают собственники МКД путем проведения общего собрания, в соответствии со ст.44-48 ЖК РФ, на котором принимается решение о выборе представителя , который будет заниматься оформлением земельного участка под домом .

___

С уважением юрист Марьяна Николаевна

Здравствуйте уважаемый Алексей!

В данном конкретном случае с учётом того что в МКД построенном на земельном участке предназначенном для ИЖС без выделения права собственности на часть земельного участка под домом это подпадает под "самовольную постройку" в силу ст.222 ГК РФ, которая может подлежать в дальнейшем сносу в судебном порядке по иску органа местного самоуправления (ст.218 КАС РФ).

В противном случае придётся Вам доказывать обратное в судебном порядке (ст.131-132 ГПК РФ).

При необходимости можете обратиться к любому из юристов портала для содействия и защиты и подготовки правовых документов (ст.779 ГК РФ оказание юр.услуг).

Рад был Вам помочь!

Алексей, добрый вечер!

Такого быть не может. У каждого владельца квартиры в МКД есть право на земельный участок, на котором расположен МКД. Отдельно земля никому не выделяется.

В соответствии с пунктом 4 частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном земельном участке объектами принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности.

С уважением, Дарья Алексеевна